日前，信達(dá)地產(chǎn)公布了重組后的年報，和大多數(shù)地產(chǎn)上市公司一樣，信達(dá)地產(chǎn)在過去一年的牛市中，交出了一份漂亮的報表。

與此同時，業(yè)界普遍預(yù)期的大股東的38處物業(yè)注入上市公司尚無時間表。

一方面原因是土地過戶和市場化轉(zhuǎn)型的困境，“更重要的原因在于實(shí)際控制人有沒有將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)的主觀愿望”，知情人士表示，以金融業(yè)為主營業(yè)務(wù)的信達(dá)資產(chǎn)將專注于金融平臺建設(shè)，不會進(jìn)一步加大對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入和資源傾斜。

在國資委下達(dá)了非地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)的指示后，財政部也向作為金融企業(yè)的信達(dá)資產(chǎn)傳達(dá)了類似精神，這導(dǎo)致實(shí)際控制人態(tài)度更加猶疑。

“債轉(zhuǎn)股”不容易

2008年底，信達(dá)投資攜手深圳建信等四家公司整合了上海信達(dá)、寧波信達(dá)、嘉興信達(dá)、安徽信達(dá)、青島信達(dá)、上海立人等11家房地產(chǎn)公司。上述11家公司作價63億與上市公司*ST天橋進(jìn)行資產(chǎn)置換，并更名為信達(dá)地產(chǎn)。公司大股東信達(dá)投資為中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司的全資子公司。

當(dāng)時，曾有券商分析師預(yù)計，信達(dá)地產(chǎn)將成為保利地產(chǎn)那樣的國資地產(chǎn)霸主。因為信達(dá)資產(chǎn)擁有分布在全國各地的大量房地產(chǎn)債權(quán)和股權(quán)，旗下38處物業(yè)將會注入上市公司。

信達(dá)地產(chǎn)目前的土地儲備不具備地產(chǎn)巨頭的氣勢。截至2009年12月31日，信達(dá)地產(chǎn)規(guī)劃建筑面積556.2萬平方米，竣工面積約118.42萬平方米。

業(yè)界人士告訴記者，如果房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)能順利獲得四證，變成無權(quán)屬瑕疵的土地，溢價將達(dá)數(shù)倍，投入開發(fā)，收益將超出常人想象。

但信達(dá)資產(chǎn)旗下未注入上市公司的38個物業(yè)權(quán)證的完善工作至今并未有太大突破。

信達(dá)地產(chǎn)董秘辦向記者也確認(rèn)了這一點(diǎn)。這些項目的權(quán)證缺失由來已久，知情人士透露，2008年信達(dá)地產(chǎn)重組時就有一些欲注入的資產(chǎn)，想過戶卻沒成功，有一塊在云南的商業(yè)地產(chǎn)，就因為承租人主張優(yōu)先購購權(quán)而臨時生變，未獲得權(quán)證；寧波的一個爛尾項目1992年就開始開發(fā)，后被信達(dá)資產(chǎn)納入（1999年信達(dá)資產(chǎn)才成立），如今依然沒有四證。

2009年12月10日，類似的情況再次發(fā)生，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因13項瑕疵資產(chǎn)未能完善產(chǎn)權(quán)，預(yù)計不能在控股股東信達(dá)投資的承諾期限內(nèi)處置完畢，擬將這部分資產(chǎn)以8142.17萬元轉(zhuǎn)讓回信達(dá)投資。而且，13項瑕疵資產(chǎn)共8142.17萬元的新評估值較原先的9281.32萬元的評估值已有10%多的縮水。

如何真正“市場化”？

信達(dá)資產(chǎn)管理公司在全國各地?fù)碛胸S富的土地儲備，招商證券的報告稱，信達(dá)資產(chǎn)單是股權(quán)和債權(quán)類不良資產(chǎn)金額賬面值合計約198億元。

但是不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化的特殊土地來源方式，會讓大股東的項目儲備在地域上較為隨機(jī)，使上市公司未來有次序地進(jìn)行區(qū)域拓展存在一定難度。

大部分大型房地產(chǎn)公司，都是先以一個城市為基礎(chǔ)，進(jìn)而以這個城市為核心獲得土地，以點(diǎn)帶面，成片開發(fā)，以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，控制管理成本。

信達(dá)地產(chǎn)如果以在建的項目為繼續(xù)獲得土地儲備，單靠不良資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，時間較為漫長。

同時，不良資產(chǎn)孵化而來的儲備也有其不足，有的可能規(guī)模很小，毛利率雖高，但不適合大公司專門成立項目公司去開發(fā)。

孵化后的不良資產(chǎn)注入無期，在建和儲備面積不多，信達(dá)地產(chǎn)未來注定面臨“市場化”轉(zhuǎn)型，必須通過招拍掛的方式獲得土地。對此，其董秘辦對記者表示，我們重組時間不長，尚需要時間，我們有自己特別的模式，但目前不成熟，只有框架性的，不適宜對媒體闡述。

另外，了解公司的人士告訴記者，這家公司雖然是全國化的公司，但分公司獨(dú)立性都比較強(qiáng)，基本是各自為戰(zhàn)，還需要打造一個與全國性開發(fā)商相匹配的管控體系。

地產(chǎn)非

土地過戶、市場化困境等客觀情況只是一個因素，更大的原因在于信達(dá)資產(chǎn)有沒有將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)的主觀愿望，信達(dá)資產(chǎn)人士說：“信達(dá)資產(chǎn)管理公司下定決心做房地產(chǎn)是可以的，傾其資源將信達(dá)地產(chǎn)打造成保利地產(chǎn)也不是不可能，但是我們的還是在金融控股上?！?

財政部官員也要求信達(dá)資產(chǎn)將更多的精力放在金融控股集團(tuán)上，可以預(yù)見，未來信達(dá)資產(chǎn)對于信達(dá)地產(chǎn)和信達(dá)投資等實(shí)業(yè)體系的資源傾斜將比信達(dá)金融體系弱。

該信達(dá)人士稱，在國資委下達(dá)了非地產(chǎn)主業(yè)央企的“限退令”后，盡管信達(dá)資產(chǎn)作為金融企業(yè)不歸國資委管轄，但財政部也向信達(dá)資產(chǎn)傳達(dá)了類似的精神。盡管信達(dá)地產(chǎn)作為上市公司，在做決策時需要股東大會和董事會通過，但實(shí)際控制人的態(tài)度是有影響力的。

信達(dá)資產(chǎn)更重要的工作是從資產(chǎn)管理公司向金融控股平臺轉(zhuǎn)型，爭取金融全牌照成為其主要精力所在。信達(dá)資產(chǎn)收編信達(dá)證券、幸福人壽、信達(dá)澳銀基金、信達(dá)期貨、金谷信托、信達(dá)資本、信達(dá)財險和西安商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)陸續(xù)獲得銀行、證券、保險、基金、信托等金融牌照，在四大資產(chǎn)管理公司中是向金融控股轉(zhuǎn)型較快的公司。

這也意味著，信達(dá)資產(chǎn)“不愿”也 “無暇”向信達(dá)地產(chǎn)傾斜資源配置。

2009年年報顯示，這家公司尚不具備大量拍地的財力，現(xiàn)金只有18億多。據(jù)了解，上市公司本身有擴(kuò)張的愿望和要求，依然積極向建行、民生銀行、國家開發(fā)銀行貸款，在沒有政策限制的情況下進(jìn)行優(yōu)良資產(chǎn)抵押獲得貸款，但這依然無法滿足其擴(kuò)張的需要，其在去年下半年試圖在二級市場上再融資，但證監(jiān)會暫停地產(chǎn)企業(yè)再融資，信達(dá)地產(chǎn)再度擴(kuò)大資金來源只能仰仗母公司。

實(shí)際控制人較終是否決意發(fā)力地產(chǎn)，效仿當(dāng)年保利集團(tuán)對保利地產(chǎn)的扶持，讓上市公司有足夠的錢去競得土地，成長為新的國資黑馬，似乎更是這家公司未來發(fā)展的一個要害。

(作者：周亞玲 胡蓉萍)