面對(duì)巨大的房地產(chǎn)泡沫，2010年“國(guó)十條”重新祭出了差別化的個(gè)人住房信貸政策的大旗。比如說(shuō)，套住房貸款的頭付比重提高到30%以上，按揭貸款利率由商業(yè)銀行自己風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；套以上的住房頭付比重提高到50%以上同，其按揭貸款利率為基準(zhǔn)的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭貸款；禁止居民的異地貸款等。這些政策對(duì)住房購(gòu)購(gòu)者有新的市場(chǎng)準(zhǔn)入、融資的杠桿比調(diào)低、融資成本增加等。但是，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，在執(zhí)行中兩個(gè)地方有彈性。一是對(duì)購(gòu)購(gòu)套住房者的利率沒(méi)有量上的規(guī)定，商業(yè)銀行可根據(jù)情況對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；二是對(duì)已經(jīng)購(gòu)購(gòu)了的存量住房好像鞭長(zhǎng)莫及。這樣的政策使房地產(chǎn)投資炒作者認(rèn)為住房投機(jī)炒作仍然較大政策空間，住房市場(chǎng)的預(yù)期沒(méi)有改革，從而住房投機(jī)炒作迅速傳導(dǎo)到全國(guó)。比如，三四線城市的居民也看到住房投機(jī)炒作的有利可圖性而蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)銀行的從業(yè)人員也在千方百計(jì)地利用這種彈性過(guò)度擴(kuò)張個(gè)人按揭貸款。國(guó)十條宏觀調(diào)控的效果之所以沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠繼續(xù)繁榮就與差別化的個(gè)人住房按揭貸款政策的彈性有關(guān)。

更是重要的是，按照當(dāng)前個(gè)人住房按揭貸款合同，它是一年一次的重訂貸款合同，因此，在2010年的個(gè)人按揭信貸政策變化的情況下，對(duì)現(xiàn)有存量住房的按揭貸款都會(huì)重新厘定貸款利率。比如說(shuō)，取消7折信貸利率優(yōu)惠、對(duì)套以上的住房實(shí)行1.1倍貸款利率。如果這樣，2010年以前個(gè)人住房按揭貸款利率將全面重訂，利率將快速上升。但是2010年初，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行是沒(méi)有如2009年住房政策出臺(tái)之后讓住房按揭貸款利率全面下降那樣在2010年初讓存量住房的按揭貸款利率全面上升。不過(guò)，由于央行差別化的存款準(zhǔn)備金率政策出臺(tái)又改變了商業(yè)銀行的行為。

據(jù)報(bào)道，目前不少地方的商業(yè)銀行開(kāi)始全面調(diào)高個(gè)人住房按揭貸款利率，不僅套住房的按揭貸款利率按照現(xiàn)在的政策上升到基準(zhǔn)利率1.1倍以上，而且即使是頭套住房按揭貸款利率有不少地方完全也取消7折優(yōu)惠利率，甚至完全取消頭套住房的優(yōu)惠利率，讓其利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率以上。因?yàn)?，通過(guò)存款準(zhǔn)備金率可以讓當(dāng)前商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制在一定的數(shù)量范圍內(nèi)，從而使得商業(yè)銀行的可貸款資金減少。可以說(shuō)，通過(guò)存款準(zhǔn)備金率對(duì)信貸規(guī)模的收緊，商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款的重新風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)將會(huì)產(chǎn)生較大影響。如果說(shuō)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行區(qū)別性的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，那么這些個(gè)人住房貸款利率將全面上升，過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策可能成為歷史。如果說(shuō)個(gè)人住房按揭優(yōu)惠貸款成為歷史，那么新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成巨大的沖擊與影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整也是不可避免。

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