一、地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的概念和目前業(yè)界趨勢(shì)
近期以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一個(gè)趨勢(shì)是，不是一兩塊地的轉(zhuǎn)讓，而是整個(gè)項(xiàng)目公司出手。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。目前，無(wú)論國(guó)家還是地方，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司均無(wú)系統(tǒng)或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)定，但實(shí)際上登記注冊(cè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的某些風(fēng)險(xiǎn)，因此出現(xiàn)了大量事實(shí)上的項(xiàng)目公司即開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目彼此互不影響。
　　目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)實(shí)質(zhì)上仍為廣義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，或?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的直接轉(zhuǎn)讓，或?yàn)樵诮üこ剔D(zhuǎn)讓，或?yàn)?u>房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。投資者之所以越來(lái)越多地選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)方式來(lái)進(jìn)行土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目或在建工程轉(zhuǎn)讓，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)公司收購(gòu)相對(duì)于土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓具有以下優(yōu)點(diǎn)：
一是手續(xù)簡(jiǎn)單。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目，而土地使用權(quán)或項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓卻涉及到土地使用權(quán)的過(guò)戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內(nèi)容復(fù)雜，而且手續(xù)復(fù)雜。
二是費(fèi)用節(jié)省。土地使用權(quán)或項(xiàng)目或在建工程的轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)相比，前者需多交相當(dāng)于成交金額３％的契稅和一筆交易手續(xù)費(fèi)，顯然通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司方式可以降低開發(fā)成本。
三是開發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對(duì)于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無(wú)需再另行成立房地產(chǎn)公司。
以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或土地使用權(quán)的不利之處在于，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制，如是否對(duì)外提供過(guò)保證擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)以及是否對(duì)外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險(xiǎn)等等。因此收購(gòu)者務(wù)必要對(duì)所收購(gòu)公司在收購(gòu)之前的債權(quán)債務(wù)有一個(gè)清楚的了解，具體可通過(guò)委托審計(jì)來(lái)查清公司的資產(chǎn)負(fù)債。如以土地使用權(quán)或項(xiàng)目或在建工程的價(jià)值作為項(xiàng)目公司收購(gòu)價(jià)，則務(wù)必約定項(xiàng)目公司在收購(gòu)前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)，并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)?；蛄粝乱欢ū壤霓D(zhuǎn)讓金作為保證金等。
二、轉(zhuǎn)讓的條件和手續(xù)中的法律問(wèn)題
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。


在我國(guó)的房地產(chǎn)管理法中無(wú)明確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但根據(jù)１９９８年７月２０日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》十條、十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起３０日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?？梢姡?u>房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但又與土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓有所不同，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓價(jià)值及轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)等方面，較主要的不同在于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不僅轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)讓了與使用土地有關(guān)各項(xiàng)政府批準(zhǔn)文件所產(chǎn)生的各種權(quán)益和相關(guān)義務(wù)。
綜合有關(guān)法律規(guī)定及較高人民法院的有關(guān)司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以下條件：
（１）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后作自用情形的除外）；
（２）轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證；
（３）轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；
（４）項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。
項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：
（１）項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；
（２）項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；
（３）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；
（４）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；
（５）其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。
項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的條件及手續(xù)基本相同，區(qū)別在于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，不能分割轉(zhuǎn)讓，而在建工程轉(zhuǎn)讓不僅可以全部轉(zhuǎn)讓，而且可以分割轉(zhuǎn)讓；又如項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量應(yīng)歸受讓方，而在建工程轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)量，應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓方。由于無(wú)法律、法規(guī)支持，理論尚有爭(zhēng)議，因此，上述比較只能作為筆者觀點(diǎn)。
三、制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；
2、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；
3、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；
4、已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；


5、成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序； 6、未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
7、轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；
8、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；
9、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；
10、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法；
11、均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為：合作開發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權(quán)益人）或者項(xiàng)目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照；
12、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式； 需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。

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