今年前四月，全國(guó)銷售前名單中，一度是萬(wàn)科、中海和綠城三強(qiáng)鼎立的格局。但4月中旬開始的新政調(diào)控，讓5~8月的市場(chǎng)格局發(fā)生了巨大變化——在進(jìn)行了布局和價(jià)格策略調(diào)整后，保利和恒大銷售額紛紛趕超綠城，躋身前三名行列。

進(jìn)入2010年的較后4月，面對(duì)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，開發(fā)商也開始了較后的沖刺。近期樓市回暖，哪些開發(fā)商是主角？今年誰(shuí)能笑傲銷售前？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

　回顧

　調(diào)控超4月 保利恒大趕超綠城

本就風(fēng)云多變的全國(guó)地產(chǎn)格局，在經(jīng)歷了今年的宏觀調(diào)控之后，變得更加難以預(yù)測(cè)。

“不是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都有萬(wàn)科這樣的幸運(yùn)，能在8月份市場(chǎng)回轉(zhuǎn)時(shí)獲得購(gòu)銷兩旺?！比ツ赇N售排名前十的碧桂園內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們公司雖然采取了合理定價(jià)的策略，并且取得了多個(gè)新推盤“日光”的成績(jī)，但由于后續(xù)貨源不多，沒(méi)能像萬(wàn)科一樣在8月份打出業(yè)績(jī)勝仗。

與此同時(shí)，并沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)大幅度降價(jià)促銷的中海地產(chǎn)卻獲得了不錯(cuò)業(yè)績(jī)，5~7月實(shí)現(xiàn)銷售144.4億港元，公司今年1~4月份的銷售額為186.1億港元。而同樣沒(méi)有降價(jià)的綠城中國(guó)，卻在樓市調(diào)控后掉了隊(duì)——5~7月銷售額僅為80億元。

或許4個(gè)月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局會(huì)有天翻地覆的變化。

　1~4月中海綠城緊咬萬(wàn)科

今年1~4月全國(guó)銷售額前名單中，一度是三強(qiáng)領(lǐng)銜的格局。萬(wàn)科以228.9億元的銷售額繼續(xù)領(lǐng)跑，但中海地產(chǎn)憑借著充足的房源供應(yīng)，以186.1億港元的金額給行業(yè)老大萬(wàn)科施加了巨大的壓力。4月份結(jié)束時(shí)，兩者的差距不到50億元。

除了中海地產(chǎn)，綠城中國(guó)也曾經(jīng)是萬(wàn)科龍頭地位的一大威脅。前4月，綠城中國(guó)的協(xié)議銷售額加合同銷售額達(dá)到164億元。尤其是在3月底4月初，綠城中下藍(lán)色錢江等豪宅樓盤曾接連演出“日光”奇跡，把1月份后一直成交低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入了今年的個(gè)沸點(diǎn)。

在上述三家房地產(chǎn)企業(yè)之后，保利、恒大、碧桂園、富力四家房地產(chǎn)公司曾一度陷入膠著混戰(zhàn)。4月份結(jié)束時(shí)，保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)的銷售金額分別只有122.2億和121.6億。由于貨源充足，碧桂園和富力地產(chǎn)在今年前4月都刷新了各自近幾年來(lái)的較好銷售業(yè)績(jī)，碧桂園的銷售額頭次在前4個(gè)月達(dá)到103億元，而富力地產(chǎn)也創(chuàng)造了97.99元的銷售紀(jì)錄。

而世茂地產(chǎn)、雅居樂(lè)以及龍湖地產(chǎn)，均只有七八十億元的銷售額。在4月份時(shí)，大部分人已經(jīng)看出了今年前七強(qiáng)的基本格局。

　調(diào)控后恒大異軍突起

在樓市新政出臺(tái)至今已經(jīng)超4個(gè)月，開發(fā)商的市場(chǎng)格局發(fā)生了巨大的變化。

行業(yè)前兩名雖然仍然是萬(wàn)科和中海，但萬(wàn)科的領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)已拉至240億元。排名第三的綠城中國(guó)，被后來(lái)追上的保利地產(chǎn)替代。后者在較近4個(gè)月銷售了210.47億元，是1~4月的1.72倍。超過(guò)綠城中國(guó)的還有原先排名第五的恒大地產(chǎn)，后者目前的銷售額已經(jīng)達(dá)到300億元以上。

在綠城中國(guó)之后，原先緊逼恒大和保利的碧桂園和富力先后放慢了腳步。碧桂園較近4個(gè)月的銷售額只有81億元，僅為1~4月銷售額的8成；富力近4個(gè)月的銷售表現(xiàn)雖然好于碧桂園，但與前4月的銷售業(yè)績(jī)相比仍有一定的差距。

相比之下，世茂房地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)兩家房地產(chǎn)公司漸有趕上之勢(shì)。兩家公司5~8月的銷售額都比此前1~4月份高。曾經(jīng)銷售額比龍湖還高的雅居樂(lè)地產(chǎn)則有掉隊(duì)的趨向。5至7月份，雅居樂(lè)的銷售額只有46億元。

　布局決定業(yè)績(jī)？

很多人以為，萬(wàn)科、保利和恒大三家房地產(chǎn)公司之所以能在5~8月取得比1~4月更高的銷售額，是因?yàn)樗麄兗皶r(shí)采取了全國(guó)性的降價(jià)策略。與此同時(shí)，二三線城市的熱銷，也讓這些企業(yè)在樓市新政后依然取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。

但是中原地產(chǎn)給出數(shù)據(jù)顯示，6月以來(lái)萬(wàn)科的銷售均價(jià)在逐步上升，由6月份的10223元/平方米，上調(diào)至7月份的11345元/平方米、8月的13104元/平方米。但是在價(jià)格上調(diào)之后，銷量卻在8月份創(chuàng)造了的119.99億元紀(jì)錄。

與此同時(shí)，素來(lái)以低價(jià)銷售策略取得較大影響力的碧桂園5~8月份的銷售業(yè)績(jī)卻較今年1~4月份下跌。而沒(méi)有大幅降價(jià)的中海，仍取得好于1~4月份的銷售額。

撲朔迷離的樓市走向，令人產(chǎn)生疑問(wèn)，同樣的策略，在不同的開發(fā)商身上，為何有如此大的差異？

碧桂園內(nèi)部人士表示，碧桂園5~8月份的銷售不如前4月，是因?yàn)楹罄m(xù)貨源供應(yīng)不足。而中房信集團(tuán)分析師薛建雄給出的分析是，萬(wàn)科、保利等開發(fā)商通過(guò)大量附面積增加銷售量，所以使得成交均價(jià)上漲的背景下，依然有非常不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。

而中原地產(chǎn)高端研究經(jīng)理劉淵說(shuō)出了導(dǎo)致樓市新政后地產(chǎn)業(yè)格局顛覆性變化的根本原因：布局。根據(jù)他們的研究，今年銷售額好于去年同期的萬(wàn)科、保利、中海等房地產(chǎn)公司，大多數(shù)布局均衡，在一二線城市均有布局銷售。這使得上述開發(fā)商受宏觀調(diào)控影響較小。尤其在二線城市，由于剛性需求旺盛，實(shí)際上開發(fā)商幾乎不需要做什么促銷，也能迅速拉升銷售額。

　趨勢(shì)

　調(diào)控呈周期性房企轉(zhuǎn)型求破局

本輪調(diào)控已滿4月。廣東刀客地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓認(rèn)為，本輪調(diào)控給開發(fā)商的一個(gè)教訓(xùn)就是，目前中國(guó)樓市調(diào)控已呈周期性，一般周期間隔為3~11個(gè)月。為了降低周期性調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一些房企，尤其是大型開發(fā)商正主動(dòng)轉(zhuǎn)型，以進(jìn)軍二三線城市、開墾保障房建設(shè)等尋求破局。

　轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，包括本輪調(diào)控在內(nèi)的歷次調(diào)控，調(diào)控目標(biāo)區(qū)域主要是京滬穗深等一線城市，以及東部沿海一些發(fā)達(dá)城市。此消彼長(zhǎng)之下，對(duì)于二三線城市和中西部城市而言，調(diào)控反而為他們提供了難得的發(fā)展空間。鑒于此，時(shí)下一些大型房企主動(dòng)布局二三線城市，除了業(yè)務(wù)擴(kuò)張的需要外，也是有意降低調(diào)控城市業(yè)務(wù)比例。

北京頭開是其中的代表。6月底以來(lái)，一向?qū)Ｗ⒈本┦袌?chǎng)的北京頭開，以近20億元在貴州貴陽(yáng)與四川綿陽(yáng)拿下兩塊地。北京頭開一位內(nèi)部人士透露，北京是歷次調(diào)控關(guān)注區(qū)，為了降低周期性業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，今年北京頭開正在嘗試向北京之外的二三線城市布局，以作緩沖。

萬(wàn)科、保利等大型房企亦如此。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度萬(wàn)科所拿的7塊地中，除了位于深圳的一塊地外，其余6地塊皆分布于廊坊、寧波等6個(gè)二三線城市；保利所拿的5地塊中，3塊位于長(zhǎng)春、佛山與連云港；金地的3塊地全部分布在寧波、煙臺(tái)、珠海等二線城市。

　墾荒保障房

北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁張四強(qiáng)認(rèn)為，本輪調(diào)控，政府試圖改變目前樓市的供給結(jié)構(gòu)，即增加保障性住房的供給量。因此可以預(yù)見，目前保障性住房市場(chǎng)商機(jī)正在不斷釋放，未來(lái)幾年，每年市場(chǎng)空間將達(dá)3500億元以上。

鑒于供給結(jié)構(gòu)中保障性住戶比例的上升，今年以來(lái)，一些大型房企主動(dòng)進(jìn)軍該市場(chǎng)，以變應(yīng)變。

北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶曾透露，2010年北京萬(wàn)科的工作就是參與北京保障性住房建設(shè)。北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁對(duì)此進(jìn)一步量化解釋道，“2010年北京萬(wàn)科的竣工面積中將有1/3是保障性住房。”

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也投身這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公關(guān)部一位經(jīng)理告訴記者，今年保障性住房建設(shè)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的工作之一，如位于北京管莊的“遠(yuǎn)洋·潤(rùn)園”項(xiàng)目，就是公司的嘗試之舉。公司進(jìn)軍保障房市場(chǎng)，可提升公司品牌，其次，調(diào)控背景下，通過(guò)開拓日益增長(zhǎng)的保障房市場(chǎng)，可以與商品房市場(chǎng)攜手打造公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的雙輪驅(qū)動(dòng)。

　樣本

調(diào)控市中房企破局招數(shù)

記者注意到，在近期陸續(xù)公布的2010上半年房企銷售額排行榜上，萬(wàn)科、綠城中國(guó)和恒大地產(chǎn)以超200億元的銷售額占據(jù)房企銷售前位置。其中萬(wàn)科以合約銷售367.7億元拔得頭籌，綠城中國(guó)以219億元穩(wěn)坐亞軍位置，恒大地產(chǎn)以209.8億元位列第三名。

前房企，究竟采取了什么樣的策略，能在調(diào)控中勝出？

薄利多銷術(shù)

代表企業(yè)：恒大成績(jī)：前8月完成全年目標(biāo)7成多

上市不足一年的恒大地產(chǎn)在今年頭份中期業(yè)績(jī)中各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)，讓市場(chǎng)驚嘆。

“新政調(diào)整下，恒大率先降價(jià)，使得上半年業(yè)績(jī)領(lǐng)跑于其他房企?！辈稍L中，廣州地產(chǎn)專家鄧浩志對(duì)記者表示，薄利多銷，快速開發(fā)的模式也成為這一輪政策調(diào)控下受益者。

5月，恒大地產(chǎn)率先祭出了全國(guó)“85折”的降價(jià)大旗，當(dāng)月銷售額達(dá)到41億元，6月份提高到48億元，7月份達(dá)到50億元。據(jù)悉，9月恒大將有4~5個(gè)新盤進(jìn)入市場(chǎng)，整體在售項(xiàng)目將達(dá)到50個(gè)左右。

除了降低價(jià)格博得銷量上升外，恒大今年合約銷售額89%的份額均來(lái)自長(zhǎng)沙、重慶、太原、成都等二三線城市。

合理定價(jià)術(shù)

代表企業(yè)：萬(wàn)科業(yè)績(jī)：8月銷售達(dá)119.9億

作為國(guó)內(nèi)房企龍頭，萬(wàn)科上半年的銷售總額達(dá)367.7億元。8月萬(wàn)科高達(dá)119.9億元銷售額刷新了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售紀(jì)錄。

據(jù)了解，萬(wàn)科8月份銷售之所以創(chuàng)下新高，一方面因?yàn)楫?dāng)月新推盤規(guī)模較大，為今年以來(lái)較高水平；另一方面，8月份萬(wàn)科的新盤認(rèn)購(gòu)率達(dá)到75%，較六七月份進(jìn)一步提高，同樣為今年以來(lái)的較高水平。

記者注意到，8月萬(wàn)科在杭州有3個(gè)項(xiàng)目盤入市，且定價(jià)都低于周邊項(xiàng)目，當(dāng)日銷售即超過(guò)10億；北京某盤以持平于二期的價(jià)格開盤，推出377套房源，當(dāng)天即告售罄。

萬(wàn)聯(lián)證券研發(fā)副總經(jīng)理黃鵬表示，萬(wàn)科通過(guò)快速銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠，從而在目前土地價(jià)格處于低價(jià)的時(shí)期大量圈地，保證公司穩(wěn)定的快速開發(fā)模式。

　合縱連橫術(shù)

　代表企業(yè)：綠城中國(guó)成績(jī)：上半年銷售亞軍

萬(wàn)科、恒大均是靠全國(guó)性擴(kuò)張帶來(lái)超額的業(yè)績(jī)，而綠城中國(guó)似乎更依賴江浙地區(qū)的購(gòu)購(gòu)力。

今年上半年，綠城中國(guó)銷售額達(dá)219億元，物業(yè)銷售均價(jià)由2009年上半年的14401元平方米上升到18447元/平方米，增幅達(dá)28%。

“綠城在江浙一帶，可以說(shuō)是占據(jù)半壟斷的地位。”鄧浩志表示，江浙一帶富裕的資金為其奠定了基礎(chǔ)。

中指研究院的研究總監(jiān)曹旭東表示，綠城銷售規(guī)模的大幅增長(zhǎng)，與其重視產(chǎn)品品質(zhì)的策略不無(wú)關(guān)系，良好的品質(zhì)給它帶來(lái)一群穩(wěn)定 “綠粉”。另一方面，綠城擴(kuò)張項(xiàng)目不少是和兄弟企業(yè)合作開發(fā)，土地和大部分的資金由兄弟企業(yè)提供，這為其擴(kuò)張?zhí)峁┝吮Ｕ稀?p>

　前瞻

較后4月沖刺 門檻或提高

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