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萬科從降價到上漲背后 根據(jù)銷售靈活定價
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 532 次
作為中國房地產(chǎn)的領軍企業(yè),萬科企業(yè)股份有限公司(以下簡稱萬科,000002)始終是房地產(chǎn)調(diào)控聲中輿論關注的焦點。
4月17日國務院發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“新國十條”)之后的百日間,萬科的銷售均價經(jīng)歷了從“降價”到“上漲”的“過山車”。
與此同時,萬科的房子繼續(xù)熱賣。兩相對比,投資者備感困惑。
早報記者從接近萬科董事會的內(nèi)部人士處獲悉,“4·17”樓市新政發(fā)布后萬科在房價并無明顯下調(diào)情況下得以持續(xù)熱銷,原因主要有三點:其一,在數(shù)量上,房地產(chǎn)市場在二季度仍處于供給不足,而萬科的庫存水平偏低。其二,在結構上,受頭次置業(yè)購房者青睞的小戶型在市場上供應比例較低,而萬科的小戶型供應比例在60%左右,具備競爭優(yōu)勢。第三,在資金鏈上,萬科年內(nèi)銷售回款能滿足資金流需要,資金面較為寬裕。
被夸大的萬科“降價”
從萬科公布的5、6月已售房屋均價來看,萬科似乎在“降價”促銷。
公告顯示,萬科5月銷售均價10900元/平方米,環(huán)比(比上月)下降11.7%;6月銷售均價10233元/平方米,環(huán)比跌5.9%,較1月份下跌了15%。
這些數(shù)據(jù)讓分析師和媒體連篇累牘喊出“萬科已全國性降價”,但萬科從未公開承認。
時點來到7月。公告顯示,當月萬科銷售均價11135元/平方米,環(huán)比漲8.8%。面對“漲價”,卻鮮有分析人士批評萬科在調(diào)控之際“逆勢而動”。
萬科人士稱,5、6月銷售均價的下降,直接原因是可售資源中低價格的房源銷售速度更快,但從可比房源來說,并沒有一個明顯的價格下調(diào)。間接原因則是,上半年房地產(chǎn)市場仍面臨供給不足的情況,萬科在5、6月份同樣面臨庫存偏低的局面。
一方面,雖然5、6月份房地產(chǎn)市場整體成交下降,購房需求受政策影響大幅降低,但是市場仍沒有變成供過于求的局面,因此房價沒有明顯下降。
另一方面,在“4·17”政策出臺后,萬科從5月開始處于一個存貨偏低的局面,按照其1月至4月的銷售速度,只有不到2個月的銷售庫存。
早報記者從另一家房地產(chǎn)巨頭金地集團的一位高層人士處了解到了開發(fā)商對庫存水平的態(tài)度。該人士介紹,作為開發(fā)商,不希望存貨所剩無幾,出現(xiàn)無房可賣的情況,這將無法保證公司經(jīng)營的連續(xù)性以及團隊的穩(wěn)定性;反過來,也不希望存貨過多,導致銷售時面對存貨壓力而在銷售上采取更為激進的做法。
“小戶型較多能占比60%”
7月下旬,近7000名購房者參加了萬科北京一郊區(qū)項目的搖號活動,該項目可售房源不足900套,開盤兩日,便告售罄。
有分析人士指出,這不僅受益于萬科“被降價”報道帶來的促銷效果,關鍵還是該項目主力戶型為80-90平方米的小兩居、小三居。
萬科人士稱,萬科以小戶型為主的產(chǎn)品結構受政策調(diào)控影響較小,同時也符合目前頭次購房人群的主流需要,在市場上占有競爭優(yōu)勢。
一方面,數(shù)據(jù)顯示,自“4·17”調(diào)控政策以來,萬科4、5、6月份三個月的銷售房源中,小戶型占比均高于調(diào)控前水平,穩(wěn)定在59%以上。
由于頭次購房者不受調(diào)控政策的影響,在4、5、6月的萬科購房客戶中,頭次購房者的比例均超過30%,投資性客戶明顯下降。
據(jù)了解,萬科對所有的客戶都進行過資料備案,并進行購房性質(zhì)的分類,其中對于次購房的人群定義為改善需求。
另一方面,萬科人士透露,目前市場上小戶型比例仍偏少,截至6月,在中國房地產(chǎn)市場銷售套數(shù)中,小戶型占比大概略高于30%。
萬科人士分析,盡管萬科的小戶型銷售比例很高,但進一步大幅上升的可能性不大。從套數(shù)上來講,較多60%的比例是小戶型。未來小戶型銷售套數(shù)進一步明顯增加的比例不會很大。
“銷售回款能保證現(xiàn)金流”
萬科人士稱,今年銷售回款將能支持現(xiàn)金流的需要,資金面較為寬裕。
其中,在支出方面,全年工程支出約300億元;去年年末有160億元土地款項需要支付,今年上半年約有120億元新增土地款項。
收入方面,萬科希望今年超過2009年的銷售規(guī)模,再加上年初230億元的現(xiàn)金,預計全年凈負債率還會進一步降低。
萬科人士稱,今年855萬平方米的開工面積目標目前不會調(diào)整。該目標雖然較2009年增加了50%,但仍是一個較為審慎的目標。
經(jīng)歷了2009年的市場環(huán)境,今年年初萬科內(nèi)部曾考慮將新開工面積定位為1000萬平方米,但考慮到即使沒有嚴厲的調(diào)控政策,2010年整個市場銷售的規(guī)模會較2009年下降,萬科較終將今年新開工計劃定為855萬平方米。
萬科人士稱,今年竣工資源基本上均可提供預售,達到預售條件的,盡快推出銷售;并將依據(jù)不同城市不同銷售情況,靈活定價。
萬科人士稱,“相信在未來環(huán)境的調(diào)整中,萬科的市場表現(xiàn)能夠更好,因為萬科產(chǎn)品結構受政策調(diào)控的影響較小。未來根據(jù)不同城市、不同項目的情況,在產(chǎn)品結構上還將進一步增加小戶型比例?!?p>
“下半年必然調(diào)價”
萬科人士指出,2010年下半年房地產(chǎn)市場預計會出現(xiàn)一個供過于求的情況。從未來市場環(huán)境來看,價格調(diào)整是必然的結果。同時,萬科不會有一個統(tǒng)一的銷售和定價策略,但是在不同城市、不同項目上會采取更加靈活的定價。
銀河證券分析師丁文認為,2008年的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整,導致商品房單月新開工面積連續(xù)11個月負增長,直至2009年6月才轉(zhuǎn)負為正。而商品房累計的新開工面積到2009年10月才實現(xiàn)了正增長??紤]到需要9到12個月的建設期,因此,在2010年的三季度,商品房的供應將會增長。
萬科人士表示,去年四季度新開工面積增加明顯,這些資源需要經(jīng)過一段時間的建設才能變成可售資源。
王石在8月初的一次公開演講中也表示,今年房地產(chǎn)企業(yè)推盤時間大多集中在9、10、11月份。隨著房源大量增加,熱點城市的房價還一直堅挺下去是不現(xiàn)實的,“熱點城市肯定有回調(diào)空間”,“開發(fā)商死守房價是在與政策對賭?!?p>(作者:羅晟)
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