港交所2009年全年新發(fā)行股票達(dá)69只，9－12月就占到48只，8只內(nèi)房新股也在此期間躋身港交所。這8只內(nèi)地房地產(chǎn)新股分別為：恒盛地產(chǎn)(00845.HK)、寶龍地產(chǎn)(01238.HK)、禹洲地產(chǎn)(01628.HK)、恒大地產(chǎn)(03333.HK)、明發(fā)集團(tuán)(00846.HK)、龍湖地產(chǎn)(00960.HK)、花樣年控股(01777.HK)和佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK)。

豪吸360億港元

恒生指數(shù)在2009年3月份走出谷底之后，扶搖直上，年底已經(jīng)較3月份時(shí)翻番。趁市場(chǎng)回暖，內(nèi)房股亦蜂擁而至在香港進(jìn)行IPO。

據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，排除上市計(jì)劃擱淺的地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)外，2009年共有8家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港上市，共募資約358億港元，扣除售股股東銷售股票所得資金后，8只內(nèi)房股共募得資金310億港元(未扣除發(fā)行費(fèi)用)。

其中以恒盛地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)集資規(guī)模，前者扣除售股股東所得共募得資金82.5億港元，后者則募得70.7億港元，其他6只內(nèi)房股募資額均不超過(guò)40億港元。

另外，7月29日在香港上市的以建材生產(chǎn)為主業(yè)的北京金隅股份(02009.HK)亦將所集資金的31%，約18億港元用于開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。而9月30日在香港上市的類房產(chǎn)股華南城(01668.HK)亦融得資金31.5億港元。

2009年全年，8家房企和2家類房企通過(guò)IPO在港吸金累計(jì)達(dá)360億港元。

不過(guò)，據(jù)上述8只內(nèi)房股招股書所披露的較新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，這些內(nèi)房股一年內(nèi)到期的借款為253億元，其中大部分為銀行貸款，而銀行貸款總額為342億元。

據(jù)招股書顯示，8只內(nèi)房股的平均資產(chǎn)負(fù)債率為78%，流動(dòng)比率為1.23。據(jù)此財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，上市集資310億港元，將使其平均資產(chǎn)負(fù)債率降至63%，降幅為19%，大大緩解財(cái)務(wù)壓力。按招股書數(shù)據(jù)計(jì)算，恒盛地產(chǎn)和花樣年上市后資產(chǎn)負(fù)債率將分別從88%降至58%，74%降至54%。

另外，上市所融得現(xiàn)金將會(huì)大大改善上述8只內(nèi)房股的流動(dòng)性，以招股書的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)估算，上市后，這8只內(nèi)房股流動(dòng)比率平均值為1.62，較上市前的1.23提高31%。

82%用于購(gòu)地和項(xiàng)目開發(fā)

排除金隅股份集資18億港元用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，其他9家房企342億港元的融資總額中，82%用于償還現(xiàn)有項(xiàng)目土地成本、收購(gòu)額外土地儲(chǔ)備以及為現(xiàn)有和未來(lái)新項(xiàng)目提供開發(fā)資金，11.4%資金用于償還銀行貸款、承兌票據(jù)和結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款，只有6.6%資金用作營(yíng)運(yùn)資金等一般用途。

以龍湖地產(chǎn)為例，其將上市募集所得47%，即33億港元用于撥付現(xiàn)有項(xiàng)目的未清償土地成本，上市募集所得48%，即34億港元用于收購(gòu)新項(xiàng)目及收購(gòu)與其成都世紀(jì)峰景項(xiàng)目合作伙伴ING和Aetos共同擁有的境外控股公司44.4444%股權(quán)，剩下5%用作營(yíng)運(yùn)資金。11月19日，龍湖登陸港交所主板。12月3日，龍湖即以1.52億美元向ING和Aetos收購(gòu)其共同擁有的境外控股公司44.4444%股權(quán)。

融資規(guī)模較小的禹洲地產(chǎn)，募集資金為16.2億港元。根據(jù)募集資金使用計(jì)劃，禹洲地產(chǎn)將把上市募集所得28%，即4.5億港元為4個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目有關(guān)的土地、建設(shè)及其他成本提供資金，把上市募集的70%為潛在新項(xiàng)目提供資金，包括土地收購(gòu)成本，其余2%則用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

據(jù)招股書所載，上述8只內(nèi)房股土地儲(chǔ)備總量的估計(jì)建筑面積約為1.3億平方米。其中恒大地產(chǎn)以5120萬(wàn)平方米位居中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商土地儲(chǔ)備榜榜頭，平均每平方米土地成本為445元。

前景看淡

雖然市場(chǎng)有所回暖，但同期間突然增多的同質(zhì)IPO改變了市場(chǎng)的供需格局，使得新上市內(nèi)房股屢屢破發(fā)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述內(nèi)房股上市頭日即遭破發(fā)的有5只，其中以較早上市的華南城和恒盛地產(chǎn)較為嚴(yán)重，頭日收盤價(jià)較招股價(jià)分別下跌23%和15%。

華南城和恒盛的破發(fā)讓后來(lái)者只能“忍痛”低價(jià)發(fā)售，原計(jì)劃于11月3日上市的明發(fā)集團(tuán)因投資者認(rèn)購(gòu)不足，無(wú)奈將上市日期延遲到11月13日，招股價(jià)也從原來(lái)的每股3.03港元到3.79港元，下調(diào)至2港元至2.89港元。較后，明發(fā)集團(tuán)以每股2.39港元的近中間價(jià)定價(jià)，但這并沒(méi)有改變其頭日破發(fā)的遭遇。

而分別原定于11月3日上市的地產(chǎn)和12月18日上市的融創(chuàng)中國(guó)均于上市日前發(fā)布公告中止上市，理由均為“鑒于目前市場(chǎng)狀況及為投資者爭(zhēng)取較佳利益”。

冰火兩重天。相對(duì)于全部7只小盤內(nèi)房股統(tǒng)統(tǒng)破發(fā)的局面，另外2只大型內(nèi)房股卻頗受投資者歡迎。恒大地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)不僅頭日沒(méi)有破發(fā)，反而分別錄得34%和13%的漲幅，而且12月29日的收盤價(jià)亦較其招股價(jià)分別高出18.5%和20%。

大福證券執(zhí)行董事麥德光向本報(bào)記者表示，總體來(lái)說(shuō)投資者對(duì)內(nèi)房股的興趣仍然濃厚，但市場(chǎng)對(duì)待大型和小型內(nèi)房股出現(xiàn)了分化，小型內(nèi)房股由于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展能力和資金風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低導(dǎo)致其不受市場(chǎng)看好。他表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，小型內(nèi)房股再融資能力較低，并且土地儲(chǔ)備規(guī)模相對(duì)較小，會(huì)阻礙長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；而大型內(nèi)房股有實(shí)力投資大塊土地，在一定程度上擁有土地和房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)，其再融資也會(huì)受機(jī)構(gòu)歡迎，資金風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)。另外，同期間大量?jī)?nèi)房股上市，導(dǎo)致市場(chǎng)供求失衡，導(dǎo)致小型內(nèi)房股更不被看好。

麥還表示，內(nèi)房股上市的好處是搭建一個(gè)再融資平臺(tái)，若對(duì)銀行信貸依賴較大，則公司發(fā)展受政策影響也較大。此外，他表示，房地產(chǎn)信托基金和保險(xiǎn)資金獲批投資房地產(chǎn)會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更加多樣化。

(作者：劉湖源)