張先生：

今年1月初，我在中介公司看到一套二手房。由于對(duì)該房屋的房型、價(jià)格等都比較滿意，于是和中介公司簽了一份居間協(xié)議。雙方約定中介費(fèi)為1萬(wàn)元，我應(yīng)于1月15日之前到中介公司和上家簽房屋購(gòu)賣(mài)合同，若因我的原因沒(méi)有去簽購(gòu)賣(mài)合同，我應(yīng)承擔(dān)2萬(wàn)元的違約金。之后，我打電話給中介公司問(wèn)是否聯(lián)系好上家，中介說(shuō)要我等他們電話通知。直到1月15日中介公司也沒(méi)有通知我去簽合同。前不久，中介公司到法院起訴，說(shuō)我在1月15日之前沒(méi)有去簽合同，應(yīng)承擔(dān)2萬(wàn)元違約責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)，我現(xiàn)在該怎么辦？

東方正義律師事務(wù)所　黃可磊　李亞慧律師解答：

　　從法律上講，違約金條款的作用是用來(lái)約束合同雙方的，以促使雙方積極履行合同。然而，在目前二手房市場(chǎng)上，筆者發(fā)現(xiàn)有極少數(shù)不規(guī)范的中介公司利用其居間地位，設(shè)置“違約金陷阱”，非法獲取委托人的違約金。其常用的操作手法如下：

　　頭先，中介公司在居間合同中事先擬定好格式性的違約金條款，明確委托人應(yīng)于某月某日之前到中介公司與另一方簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同，如因委托人的原因未能簽約，委托人應(yīng)向中介公司承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。該違約金的數(shù)額通常是中介費(fèi)的一到兩倍。

　　然后，在委托人簽署居間合同后，中介公司再口頭告知委托人，等候中介公司通知具體簽約時(shí)間。但此后，中介公司并不履行其通知義務(wù)。在委托人電話詢問(wèn)簽約日期時(shí)，中介公司往往以未聯(lián)系上交易的另一方為由，要委托人繼續(xù)等候通知。

　　較后，當(dāng)居間合同約定的簽約時(shí)間期滿后，中介公司以委托人未按居間合同的約定前去簽約為由訴至法院，要求委托人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　就此類(lèi)糾紛而言，由于委托人很難提供證據(jù)證明是中介公司要求其等候通知，而非自身原因未去簽約，因此很有可能要承擔(dān)不利的法律后果。在此，提醒廣大市民，與中介簽訂居間合同時(shí)，一定要留心合同約定的交易方式是否具有可操作性；在履行合同時(shí)要注意保留相關(guān)證據(jù)，以防發(fā)生糾紛時(shí)口說(shuō)無(wú)憑。

摘自《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》

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