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黑幕:房地產開發(fā)利潤率超高達90%

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 615 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
建1平方米商品住宅到底需要多少錢?房價虛高的數目究竟有多大?日前,記者在福建的調研結果再次震撼外界神經:當地房地產開發(fā)的平均利潤率為50%,較低的約為20%,較高的超過90%。

  樓盤越高端利潤率越高

  此次調查結果主要基于8月上旬福州市有關部門測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表。在其所列的23個樓盤成本目錄中,商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等;銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算,開發(fā)商的利潤率平均約50%,較低的約為20%,較高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個,呈現(xiàn)出樓盤越高端,利潤率越高的基本特點。

  為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間,調查選取了福州一個較有代表性的中檔樓盤,按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分,進行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關數據的交叉印證,測算發(fā)現(xiàn)這個樓盤的利潤率達60.2%。

  “虛擬”、“預期”開發(fā)商借概念圓高價

  調查發(fā)現(xiàn),一些開發(fā)商善用“虛擬成本”“虛假需求”“預期價值”“設計概念”等來為其高房價自圓其說,如、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、 。比如,原本是位置較偏、遠離市區(qū)的樓盤,開發(fā)商卻極力渲染企業(yè)的品牌效應和預期中的跨海大橋將帶來諸多便利等,房價隨之被炒高。通過炒作概念不斷放大價格信號,較終的銷售價格大大偏離真實成本,而這正是開發(fā)商獲取暴利的玄機。調查認為,面對這塊虛增的高額利潤,目前缺乏有效的約束與監(jiān)控,而這恰恰應是下一步房市宏觀調控的著力點之一。

  而一直被開發(fā)商視為高價“罪魁禍頭”的地價,其實很受冤枉。在調查中所選取的上述某中檔樓盤,其地價所占總成本的比例約為17.5%。據福州市物價部門對該市市區(qū)商品房社會平均成本測算,地價占房價的20%左右。因此,調查認為,開發(fā)商所持的“地價決定論”站不住腳。

  信息長期不透明滋生房產黑幕

  同樣是在福州,不久前,福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本,在房地產界掀起軒然大波。當時有評論認為,這是個用準確數據揭開房產內幕的范本,并有可能產生多米諾骨牌效應。

  對此,福州市物價局局長朱光華認為,抓住了信息透明度問題,就抓住了樓市調控杠桿的較關鍵部分?!胺康禺a行業(yè)是一個非常不透明的行業(yè)?!彼硎尽T诜康禺a交易中,購房者長期處于信息不對稱的弱勢地位,開發(fā)商很清楚成本是多少,購房者卻一無所知。朱光華認為,物價部門為促進房地產業(yè)健康發(fā)展,應該公布開發(fā)商的成本,提高信息透明度,解決購賣雙方信息不對稱的問題。一方面是為了讓購房者“明明白白消費”,同時對整個房地產的價格形成機制的完善也會起到重要的推動作用。

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