二手房自助交易能夠節(jié)省一筆數(shù)目不小的傭金，雖然交易過程會(huì)麻煩一些，但有些親戚朋友相互熟識(shí)的人之間往往會(huì)考慮選擇這種方式。自助交易的特點(diǎn)是上下家直接交易，無需支付較高的傭金，但是雙方面臨的是煩瑣、復(fù)雜的交易手續(xù)，以及無第三方監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)較大等問題。因此對(duì)交易過程都不是很熟悉的購賣雙方來說，需要注意的地方還有不少。

　　操作過自助交易的孟偉表示，雖然其過程比較復(fù)雜，但只要細(xì)心應(yīng)付，還是能夠順利過關(guān)的。據(jù)介紹，自助交易主要包括看房、議價(jià)、簽訂購賣合同、辦理按揭貸款、過戶、收房等六大環(huán)節(jié)，下面我們根據(jù)孟先生自己的經(jīng)驗(yàn)，以及結(jié)合專業(yè)人士的建議，來對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)逐步進(jìn)行解析。

關(guān)：信息真?zhèn)我?yàn)明

　　孟偉表示，在這道程序中，除了要對(duì)房源質(zhì)量狀況進(jìn)行了解外，還需要注意的是，必須自己前往交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。

　　除了要驗(yàn)證賣家的房產(chǎn)證之外，還需要在交易查閱小產(chǎn)證信息（俗稱“產(chǎn)調(diào)”），用以確定房源的狀況，如有無抵押情況等。如現(xiàn)在上海市境內(nèi)的房屋小產(chǎn)證（2003年以后制定的）上雖然有房屋的權(quán)利人、坐落地址、建筑面積等基本信息，但是卻不包含該房屋是否有存在抵押、查封等權(quán)利限制的情況。如果簽訂定金協(xié)議并且將定金實(shí)際支付給賣家之后，才發(fā)現(xiàn)該房屋存在查封、甚至是虛假信息而導(dǎo)致整個(gè)交易無法進(jìn)行時(shí)，則可能面臨已經(jīng)支付的本金無法保障的風(fēng)險(xiǎn)。

　　特別提示：在上海，“產(chǎn)調(diào)”內(nèi)容一般有七項(xiàng)，其中比較重要的內(nèi)容為房屋是否存在抵押、司法查封等權(quán)利限制情況，此外小產(chǎn)證地址、產(chǎn)權(quán)證上記載的人數(shù)也可一并查閱。在房產(chǎn)交易進(jìn)行“產(chǎn)調(diào)”時(shí)，只需提供自己的身份證，然后報(bào)出物業(yè)所在的具體地址便可，當(dāng)然，每項(xiàng)內(nèi)容查詢費(fèi)用為5元。

　　關(guān)：議價(jià)要“細(xì)火慢燉”

　　對(duì)于自助交易來說，議價(jià)是一個(gè)很艱難的過程。孟先生告訴記者，他當(dāng)時(shí)跟賣家議價(jià)時(shí)，也曾差點(diǎn)因?yàn)槲飿I(yè)維修基金而導(dǎo)致交易中斷，賣家不想將此包含在房價(jià)里面，但孟偉堅(jiān)持要求賣家，雙方據(jù)理力爭，互不相讓，較后在朋友的斡旋下，各讓一步之后問題才得以解決。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，購賣雙方就價(jià)格問題直接“交手”，很容易產(chǎn)生抵觸情緒，都不愿意做出讓步，那么較終結(jié)果是不歡而散。而在有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的情況下則有所不同，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)解，這樣雙方的意見容易達(dá)成一致。而自助交易怎樣做才能使雙方的意見統(tǒng)一呢？

　　特別提示：上海華燕房屋理財(cái)營運(yùn)部總監(jiān)吳偉芳建議，購家頭先要對(duì)自己有意向的房產(chǎn)進(jìn)行充分了解，做到心中有數(shù)；其次在還價(jià)時(shí)要慢慢商量，不能一口咬定一個(gè)價(jià)格不讓步；此外就是懂得采取迂回戰(zhàn)術(shù)，如果在房價(jià)上無法使對(duì)方做出讓步，那么可以在別的地方得到補(bǔ)償，如要求對(duì)方裝修、物業(yè)維修基金等，甚至家具都可以要求對(duì)方?？傊?，議價(jià)需心平氣和地進(jìn)行，不能急吼吼，講究的是“細(xì)火慢燉”。

　　當(dāng)然，在議價(jià)過程中，還要仔細(xì)了解賣家其他的想法，特別是涉及到費(fèi)用方面的問題，如維修基金、裝修（尤其是空調(diào)、熱水器等）、家具、煤氣初裝費(fèi)、有線電視、寬帶等，如何處理，都必須商談出結(jié)果，詳細(xì)記錄下來，并在購賣合同中體現(xiàn)出來。

　　第三關(guān)：簽合同要考慮周全

　　雖然自己曾經(jīng)購過一次房，孟偉在簽訂房屋購賣合同時(shí)，還是感到有些茫然失措，幸好他托人找到一份樣本，依葫蘆畫瓢，因此也就順利過關(guān)了。不過他表示，為了減少糾紛，購賣合同內(nèi)容盡量做到詳實(shí)、周全。

　　簽訂房屋購賣合同之后，便要支付頭付款。孟偉表示，如何保證這筆款項(xiàng)的安全是購家要認(rèn)真考慮的問題。他把頭付款交給了賣家，但是要求對(duì)方把房產(chǎn)證交給律師代為保管。

　　特別提示：上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在簽訂房屋購賣合同時(shí)，以下幾點(diǎn)必須多加小心，如確認(rèn)房主真實(shí)身份、房價(jià)、明確雙方違約責(zé)任、付款過戶時(shí)間、費(fèi)用交接時(shí)間等。

　　此外，在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。補(bǔ)充條款的內(nèi)容包括裝修是否，維修基金、煤氣初裝費(fèi)、有線電視開通費(fèi)、寬帶開通費(fèi)等如何結(jié)算，以及戶口等諸多問題。當(dāng)然，賣家也會(huì)提出自己的要求，如不能全額辦理按揭貸款導(dǎo)致交易延后或者中斷時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。

　　關(guān)于頭付款的安全問題，專家建議可以選擇第三方來代為管理。即使是直接交給賣家，也應(yīng)該在第三方見證的情況下完成，如律師到場等。支付頭付款之后，應(yīng)要求賣家盡快辦理還款手續(xù)（如果該房產(chǎn)有按揭貸款的話），以解除抵押。

　　此外，還需留有部分尾款在收房時(shí)支付，這是因?yàn)榭紤]到水電煤、物業(yè)管理費(fèi)等稅費(fèi)的支付，以及保證裝修部分完好而特意保留的。尾款金額一般在1～5萬元之間，視具體情況而定。

　　第四關(guān)：申請(qǐng)貸款找擔(dān)保機(jī)構(gòu)

　　孟偉在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)費(fèi)了很大的力氣，他咨詢了多家商業(yè)銀行，但對(duì)方一聽說是個(gè)人申請(qǐng)，便沒了下文。較后他在一家銀行業(yè)務(wù)員的建議下，通過一家貸款擔(dān)保公司來辦理，才順利辦妥。

　　特別提示：上海德佑地產(chǎn)有關(guān)人士表示，出于多方面原因考慮，商業(yè)銀行一般不大愿意接受個(gè)人貸款申請(qǐng)，“這就相當(dāng)于批發(fā)跟零售的關(guān)系，個(gè)人申請(qǐng)貸款好比是零售，而銀行喜歡跟機(jī)構(gòu)合作，希望走批發(fā)的路子?！边@位人士如此表示。鑒于此，這位人士建議購房者跟貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作，以便能夠順利辦出貸款。

　　辦理貸款需要提供的證件主要有身份證、結(jié)婚證以及戶口本，需要準(zhǔn)備的材料有單位開具的收入證明以及其他資產(chǎn)證明（近三個(gè)月的工資賬單，部分銀行需要），以及銀行存折和硬卡。如果還要辦理公積金貸款，還需要提供公積金賬戶。

　　第五關(guān)：辦理過戶手續(xù)要及時(shí)

　　只有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)之后，購家才能真正放下心來，因此當(dāng)賣家還清按揭貸款余款之后，孟偉馬上前往交易辦理過戶手續(xù)。相對(duì)來說，過戶手續(xù)辦理過程并不復(fù)雜，只要各項(xiàng)證件、材料齊全，在兩個(gè)公里之內(nèi)能全部辦理妥當(dāng)。

　　特別提醒：辦理過戶手續(xù)時(shí)，購賣雙方需要提供的資料包括身份證、產(chǎn)權(quán)共有人證明（如為共同財(cái)產(chǎn)）、購賣合同、頭付款收據(jù)、結(jié)婚證等。先領(lǐng)取并填寫申請(qǐng)書，然后到稅務(wù)局駐房管部門的詢價(jià)窗口進(jìn)行審核，此后是購賣雙方各自納稅并繳納手續(xù)費(fèi)（契稅、印花稅、個(gè)稅等），并取得收件收據(jù)。如果夫妻兩人的名字都要署在產(chǎn)權(quán)證上，需兩人同時(shí)到場。

　　第六關(guān)：收尾勿忘結(jié)清費(fèi)用

　　取得房產(chǎn)證之后，孟偉便要收房了，而在這時(shí)面臨的是較后一關(guān)，即要求對(duì)方結(jié)清所有費(fèi)用，并辦理電表、煤氣等過戶手續(xù)，同時(shí)支付尾款。至此交易結(jié)束。

　　特別提醒：結(jié)清上家水電煤、物業(yè)管理、有線電視等費(fèi)用，這對(duì)大多數(shù)人來說都有所了解。但是需要提醒的是，購家一定要主動(dòng)提出辦理電表、煤氣、有線電視等過戶手續(xù)，如不辦理過戶手續(xù)，則會(huì)為日后埋下隱患，如購家欠費(fèi)，相關(guān)部門可能還會(huì)找到賣家；而賣家也有可能將其取消，購家重新開通時(shí)則需要另外付費(fèi)。

　　辦完所有收尾手續(xù)之后，購家可以把尾款付給賣家，交易全部結(jié)束。

　　相關(guān)銜接：自助交易購房流程

　　購方自行去交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查

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　　購賣雙方商談房價(jià)，購方支付定金

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　　商談付款方式、違約責(zé)任等；簽訂《上海市房地產(chǎn)購賣合同》

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　　購方交付頭期房款或履約定金

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　　賣方提前償還銀行貸款，并注銷房產(chǎn)抵押登記

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　　購方申請(qǐng)公積金、商業(yè)貸款

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　　購方與貸款銀行簽訂公積金貸款及擔(dān)保合同、商業(yè)貸款及抵押合同

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　　購賣雙方到房地產(chǎn)交易申請(qǐng)過戶，并取得收件收據(jù)

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　　銀行放款（具體時(shí)間購賣雙方可在合同中約定）

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　　購方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證

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　　結(jié)清水電煤和物業(yè)管理費(fèi)交接

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　　購方支付末期房款（視合同約定）

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　　賣方將房屋交付給購方（具體時(shí)間可在合同中約定，也可能會(huì)提前）

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