據(jù)CBN記者了解，這幾年間，擅長(zhǎng)資本運(yùn)營(yíng)的綠城中國(guó)控股有限公司（03900.HK，下稱(chēng)“綠城”）副主席壽柏年幾乎嘗試了再融資領(lǐng)域的各種創(chuàng)新方式，包括私募基金入股、頭次公募前可轉(zhuǎn)換債券融資結(jié)構(gòu)、IPO、高息票據(jù)借貸、發(fā)行人民幣可轉(zhuǎn)債等。但是，這仍然沒(méi)有從根本上緩解綠城長(zhǎng)久以來(lái)高負(fù)債率的“窘境”。

綠城的融資新招

為了預(yù)防隨時(shí)可能出現(xiàn)的“資金緊缺”，這一次，壽柏年玩的是“房地產(chǎn)信托計(jì)劃理財(cái)產(chǎn)品”。日前，工商銀行推出中海綠城房地產(chǎn)信托計(jì)劃理財(cái)產(chǎn)品，通過(guò)該信托融資計(jì)劃，綠城可獲得的初始信托資本較高為19.83億元，其中，工商銀行將至少擔(dān)負(fù)其中85%的資金。

該信托計(jì)劃將主要投資于位于杭州的綠城藍(lán)色錢(qián)江項(xiàng)目和位于無(wú)錫的綠城太湖新城2個(gè)項(xiàng)目,期限三年，預(yù)期年收益率6.5%。并將采取存續(xù)期內(nèi)按年預(yù)付利息方式，每年預(yù)付6.5%的收益，較三年期儲(chǔ)蓄存款高3.17個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)購(gòu)起點(diǎn)為人民幣10萬(wàn)元。

目前尚無(wú)法獲知該理財(cái)產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)踴躍程度。據(jù)了解，綠城集團(tuán)將以其股權(quán)為該信托計(jì)劃進(jìn)行擔(dān)保，公司同時(shí)在協(xié)議中承諾，將認(rèn)購(gòu)不低于60%的次級(jí)份額。

在綠城之前，新湖中寶（600208.SH）也曾推出過(guò)類(lèi)似的信托產(chǎn)品，與杭州工商信托投資股份有限公司合作推出地產(chǎn)基金“飛鷹二號(hào)·新湖中產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃”，9%的票面利率創(chuàng)下公司債發(fā)行利率新高。

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司華東區(qū)總經(jīng)理陸逢兆認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)拿地絕大多數(shù)均采納杠桿財(cái)務(wù)，在市場(chǎng)與政策的雙重壓力下，一些地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量“告負(fù)”。對(duì)那些在2007年踏錯(cuò)宏觀(guān)節(jié)奏、瘋狂拿地的房地產(chǎn)商來(lái)講，2009和2010年仍是危機(jī)高懸的一年，不排除部分房企因資金鏈斷裂而走向破產(chǎn)清盤(pán)的可能。

外資仍是次優(yōu)選擇

“樓市后市依然不太明朗，變數(shù)不斷，保證資金鏈的安全依然是頭要任務(wù)?！敝袊?guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示，在銷(xiāo)售策略上，地產(chǎn)商應(yīng)保持價(jià)格彈性和靈活性，減少存貨壓力，彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的缺口，從而提高資金周轉(zhuǎn)率?，F(xiàn)在是“搶錢(qián)、搶糧、搶市場(chǎng)”的良機(jī)。

在今年3月的反彈行情中，杭州擁有成交記錄的住宅類(lèi)樓盤(pán)數(shù)量共計(jì)115個(gè)，其中成交排名前10%的樓盤(pán)成交量占總體的比例約為50%，其中，10%的樓盤(pán)占據(jù)了樓市一半的成交量。一邊是少數(shù)樓盤(pán)的熱火朝天，一邊是多數(shù)樓盤(pán)的門(mén)可羅雀，對(duì)于一直沒(méi)有深度介入杭州地產(chǎn)業(yè)的境外基金而言，這就意味著機(jī)會(huì)。

在此之前，浙江房企對(duì)頻“秋波”的境外基金持謹(jǐn)慎態(tài)度，普遍抱以“只接觸不合作”的態(tài)度，認(rèn)為境外基金“店大欺客”，往往會(huì)提出苛刻的合作條件。但是，這種局面正在悄然發(fā)生改變。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟日前透露，美國(guó)一家知名的地產(chǎn)基金向杭州一家二線(xiàn)開(kāi)發(fā)商投資了2億元人民幣，資金快速到位，并已經(jīng)交割。

“很多時(shí)候，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在玩八個(gè)瓶子七個(gè)蓋的危險(xiǎn)技巧。眼下，對(duì)于地產(chǎn)商而言，借到錢(qián)比沒(méi)有錢(qián)更重要；而對(duì)于基金而言，現(xiàn)在是低谷補(bǔ)倉(cāng)的契機(jī)?！薄￡愱杀硎?。

杭州金成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁陳利波亦表示，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)正在尋求新的融資方式，以解資金匱乏的燃眉之急。雖然供需雙方放棄“博弈”已使市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但行業(yè)存貨依然居高不下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流普遍緊張。對(duì)于部分過(guò)著“緊日子”的“差錢(qián)”公司而言，外資或許不是較優(yōu)選擇，卻也是一項(xiàng)次優(yōu)選擇。

(作者：葉國(guó)靖)