開(kāi)征時(shí)機(jī) 僅缺法律政策層面推動(dòng)

房產(chǎn)稅征收風(fēng)聲再起，有聲音表示房產(chǎn)稅出臺(tái)“論月數(shù)”，也有業(yè)內(nèi)人士一直反對(duì)這一稅種出臺(tái)。時(shí)機(jī)是否成熟？有專(zhuān)家認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)稅在技術(shù)層面上已經(jīng)基本具備了開(kāi)征條件，目前缺少的是法律和政策層面對(duì)房地產(chǎn)稅的推動(dòng)。

開(kāi)征需有法律保證

北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北大-林肯研究）長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行深入研究，其主任滿(mǎn)燕云表示，房地產(chǎn)稅作為政府的稅收，需要有法律作為保證。凡有財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家或地區(qū)，都有一系列的法律保證財(cái)產(chǎn)稅的順利實(shí)施。比如在中國(guó)香港，差餉的主要法律為《差餉條例》。而目前大陸還沒(méi)有房地產(chǎn)稅相關(guān)法律出臺(tái)，尤其是“房地產(chǎn)稅評(píng)估法”還沒(méi)有出臺(tái)，因此在法律方面，中國(guó)還不具備開(kāi)征條件。

中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富認(rèn)為，相對(duì)于物業(yè)稅來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是一個(gè)過(guò)渡稅種，由于其操作性更容易，阻力更小，所以可先試點(diǎn)推行。較終的目的，是要整合房地產(chǎn)行業(yè)此前的稅種，為出臺(tái)物業(yè)稅做準(zhǔn)備。

技術(shù)層面已具備開(kāi)征條件

滿(mǎn)燕云認(rèn)為，就數(shù)據(jù)方面和評(píng)估技術(shù)、評(píng)估系統(tǒng)方面而言，中國(guó)已經(jīng)基本具備了開(kāi)征房地產(chǎn)稅的條件。

一方面，房地產(chǎn)稅的評(píng)估與征管需要大量數(shù)據(jù)，包括稅收、土地、房屋等多個(gè)政府部門(mén)協(xié)調(diào)配合，實(shí)現(xiàn)政府?dāng)?shù)據(jù)的共享。據(jù)北大-林肯研究2010年房地產(chǎn)稅示范項(xiàng)目研究成果，中國(guó)房地產(chǎn)稅相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)基本具備。尤其是在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，政府相關(guān)部門(mén)已建立了土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)等。

另一方面，由于房地產(chǎn)稅評(píng)估需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一、準(zhǔn)確的評(píng)估，因此需要批量評(píng)估技術(shù)和系統(tǒng)作為技術(shù)支持。這一方面，經(jīng)過(guò)7年房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，各省至少一個(gè)城市建立了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA系統(tǒng)）。

開(kāi)征影響 或是調(diào)控高房?jī)r(jià)手段之一

房產(chǎn)稅之于房?jī)r(jià)的影響在業(yè)內(nèi)有多種意見(jiàn)，近日，在重慶兩會(huì)上市長(zhǎng)黃奇帆表示，對(duì)高端房征收房產(chǎn)稅，可以控制這類(lèi)住房的供求關(guān)系，從而抑制高端住房的價(jià)格，降低房?jī)r(jià)。但是華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一直是房產(chǎn)稅降低房?jī)r(jià)說(shuō)的否定者。接受采訪(fǎng)的多位學(xué)者也表示，房產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)不無(wú)一定的作用，但并不是調(diào)控房?jī)r(jià)的較終手段。

并非房?jī)r(jià)決定因素

安體富接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，征收房產(chǎn)稅對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、抑制炒房有一定作用，是調(diào)控高房?jī)r(jià)的手段之一。但任何房地產(chǎn)調(diào)控都是一套組合拳，是多個(gè)政策效果疊加的作用。房地產(chǎn)政策中較主要的，還是銀行的信貸政策。另外很重要的是政府要加大保障性住房建設(shè)，增加市場(chǎng)供應(yīng)。

滿(mǎn)燕云表示，房地產(chǎn)稅會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的資本化，但并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的決定因素。從長(zhǎng)期來(lái)看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

她認(rèn)為，開(kāi)征房地產(chǎn)稅一方面有助于減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，從而在長(zhǎng)遠(yuǎn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展；另一方面，作為保有環(huán)節(jié)的稅收，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征肯定會(huì)影響投資需求，其結(jié)果將會(huì)減少房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，促進(jìn)房屋的出租。

總之，稅收手段雖然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，但是并不能成為調(diào)控房?jī)r(jià)的手段。

開(kāi)征影響將逐步釋放

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，房產(chǎn)稅開(kāi)征后的影響，可分兩個(gè)層面分析。個(gè)層面，是房產(chǎn)稅的區(qū)域影響范圍。國(guó)家的思路很明確，先在個(gè)別城市試點(diǎn)，積累和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，再逐步擴(kuò)大到全國(guó)范圍，而這樣一個(gè)過(guò)程將會(huì)持續(xù)幾年。批將是上海、重慶，接下來(lái)批可能還有北京、深圳、杭州等，這僅僅涉及到個(gè)別城市，對(duì)市場(chǎng)的影響也基本上限于這些城市，而對(duì)于那些尚未開(kāi)征的城市，影響極其有限。

個(gè)層面，是房產(chǎn)稅開(kāi)征后的影響時(shí)序。短期內(nèi)，必定會(huì)對(duì)試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成利空影響。但這種影響的程度比較有限，主要對(duì)人們的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，卻囿于試點(diǎn)階段稅基窄、稅率低、不涉及存量等因素，難對(duì)房?jī)r(jià)造成大力度的壓制。長(zhǎng)期來(lái)看，這種利空會(huì)逐漸被市場(chǎng)吸收和消化，成為一種稅收制度的“標(biāo)準(zhǔn)配置”，就像其他已經(jīng)征收此稅的國(guó)家一樣，不可能靠此稅而避免房?jī)r(jià)泡沫。

征收方式 頭套住宅或可考慮免征

近日，對(duì)于重慶曝出開(kāi)征房產(chǎn)稅的消息，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)撰文表示，重慶的特別消費(fèi)稅以高于市場(chǎng)平均價(jià)格3倍的房產(chǎn)為征收對(duì)象，不科學(xué)。任志強(qiáng)認(rèn)為，重慶市政府并沒(méi)有做好這種全市不同房屋及時(shí)評(píng)估的全面準(zhǔn)備，也并不掌握清晰的原始數(shù)據(jù)和評(píng)估數(shù)據(jù)。

普遍征收設(shè)定免稅額

滿(mǎn)燕云表示，在誰(shuí)來(lái)確定稅率這一問(wèn)題上，大部分學(xué)者都建議，由于房地產(chǎn)稅與地方政府的密切關(guān)系，應(yīng)該允許地方政府在政府確定的一定范圍選擇適當(dāng)?shù)亩惵省Ｓ傻胤秸_定稅率的主要優(yōu)點(diǎn)在于地方政府能夠“以支定收”，建立起財(cái)政收入決策和財(cái)政支出決策之間的聯(lián)系，提高公共財(cái)政效率。盡管我國(guó)目前稅收立法權(quán)主要集中在政府，但是稅收立法權(quán)的逐漸下放是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的趨勢(shì)，這也有助于我國(guó)稅收分權(quán)的進(jìn)一步完善。

此外，在普遍征收的前提下，對(duì)一定收入和擁有一定財(cái)產(chǎn)量以下的納稅人設(shè)定免稅額，是房地產(chǎn)稅按能課稅原則的重要體現(xiàn)。

世界上所有征收財(cái)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅的國(guó)家都制定了相應(yīng)的稅收豁免。這種豁免在很多地方受到學(xué)者批評(píng)。比如認(rèn)為會(huì)造成不同類(lèi)型房地產(chǎn)所有者在納稅上的不公平等。不論采取何種豁免方式，政府都應(yīng)該對(duì)全部不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，確?；砻庹叩耐该骱涂尚哦?。就現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)稅改革來(lái)講，頭先是要對(duì)全部房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后可以考慮對(duì)一定價(jià)值以?xún)?nèi)的頭套住宅免征。

評(píng)估價(jià)需根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整

安體富表示，總體來(lái)講，房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)一般家庭增加負(fù)擔(dān)，實(shí)行套不征稅，或者設(shè)定一個(gè)人均免征面積，這樣推行起來(lái)的阻力就小很多。而擁有多套房、大戶(hù)型的富人則應(yīng)多交房產(chǎn)稅，因?yàn)橥恋刭Y源很有限，占用更多的公共資源，就應(yīng)該多繳稅。征收房產(chǎn)稅并不是一種歧視，而是為了促進(jìn)社會(huì)公平。

在技術(shù)層面，評(píng)估是一個(gè)難點(diǎn)，不過(guò)也有辦法解決。如參照商業(yè)地產(chǎn)的征收方案，住宅也可以按照市場(chǎng)價(jià)打一個(gè)折扣來(lái)征收，或者更細(xì)致一點(diǎn)，按地區(qū)、精裝修、毛坯等狀況來(lái)找評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，得出一個(gè)評(píng)估價(jià)來(lái)征收，然后根據(jù)市場(chǎng)情況兩三年再調(diào)整一次。

■ 動(dòng)態(tài)追訪(fǎng)

渝、滬“試點(diǎn)”影響幾何？

近日，重慶及上海紛紛傳出房產(chǎn)稅試點(diǎn)版本，但是鑒于目前傳遞出的信息，反饋聲音大有不同。

任志強(qiáng)表示，重慶準(zhǔn)備實(shí)施的特殊房產(chǎn)稅不是普通意義上的財(cái)產(chǎn)稅，而是一種只針對(duì)高房?jī)r(jià)的類(lèi)似高消費(fèi)的特別消費(fèi)稅，就如中國(guó)曾出臺(tái)過(guò)宴席稅這類(lèi)特別消費(fèi)稅一樣。但中國(guó)的這類(lèi)宴席稅類(lèi)的特殊消費(fèi)稅并沒(méi)有真正的實(shí)行過(guò)，猶如曇花一現(xiàn)，估計(jì)重慶的這種特殊房產(chǎn)稅也會(huì)落個(gè)同樣的結(jié)果。

安體富表示，重慶和上海兩個(gè)試點(diǎn)版本走在了前面。從方案上看，重慶版本稅率為1%，僅對(duì)高端房征收，其影響范圍也不會(huì)大，如100萬(wàn)每年僅交稅1萬(wàn)元，對(duì)于富豪來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅對(duì)其生活影響不大。而上海有人均60-70平米的免征面積，高于免征面積則要納稅。同樣是對(duì)購(gòu)購(gòu)大戶(hù)型的行為進(jìn)行征稅，用稅費(fèi)來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)，鼓勵(lì)中小戶(hù)型的自住需求。但0.5%-0.6%的稅率，對(duì)市場(chǎng)的影響有限。

因?yàn)樵谠圏c(diǎn)階段，兩個(gè)方案都把稅率控制得比較低，如果提高到5%-10%，手中有多套房的人，就會(huì)考慮，是持有房產(chǎn)合算，還是把錢(qián)投到別的地方合適了。

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