在許多業(yè)主觀念中，驗房就等同于收房，然而在實際操作中，業(yè)主往往會在收房過程中遇到許多驗房以外的難題。由于收房的過程涉及到業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司等多方主體，面臨的問題也是多種多樣。在這里，我們將對讀者反映較多的四類問題進行匯總，并邀請我們的專家進行解答。

　　●疑難一：開發(fā)商要我們先收房再驗房怎么辦？

　　購房者當(dāng)然希望按照先驗房再繳費、辦理入住手續(xù)的正常程序進行收樓，但目前相當(dāng)多開發(fā)商仍然讓購房者先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條。而購房者在這之后才能拿到鑰匙。因為已經(jīng)在相關(guān)驗收文件上簽了字，等購房者進入房間后發(fā)現(xiàn)問題，與開發(fā)商爭執(zhí)起來也會軟弱無力。在這樣的情況下，很可能將購房者的問題一拖再拖，讓購房者勞心勞力。

　　專家解答：

　　購房者可以事先在購房合同中特別約定先驗房后收樓。如果購房合同中沒有明確約定，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣，表明購房者在簽署文件時并沒有對房屋進行認可，從而方便今后如發(fā)生房屋問題可以得到更有效的解決。而在驗房的時間上，購房者也可以在房子蓋好后上鎖前去進行查驗，細節(jié)問題雖然不明顯，但主要毛病已經(jīng)能看個八九不離十了。

　　此外專家提醒，在新樓盤收房期間，購房者可以跟開發(fā)商交涉組織集體看房，這樣通過集體驗房的形式，可以保障購房者的利益，如果有共性的問題，可以與開發(fā)商交涉集中解決。

　　●疑難二：房屋面積出現(xiàn)誤差怎么辦？

　　這是收房過程中經(jīng)常容易碰到的問題。由于房屋的實際面積都是在建筑主體完工后測算的，基本上都會存在實測面積與預(yù)售合同上的面積不符的情況。由于這個問題直接牽涉到房屋購賣雙方的利益，所以雙方往往容易在這個問題上起糾紛。

　　專家解答：

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，購賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋購賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。

　　如果當(dāng)時簽訂的購房合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

　　面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；面積誤差比完全值超出3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差完全值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還購受人。

　　●疑難三：收房過程中應(yīng)該繳納的費用有哪些？

　　收完房就正式成為業(yè)主了，然而交費的時間卻可能在收房的時候就開始。面對名目繁多的費用，初次收房的業(yè)主們難免頭大。

　　專家解答：

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定及實踐，收房過程中要交納的費用主要有以下這些：費用一：公共維修基金，日后入住維修的保障；費用二：契稅，獲得土地、房屋使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移所需要向國家繳納的費用；費用三：產(chǎn)權(quán) 費，開發(fā)商代收的服務(wù)費；費用四：有線電視、電話費等其他費用；費用五：物業(yè)管理費。

　　專家提醒：1.近期房地產(chǎn)市場的政策出臺比較頻繁，相關(guān)稅費的計算調(diào)整很多，在購房過程中對此問題建議咨詢專業(yè)機構(gòu)；2.對于沒有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收??；3.現(xiàn)房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準(zhǔn)；期房通常按照房屋建成交付時，開發(fā)商向購房者提供的該房屋的實測建筑面積報告為準(zhǔn)。

　　●疑難四：開發(fā)商延期交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任？

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場低迷，許多開發(fā)商的資金鏈緊繃，施工進度緩慢，出現(xiàn)延期交房的樓盤比比皆是。在這種情況下，許多開發(fā)商為了自身的利益找出種種借口推脫責(zé)任。作為消費者，清楚地知道開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任就非常重要了。

　　專家解答：

　　開發(fā)商逾期交房，頭先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了合同約定的免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

　　如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房購賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，原則上應(yīng)按合同約定辦理。 但如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，則較高人民法院商品房購賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

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