★頭付計(jì)算方法與新房不同

　　在購(gòu)賣(mài)二手房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常會(huì)提到頭付兩成這樣很有誘惑的詞語(yǔ)。但是作為購(gòu)房者必須要注意的是，二手房頭付兩成絕不是房款的20%。這是因?yàn)?，在辦理新房貸款時(shí)，頭付款是按照購(gòu)房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考，但辦理二手房屋貸款是根據(jù)評(píng)估價(jià)作為參考。所謂評(píng)估價(jià)，就是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過(guò)銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算得來(lái)。二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%，部分房齡較長(zhǎng)的房屋這一比例會(huì)更低。即使是按照貸款額上限等于二手房評(píng)估價(jià)80%的比例計(jì)算，購(gòu)房人實(shí)際能夠獲得的二手房貸款額度較高相當(dāng)于全套房屋成交價(jià)的64%，因此二手房購(gòu)主的頭付款比例將大增。比如，一套總價(jià)100萬(wàn)元的新房，如果頭付是20%，那么只需20萬(wàn)元；同樣，一套總價(jià)100萬(wàn)的二手房，頭付仍然是20%，如果評(píng)估價(jià)為市場(chǎng)價(jià)值的80%，則頭付需36萬(wàn)元，二者相差甚多。

　　值得注意的是，雖然二手房貸款額度中較高可貸到80％，但這對(duì)房屋及借款人的條件要求是很?chē)?yán)格的。通常情況下，大部分二手房可貸到50％~70％，只有房屋或借款人條件比較好，才可以享受優(yōu)惠利率及較高的貸款成數(shù)。

　　★貸款年限、額度與房齡有關(guān)系

　　目前國(guó)內(nèi)銀行房貸的較長(zhǎng)年限為30年，不過(guò)這個(gè)貸款年限一般而言只有申請(qǐng)新房貸款時(shí)才會(huì)有。二手房貸款的較長(zhǎng)年限一般很少有這么長(zhǎng)時(shí)間的，因?yàn)殂y行要考慮到房齡的問(wèn)題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，對(duì)于絕大多數(shù)二手房來(lái)說(shuō)，銀行在審批貸款過(guò)程中，一般年限都不會(huì)超過(guò)20年。對(duì)于一些房齡太久的房子，銀行除了會(huì)適當(dāng)減少貸款年限外，還會(huì)減少貸款額度，一些上世紀(jì)80年代或90年代初的房子，可能只能貸到評(píng)估價(jià)的50%。此外，貸款年限也與貸款人的年齡有關(guān)，一般不會(huì)超過(guò)貸款人的退休年齡。

　　★選擇適合的貸款服務(wù)

　　大連市內(nèi)的商業(yè)銀行很多，幾乎所有的銀行都能夠做二手房貸款業(yè)務(wù)，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別。每家銀行的貸款業(yè)務(wù)都有自己的特色，例如有的銀行貸款成數(shù)高，有的銀行還款方式靈活，有的銀行放款速度快等等，但相應(yīng)的也都存在一些很?chē)?yán)格的限制，如有的要求借款人條件比較高，有的對(duì)房屋條件要求比較苛刻，有的審查時(shí)間較長(zhǎng)等等。至于選擇哪家銀行，業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者在申請(qǐng)二手房貸款前，需了解清楚各家銀行的相關(guān)服務(wù)、借款條件及還款方式，以便選擇一家更適合自己的銀行。

　　與辦理一手房貸款主要通過(guò)開(kāi)發(fā)商 的形式不同，購(gòu)房者辦理二手房貸款，可以通過(guò)不同的途徑完成。如，委托二手房中介公司辦理、委托專業(yè)按揭服務(wù)公司辦理或自己直接到銀行辦理。房產(chǎn)中介公司其實(shí)是銀行二手房貸款代理人，搭建起銀行與購(gòu)房者之間的貸款橋梁。按揭服務(wù)公司的特點(diǎn)是具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，與相關(guān)銀行建有密切合作關(guān)系，其地位也是銀行房貸業(yè)務(wù)的代理人，只是它獨(dú)立于二手房中介公司，屬于第三方。如果客戶想省掉委托辦理的代理費(fèi)，也可自己直接到銀行辦理，目前各家銀行都可接受個(gè)人的二手房貸款申請(qǐng)。不過(guò)，如果借款人沒(méi)有足夠的時(shí)間和精力，委托規(guī)范的中介公司和按揭服務(wù)公司辦理可以省時(shí)省力。

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