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二手房交易時(shí)應(yīng)該注意戶口問題
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 404 次
人們?cè)谫徺u二手房時(shí),往往將談判的集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經(jīng)常忽略一個(gè)可能引發(fā)嚴(yán)重后果的問題:戶口。
在司法實(shí)踐當(dāng)中,因戶口引發(fā)的房屋購賣糾紛有逐年上升的趨勢(shì)。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為:購賣雙方經(jīng)過談判后,賣方將房屋過戶到了購方的名下,購方也向賣方付清了房款,交易似乎就此圓滿結(jié)束。但在不久之后,購方在辦理落戶手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn),賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出,以致購方的戶口無法遷入。更有甚者,有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名,主張其對(duì)爭(zhēng)議房屋具有居住權(quán),因此拒絕搬出。如此一來,購房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán),但戶口“陰影”卻揮之不去。誰愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口呢?如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出,則情況會(huì)更糟。購方花費(fèi)巨資購來的房子只能看,不能住,無疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進(jìn)購購的房屋,花費(fèi)在訴訟上的財(cái)力和精力又將無法避免。
房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛,處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理,不屬于法院的受案范圍,因此法院對(duì)于此類案件是不予受理的。而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí),又受到戶籍政策的限制。比如,賣給購方的房屋是賣方先進(jìn)的一套房屋,沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口,則無論購方理由多么充分,公安機(jī)關(guān)都是無法將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地,購方的戶口也就無法遷入。
為了避免因戶口問題而引發(fā)房產(chǎn)糾紛,筆者認(rèn)為,購方一定要做好以下幾個(gè)方面的工作:
,要求賣方出示戶口本,并復(fù)印留存。通過審查賣方的戶口本,購方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點(diǎn)缺陷:一方面,戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況,而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)的可能;另一方面,戶口本上的信息可能與實(shí)際的戶籍狀況存在差異。
,在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。購方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所 本人調(diào)取戶籍材料的話,購方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。如果賣方拒絕配合的話,則房屋的戶口即可能存在問題。
第三,就戶口問題進(jìn)行協(xié)商,約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。如前所述,戶籍問題的事后補(bǔ)救是非常困難的,購方必須在糾紛的預(yù)防上下足功夫。在簽訂購房合同時(shí),應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn):一是付款的時(shí)間。購方只有在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí),才可以付清全部的購房款。購方應(yīng)當(dāng)時(shí)刻牢記:花錢購的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無爭(zhēng)議的房屋,還應(yīng)當(dāng)是一處戶籍無爭(zhēng)議的房屋。二是違約責(zé)任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,購方必須與賣方就違反該項(xiàng)承諾的責(zé)任作出約定。明確了違約責(zé)任,就可以免除購方在損害方面的舉證責(zé)任,購方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。
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