房地產(chǎn)三級市場的交易通俗的說法就是二手房交易，與新房相比“二手房”具有價格實惠，過戶后市場價位波動較小、省裝修費、產(chǎn)權(quán)清晰等優(yōu)勢，為避免置業(yè)風(fēng)險“二手房”已成為不少初次置業(yè)者的頭選。然而“二手房”交易也存在許多問題，相對于新房來說二手房的交易手續(xù)更加復(fù)雜；購二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度大，稍不留神就會掉進(jìn)陷阱，或者在一些小問題上浪費很多時間和精力。鑒于我國目前雖然出臺了規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)很大程度上滯后于市場變化，而且新的《住宅法》、《物權(quán)法》還沒有頒布，因此三級市場的交易黑幕層出不窮的現(xiàn)狀，消費者有必要擦亮自己的雙眼，識破眾多的欺詐、違法的伎倆，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

部分：房屋所有人的布下的“陷阱”

1、合同陷阱

消費者在與中介公司簽訂二手房委托預(yù)訂協(xié)議、交付訂金之前，一定要先了解該中介公司是否有賣主與之簽訂的委托合同。如有的話，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等的公平原則，將雙方的違約責(zé)任寫進(jìn)“協(xié)議”之中。如果中介公司沒有與賣主簽訂委托合同，則一定要仔細(xì)閱讀“協(xié)議”條款內(nèi)容，對于明顯不利于消費者的、或是雙方權(quán)利義務(wù)不對等的條款，可以要求修改甚至拒簽。據(jù)了解一些理念領(lǐng)跑的地市房管部門正在推廣房產(chǎn)中介示范合同文本，消費者也可以要求與中介公司簽定示范合同。如果消費者在簽訂“協(xié)議”時遇有法律問題，而自己又不懂法，可以找專業(yè)人士求教或咨詢，也可找律師咨詢或請律師陪同購房。二手房交易合同需要注意以下十個要素必不可少：

當(dāng)事人的名稱或姓名、住所這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。

　 標(biāo)的這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。價款這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

　　履行期限、地點、方式這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分?jǐn)?；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

　　違約責(zé)任這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

　　解決爭議的方式是采用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

　　合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

　　合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

　　合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

　　附件在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。

2、質(zhì)量陷阱（故意隱瞞二手房質(zhì)量缺陷）

　　建筑質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到購房者在購購時的價格和今后的使用期限，有的二手房就是因建筑質(zhì)量不好的原因，原房主才決定出售的。原房主在交易時，有時可能會有意隱瞞房屋存在的質(zhì)量問題，購房者如果不仔細(xì)觀察就輕易購購，將會受到損失。對房屋質(zhì)量的檢查包括墻壁、地面是否有裂縫，廚房和衛(wèi)生間是否漏水，外墻是否滲水、門窗是否有損壞等。除了這些常見的建筑缺陷外，購房者還要查清核實二手房的已使用年限和耐用年限，已使用年限越長其房屋質(zhì)量就有可能越差。一般在交易前房屋出現(xiàn)的房屋裂紋、漏水等質(zhì)量問題一般都經(jīng)過業(yè)主處理過，交易過程中一般很難發(fā)現(xiàn)，但住進(jìn)去之后就原形畢露。因此有些地方甚至出現(xiàn)了在當(dāng)?shù)爻Ｄ旮憬ㄖ錾淼摹懊耖g驗房師”，專查建筑質(zhì)量問題。

　　3、結(jié)構(gòu)陷阱

　　消費者購購二手房，要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況，看看房屋的外部狀況和內(nèi)部格局是否完好。由于有些二手房在原房主使用期間經(jīng)過改建，其基本結(jié)構(gòu)可能有所改變，經(jīng)過改建、加建的部分可能會增加二手房的價格，增加購房者的負(fù)擔(dān)。另外購房者要注意原房屋改建、加建部分的手續(xù)是否完善，加建的房屋是否屬于臨時建筑中的違章建筑，是否通過了有關(guān)部門規(guī)劃、設(shè)計等有關(guān)要求，是否補(bǔ)辦了房屋所有權(quán)證書等，均要充分了解以免今后產(chǎn)生糾紛。

4、產(chǎn)權(quán)陷阱

　　二手房與新建房一樣同樣需要有合法的產(chǎn)權(quán)證明，因此交易中一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人、有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，而且還要到有關(guān)部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣，因為大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留有優(yōu)先回購權(quán)，交易中必須到房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。目前一些二手房屋轉(zhuǎn)讓后，新房主以為擁有了舊房主的一切合法權(quán)屬證明就可以萬無一失，也就沒有必要再花錢去辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)了，這種做法是政策不允許的，也往往會留下許多隱患，除了新房主不能辦理有關(guān)抵押、擔(dān)保、行使處分權(quán)利之外，萬一原房主推翻原轉(zhuǎn)讓合同或提出額外要求，極易產(chǎn)生糾紛。

還有種情況是房屋被封，原房主依舊出售。離婚夫婦的一方利用法院已經(jīng)判決并予以登報公告作廢的房產(chǎn)證，尋找購家騙取頭付款或押金攜款潛逃，是新近出現(xiàn)的一種陷阱。

沒辦下房產(chǎn)證就出售房屋，也是房地產(chǎn)市場非?；鸨膮^(qū)域的一大怪。因為開發(fā)商存在違規(guī)開發(fā)，手續(xù)不全，從而需要等待開發(fā)商補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)和費用才能辦理，或者開發(fā)商把整棟房屋在銀行做了抵押，還沒有撤銷抵押等原因?qū)е路课輿]有辦下產(chǎn)權(quán)證，但是房主又想變現(xiàn)于是市場中就有了名為出售房屋所有權(quán)而實質(zhì)出售使用權(quán)的情況，對于不同情形應(yīng)該區(qū)別對待，慎重購購。

5、偽造各項房屋產(chǎn)權(quán)證件和身份證，詐騙房款。

一些詐騙犯采用不正當(dāng)?shù)氖侄?，偽造幾乎可以以假亂真的房屋所有權(quán)證件及身份證，然后公然持假證件到房市登記出賣，而受騙的購房人為了省去中介費，與其私下交易，受害人房子購到手后，當(dāng)他們持假手續(xù)到房產(chǎn)部門去辦理更名手續(xù)時被告知他們持有的是假證件（此前被害人如果去房管局咨詢，是查不出問題的）；而此時真房主對自己房子被賣一事還一無所知，因此警方告知房屋所有人不要輕易把自己房屋的各項證件委托給他人，以免給不法之徒帶來可乘之機(jī)。

6、不告知拖欠物業(yè)管理費以及水、電、暖、氣費等諸多費用，消費者無法結(jié)清，或者一些房主簽訂合同后不肯賣了或拖延交付，有的甚至把合同中約定的家具擅自搬走。

部分；房屋中介公司設(shè)計的“暗坑”

權(quán)威人士提醒廣大市民，中介行業(yè)目前大部分是個體經(jīng)營，抗風(fēng)險能力差，中介數(shù)量多、從業(yè)人員流動性大，難以監(jiān)管，而且目前缺乏“二手房”交易的完善立法，所以選購“二手房”時要三思而后行。不要輕信中介的廣告和口頭承諾，盡量不要找那些三五個人一臺桌子就辦公的小中介。購房人一定要挑選有正規(guī)資質(zhì)的，注重品牌及服務(wù)的大型房地產(chǎn)中介公司，讓二手房交易過程變得更加省心、省時、省力。

1、瞞上欺下，低估房價高價轉(zhuǎn)手吃差價

在業(yè)界有這樣一種說法，“二手房”交易吃差價是半公開的，不吃差價是不正常的，吃差價才是正常的。雖然各省市都有關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)收取代理費的標(biāo)準(zhǔn)為××元之內(nèi)，且只能收取委托方的，即中介公司不能既收出租者又收租賃者的代理費，賺取房屋差價是政策不允許的行為。但是現(xiàn)行經(jīng)紀(jì)市場對經(jīng)紀(jì)人收到差價沒有一個明確定論，致使相當(dāng)一部分經(jīng)紀(jì)人在實際交易過程中，回避公開，采用拉大差價的辦法，來增加收益。

假收購真倒賣是一個典型的差價倒賣手法，有些規(guī)模比較小的中介公司由于自己的資金有限，在收購市民的二手房中，并非是真正意義上的收購，只是一邊與出售房產(chǎn)的主人簽訂一份“意向書”，交付一些押金給出售者。一邊又與需要購購房屋的“下家”簽訂協(xié)議，在房屋沒有真正改變權(quán)屬情況下，以房產(chǎn)中介公司自己的存量房名義加價出售。

不出示真實購房憑證謀取差價。有些中介商在做差價時居然還煞有介事地“為顧客著想”，他會“好心”地對你說：“這間房子25萬，我給你開20萬元發(fā)票，5萬元的稅收你可以不交了?！比绻阌懥诉@點便宜那隱患大了，萬一你所購房子要拆遷，你發(fā)票是20萬，動遷單位也只肯給你20萬。還有更深一層你想不到：“上家”給他25萬售價，他給“下家”的憑證怎么可能是25萬。這真是瞞了“上家”騙“下家”，凈賺5萬元暴利還討了個“為你考慮”的人情。

目前北京“房屋銀行”大多數(shù)都存在吃差價的現(xiàn)象，房產(chǎn)中介公司低價把業(yè)主的房子租到，然后再高價租給客戶，中間差價被房產(chǎn)中介“吃”了。按“房屋銀行”的有關(guān)規(guī)定，吃差價是不允許的。鏈家·寶業(yè)總經(jīng)理左暉說：“目前北京市場上 80％以上的“房屋銀行存在違規(guī)操作”，主要是因為“房屋銀行”門檻太低，缺乏必要的市場調(diào)控。只要有 4個經(jīng)紀(jì)人和 10萬元的注冊資金，便可從事這項一本萬利的業(yè)務(wù)。

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