與此同時，萬科在2009年末房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備排行榜中未能進入前十位，萬科總裁郁亮對此表示，遵循“不囤地，不捂盤，不當?shù)赝酢钡囊回灲?jīng)營策略，萬科2009年在拿地上保持了相當謹慎的態(tài)度，目前公司持有土地資源基本滿足未來兩到三年的開發(fā)需要，足以支撐公司的持續(xù)發(fā)展。

對于政府近期推出的一系列調(diào)控政策，郁亮表示，從長期來看調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，短期來看宏觀經(jīng)濟走勢存在不確定性，政策對市場的具體影響也還有待觀察。萬科從2007年開始一直堅持“應變重于預測”，在投資上保持了充分的謹慎，公司經(jīng)營非常穩(wěn)健，現(xiàn)金充足，足以應對市場變化的各種可能。

手持貨幣資金230億

在營業(yè)收入和凈利潤等指標上，萬科重新回到了上市以來的持續(xù)增長軌道。全年營業(yè)收入和歸屬上市公司股東的凈利潤不僅較2008年大幅上升，比市場調(diào)整前的2007年也分別增長了37.6%和10%。

萬科2009年實現(xiàn)結(jié)算面積605.2萬平方米，結(jié)算收入483.2億元，同比分別增長34.1%和19.3%，結(jié)算毛利率為21.99%，較前期有所下降。萬科總裁郁亮對此表示，2009年結(jié)算的產(chǎn)品多為2008年調(diào)整期內(nèi)銷售的產(chǎn)品，結(jié)算毛利率的下降主要受此影響，由于2009年市場形勢好轉(zhuǎn)，未來結(jié)算毛利率將有所提升。

在毛利率下降的同時，萬科結(jié)算凈利率為12.25%，同比有所回升。郁亮表示，這主要反映了公司在費用控制方面所做努力取得的成效。郁亮介紹，2009年萬科管理費用完全量同比降低5.8%，銷售費用完全量同比降低18.6%，管理費用、銷售費用合計占營業(yè)收入的比例比去年同期降低26.9%，超額完成降低20%的目標。

2008年末萬科曾對13個項目計提存貨跌價準備12.3億元。年報顯示，由于市場回暖，經(jīng)跟蹤評估，萬科對其中9個項目計提的跌價準備進行了全額沖回。由于銷售良好且在土地市場出手穩(wěn)健，截至2009年末，萬科持有貨幣資金230億元，凈負債率19.7%，較2008年末降低13.4個百分點，財務狀況更趨穩(wěn)定。

堅持“不囤地”

萬科2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權益建筑面積1036萬平方米，截至2009年末，萬科規(guī)劃項目權益建筑面積為2436萬平方米。郁亮表示，萬科堅持“不囤地”原則，不追求過多的土地儲備，目前擁有的項目資源處于一個比較合適的水平。

2009年房地產(chǎn)市場迅速回暖，企業(yè)資金狀況明顯改善，部分地區(qū)土地市場“地王”頻現(xiàn)，而萬科新獲取項目多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，主動規(guī)避了部分熱點城市爭奪過于激烈的土地。

萬科年報數(shù)據(jù)顯示，其2009年新增項目平均樓面地價約2401元/平方米左右，較2007年下降三成，從而在行業(yè)領跑企業(yè)中具備一定競爭優(yōu)勢。郁亮對此表示，在項目獲取上，萬科將繼續(xù)堅持“寧可錯過，決不拿錯”的原則，綜合考慮土地價格、收益空間和開發(fā)風險，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價合理、好的項目。2009年萬科新進入的城市包括煙臺和三亞，目前該公司已進入國內(nèi)30多個城市市場，作為率先完成跨地域布局的住宅企業(yè)，其“戰(zhàn)略縱深”優(yōu)勢開始逐步體現(xiàn)，萬科總裁郁亮認為，戰(zhàn)略縱深所帶來的優(yōu)勢更多在于提供了土地市場更大的騰挪空間，從而避開爭奪過于激烈的市場，把握機會獲取優(yōu)質(zhì)土地。

根據(jù)年報數(shù)據(jù)，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對萬科整體營業(yè)收入和凈利潤做出了較大貢獻。由于進入重慶等部分二線城市較晚，產(chǎn)品尚未大規(guī)模進入結(jié)算，上述區(qū)域未來有望成為萬科的新增長點。

(作者：吳銘 萬晶)