“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”的理論前提是，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全消費(fèi)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)過(guò)高或上漲過(guò)快就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡，就在于住房的供給不足，因此，大量增加住房的供給是遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)高的有效辦法。但是，在一個(gè)投資與消費(fèi)沒(méi)有區(qū)分的住房市場(chǎng)，如果再有過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房信貸政策，這個(gè)市場(chǎng)一定是一個(gè)以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)，不管是第幾套房、頭付比例有多高，投資者都一定會(huì)利用住房投資這種工具獲利。只有嚴(yán)格區(qū)分住房市場(chǎng)的投資與消費(fèi)屬性，讓住房投資采取市場(chǎng)定價(jià)不享受任何優(yōu)惠政策，住房消費(fèi)可享受優(yōu)惠政策，并改變當(dāng)前過(guò)度的信貸優(yōu)惠政策，“遏制部分城市高房?jī)r(jià)”才有實(shí)現(xiàn)的可能性。

■學(xué)人新論■易憲容

2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布關(guān)于遏制部分城市高房?jī)r(jià)的四條決議?！皣?guó)四條”要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要遏制一些城市過(guò)高的房?jī)r(jià)，并希望采取相應(yīng)的措施來(lái)達(dá)到遏制房地產(chǎn)炒作過(guò)多的目的。

2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)包括加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率等在內(nèi)的11條措施?！皣?guó)十一條”中明確規(guī)定對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套含　以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女　，貸款頭付款比例不得低于40％。

可以看到，政府已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，并向市場(chǎng)發(fā)出明確的信號(hào)，政府要對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行治理與宏觀調(diào)控。但是“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”的理論前提是，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全消費(fèi)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)過(guò)高或上漲過(guò)快原因就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡，就在于住房的供給不足，因此，大量增加住房的供給是遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)高的有效辦法。所以，在出臺(tái)的相應(yīng)措施中，無(wú)論是增加中小住房供給還是加大保障性住房的建設(shè)力度，無(wú)論是保證自住性住房?jī)?yōu)惠政策還是二套房貸頭付款比例不得低于40％，其目標(biāo)都是要增加住房供給。

在這種理論前提下，只要住房供給增加了，住房供求關(guān)系化解了，一些城市的住房高價(jià)格自然會(huì)得以遏制。但是，實(shí)際上，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)理論（或假定）前提是不成立的。

投資與消費(fèi)屬性沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分，導(dǎo)致住房消費(fèi)者被住房投資者擠出

住房與其他商品不同，它具有兩棲性，其本身既可用作投資也可用作消費(fèi)。既然住房既可消費(fèi)又可投資，而住房消費(fèi)與住房投資的定價(jià)與需求有很大的差別，所以以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)與以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)是有根本差別的。以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，其定價(jià)主要是由投資者的市場(chǎng)預(yù)期來(lái)決定，其投資需求可以在零到無(wú)窮大的區(qū)間；而以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，其定價(jià)是由供求關(guān)系來(lái)決定，其需求取決于供求關(guān)系并是有限的。

因此，在一個(gè)投資與消費(fèi)沒(méi)有區(qū)分的住房市場(chǎng)，如果再有過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房信貸政策，這個(gè)市場(chǎng)一定是一個(gè)以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)，不管是第幾套房、頭付比例有多高，投資者都一定會(huì)利用住房投資這種工具獲利。以2009年為例，不少城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的核心原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)完全轉(zhuǎn)化為以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，是住房的投資者利用銀行的信貸炒作過(guò)度，是政府的房地產(chǎn)政策沒(méi)有把居民住房購(gòu)購(gòu)用作投資還是消費(fèi)做出清楚的界定。在這種情況下，投資者豈能不利用過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策把房?jī)r(jià)炒上天？

中國(guó)的個(gè)人住房信貸是全世界較優(yōu)惠的。2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)出現(xiàn)突然逆轉(zhuǎn)，與政府過(guò)度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策有很大關(guān)系，特別是與過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房按揭貸款有關(guān)。2007—2008年銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率分別為7．38％、7．47％（下浮15％后為6．273％、6．495％），但是2008年9月后連續(xù)5次降息，銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率降到了5．94％，下浮30％為4．158％，比2008年的個(gè)人房貸利率下降2．337％，下降幅度達(dá)到37％。而且其個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率無(wú)差異，只要是個(gè)人住房按揭貸款，利率都是4．158％。正因?yàn)檫@種過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房按揭貸款政策，使得2009年全國(guó)銀行個(gè)人新增貸款（其中絕大部分為個(gè)人住房按揭貸款）出現(xiàn)超高速增長(zhǎng)。

在這種情況下，莫說(shuō)是購(gòu)購(gòu)多套住房可以投資，即使是購(gòu)購(gòu)一套住房以及所謂改善性住房也完全可以用作投資。比如，購(gòu)購(gòu)一套住房的居民可以利用過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策購(gòu)購(gòu)一套120平方米的住房用于出租，自己租住60平方米的住房，等其房子價(jià)格上漲之后再出售。而所謂“改善性住房”，要這樣做更是易如反掌。

在全世界較為優(yōu)惠的房貸政策下，中國(guó)住房投資者可以便利進(jìn)入住房市場(chǎng)。當(dāng)住房市場(chǎng)是一個(gè)以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)時(shí)，住房消費(fèi)也就成了一句空話(huà)，即使規(guī)定只優(yōu)惠居民的自住性住房消費(fèi)也是如此。因?yàn)?，住房投資的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一定會(huì)讓住房投資者成為住房市場(chǎng)完全主導(dǎo)者。在這種情況下，以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)一定把住房?jī)r(jià)格越推越高，較后只能把真正的住房消費(fèi)者全部擠出（即使真正希望購(gòu)購(gòu)住房消費(fèi)者也不得不參與這種投資炒作）。

住房消費(fèi)與投資屬性界定模糊，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)錯(cuò)位誤導(dǎo)決策

住房既可消費(fèi)又可投資的特性，也使政府的職能部門(mén)及地方政府在落實(shí)住房消費(fèi)政策時(shí)，各取所需，根據(jù)其不同的需要出臺(tái)不同的政策，從而使得住房市場(chǎng)與消費(fèi)市場(chǎng)越來(lái)越遠(yuǎn)，投資性的購(gòu)購(gòu)越來(lái)越成為主導(dǎo)。對(duì)于這種現(xiàn)象，不少人認(rèn)為是中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡的表現(xiàn)，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是完全依靠投資增長(zhǎng)并且是不可持續(xù)的。

比如，外國(guó)政府及學(xué)界一直在批評(píng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)失衡的原因就在于居民消費(fèi)率過(guò)低。但是實(shí)際的問(wèn)題并非如此。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在2000年以前，無(wú)論從總消費(fèi)率還是消費(fèi)貢獻(xiàn)率來(lái)看，兩者的比重都是在60％以上，但是2001年以后，這兩個(gè)指標(biāo)都出現(xiàn)迅速下降。比如，消費(fèi)貢獻(xiàn)率從2000年的65．1％下降到2007年的39．4％，下降幅度達(dá)40％。為什么居民消費(fèi)在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生如此巨大的變化？為什么經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，中國(guó)居民的消費(fèi)率越低呢？近幾年，國(guó)內(nèi)居民的消費(fèi)意愿真的是迅速下降了嗎？實(shí)際上并非如此，只不過(guò)是中國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大了變化，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)。

也就是說(shuō)，這幾年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的并不是居民消費(fèi)突然減少或下降，而是在中國(guó)住房制度改革之后，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。住房消費(fèi)成為居民消費(fèi)部分。但是，作為國(guó)家統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，住房并不是消費(fèi)品而是投資品。當(dāng)一些部門(mén)不根據(jù)現(xiàn)實(shí)發(fā)生的情況，以所謂國(guó)際慣例的模式來(lái)衡量中國(guó)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活時(shí)，許多正常的東西變得不正常了，許多均衡的事情變得失衡。

把住房的投資性與消費(fèi)性模糊化的結(jié)果，不僅讓我們對(duì)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活無(wú)法解釋?zhuān)踔琳`解，而且它也可能成為不利于政府決策的信息。因?yàn)椋谀壳暗那闆r下，國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)根據(jù)所謂國(guó)際慣例把住房市場(chǎng)當(dāng)作投資市場(chǎng)，這不僅可以給投資者進(jìn)行住房市場(chǎng)炒作及把房?jī)r(jià)推高提供合法依據(jù)，而且房?jī)r(jià)上漲甚至飆升也不會(huì)影響CPI，與央行的貨幣政策調(diào)整也就沒(méi)有關(guān)系。因?yàn)槿绻》渴窍M(fèi)品，其價(jià)格上漲一定會(huì)影響CPI的變化；房?jī)r(jià)快速上漲，也會(huì)造成CPI快速飆升，從而促使央行通過(guò)利率上調(diào)的方式來(lái)控制物價(jià)。利率上漲自然增加融資成本，住房投資者也就減少。但住房是投資品，房?jī)r(jià)上漲不對(duì)CPI構(gòu)成影響，而不管房?jī)r(jià)漲得多快，漲得多高，央行都可以保持低利率，投資者也就可以利用政府優(yōu)惠條件任意地炒作住房。

必須嚴(yán)格區(qū)分住房投資與消費(fèi)屬性，制定實(shí)施差別化政策

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成了投資者的天堂（沒(méi)有住房個(gè)人所得稅與物業(yè)稅征收，這是在任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都不會(huì)出現(xiàn)的事情），房地產(chǎn)投資只賺不虧。在這種賺錢(qián)效應(yīng)下，住房投資者豈能不利用過(guò)度的優(yōu)惠信貸政策大力炒作房地產(chǎn)？因此，僅是增加住房供給只能成為住房投資者的投資機(jī)會(huì)，投資賺錢(qián)效應(yīng)是無(wú)止境的，根本不會(huì)改變當(dāng)前這種所謂的住房供求關(guān)系。

可以說(shuō)，“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”僅是把住房作為消費(fèi)品，而沒(méi)有把住房的投資與消費(fèi)屬性做一個(gè)嚴(yán)格區(qū)分，并在這種區(qū)分下采取不同的政策，僅是希望生產(chǎn)更多的住房來(lái)滿(mǎn)足居民的基本居住需求，希望以此改善居民的居住條件，實(shí)際上這是根本不可能的。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，如果不能夠?qū)ψ》抠?gòu)購(gòu)的投資性及消費(fèi)性有一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分與界定，然后在此基礎(chǔ)上調(diào)整相應(yīng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和出臺(tái)相應(yīng)的政策，那么以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)格局就不會(huì)改變，住房的消費(fèi)性也就無(wú)從談起（目前只是名詞概念意義上的自住性）。政府各職能部門(mén)就能根據(jù)其需要出臺(tái)利于自己的政策，市場(chǎng)當(dāng)事人就能夠利用這種模糊性來(lái)給自己謀利。在這種情況下，要遏制住房過(guò)度的投機(jī)炒作也是不可能的。

只有嚴(yán)格區(qū)分住房市場(chǎng)的投資與消費(fèi)屬性，讓住房投資采取市場(chǎng)定價(jià)（不能享受任何優(yōu)惠政策），住房消費(fèi)可享受優(yōu)惠政策，并改變當(dāng)前過(guò)度的信貸優(yōu)惠政策，如取消所謂改善性政策優(yōu)惠、提高個(gè)人住房按揭貸款利率并采取差異化利率、嚴(yán)格套住房信貸標(biāo)準(zhǔn)、降低住房貸款杠桿率、嚴(yán)格個(gè)人住房按揭市場(chǎng)準(zhǔn)入等，這樣才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)變成一個(gè)消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，把住房投資者擠出，遏制全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飆升。

還有，想增加保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)的改造來(lái)遏制部分城市的高房?jī)r(jià)，這無(wú)異于緣木求魚(yú)。至于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，比如所謂打擊捂盤(pán)惜售、土地拍賣(mài)價(jià)格高漲等，這些都不是太大的問(wèn)題。如果改變當(dāng)前過(guò)度優(yōu)惠的個(gè)人住房信貸政策及稅收政策，征收住房交易個(gè)人所得稅及物業(yè)稅，房?jī)r(jià)方可得到真正的調(diào)整；通過(guò)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序自然會(huì)理性回歸。

總之，“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”與相關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，盡管看到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升的風(fēng)險(xiǎn)，但由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷不是太準(zhǔn)確，也沒(méi)有看到房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)區(qū)別的特征所在，因此也就無(wú)法把握到2009年各地房?jī)r(jià)快速飆升的核心所在，其政策希望通過(guò)增加住房產(chǎn)品供給、保證住房自住性需求來(lái)完善住房市場(chǎng)及遏制高房?jī)r(jià)，我認(rèn)為這是根本不可能的。因此，市場(chǎng)預(yù)期仍然會(huì)是以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，不少房地產(chǎn)企業(yè)拍賣(mài)土地的動(dòng)力不是減弱而是增強(qiáng)。