成功的商業(yè)地產(chǎn)較根本的屬性就是具有了盈利能力。有一些商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)殚_發(fā)商的定位或招商的原因，可能會給購購者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　█只重銷售，后期經(jīng)營被忽視

　　與國外大多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只租不售不同，目前在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租幾年的經(jīng)營方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關(guān)，與商鋪購家風(fēng)險(xiǎn)意識不足也直接相關(guān)。

　　正因如此，開發(fā)商的目光一般都聚焦在商鋪的銷售上，許多開發(fā)商對項(xiàng)目前期的包裝、宣傳非常重視，對后期經(jīng)營管理則不太重視。經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商功成身退，投資人被深度套牢，甚至開發(fā)商自己都無法全身而退的現(xiàn)象。在杭州這樣的案例已不止一個(gè)。

　　只有一個(gè)贏家的游戲是沒有人玩的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營到底有沒有一個(gè)多贏的模式？商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣商鋪，應(yīng)該為投資者和經(jīng)營者留下足夠的利潤空間，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢起飛。

　　█售價(jià)過高，透支未來

　　購購商鋪的業(yè)主很多都是出于投資的目的，我們一般用商鋪的年租金和投資總額計(jì)算這個(gè)商鋪的年收率，也就是說，租金狀況和售價(jià)應(yīng)該是直接掛鉤的，然而事實(shí)上，有些商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)已過高，租金根本不足以支撐。

　　如果小業(yè)主以高價(jià)購購了商鋪，那必然要求高租金，就給經(jīng)營造成巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價(jià)就更容易脫節(jié)，因?yàn)殚_發(fā)商承諾了若干年的固定回報(bào)，掩飾了實(shí)際可能的租金。

　　這樣過高的售價(jià)其實(shí)是有泡沫的售價(jià)，有時(shí)還造成不斷漲價(jià)的假象，使原本就不夠理性的投資者越發(fā)頭腦發(fā)熱，這實(shí)際上是個(gè)殺雞取卵的危險(xiǎn)做法。

　　█前期工作乏力

　　因種種原因，立項(xiàng)之初大多開發(fā)商不愿意請專業(yè)公司介入，就市場定位、商業(yè)規(guī)模、平面布局、進(jìn)出通道、樓層高度、樓層數(shù)量、電梯等配合設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。待房子造好再來規(guī)劃，其實(shí)是得不償失。

　　也有些開發(fā)商也意識到要進(jìn)行一定的研究。但他們往往忽略了時(shí)間介入的問題，就商業(yè)地產(chǎn)定位本身而言，應(yīng)該是在項(xiàng)目立項(xiàng)之初就必須進(jìn)行的。

來源： 錢江晚報(bào)

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