地產(chǎn)調(diào)控之下,A股各種融資渠道被一一堵死,地產(chǎn)公司資金鏈考驗(yàn)日益嚴(yán)峻。相對A股地產(chǎn)股而言,在香港上市的中資地產(chǎn)股則幸運(yùn)得多。

在香港上市的中資地產(chǎn)股中,迄今為止,只有中國海外發(fā)布了三季報,其余幾家,則只是發(fā)布了九月或前三季度的綜合財務(wù)數(shù)據(jù)。

令人關(guān)注的是,已發(fā)布財務(wù)數(shù)據(jù)的地產(chǎn)巨頭正呈現(xiàn)日益明顯的兩極分化,正所謂幾家歡樂幾家愁。

央企中國海外和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售額均大幅增長20%以上,兩者正在積極擴(kuò)張,中國海外對港澳物業(yè)表示了濃厚的興趣,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)計劃收購奇盛地產(chǎn),地方國企越秀地產(chǎn)9月銷售額同比增長近1倍,正在考慮發(fā)新股融資。而上海證大則繼續(xù)募資以收購今年2月剛剛奪得的上海外灘地王,其合作伙伴綠城中國也在充實(shí)資金池,此二者因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率過高,資金鏈頗為緊張,被標(biāo)準(zhǔn)普爾降級。

可以看到的是,這些中資地產(chǎn)巨頭間幾乎都在想方設(shè)法壓低負(fù)債率。中國海外三季報特別表示,凈負(fù)債率已下降至47.7%左右,越秀地產(chǎn)的負(fù)債率也不會因收購廣州周邊地區(qū)的5幅土地而上升多少,其42.5億人民幣的收購款中的大部分,也許將通過發(fā)新股所獲的資金彌補(bǔ)。

中國海外壓低負(fù)債率

中國海外的資產(chǎn)負(fù)債率近5年一直維持在50%以下,在眾多中資地產(chǎn)股中財務(wù)情況相對較好,因此在2008年金融海嘯后,股價較先回復(fù)至2007年高峰水平。不過,在2008年,公司的資產(chǎn)負(fù)債率一度上漲至46.8%,比2006年和2007年大幅增長,后兩者分別是34%和30.2%。

眾所周知,2008年上半年,正是國內(nèi)地產(chǎn)市場熾熱之時,大部分地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率都急劇上升,一些地產(chǎn)商甚至產(chǎn)生了資金裂隙,導(dǎo)致當(dāng)年10月險些陷入破產(chǎn)境地。

中國海外有一個明顯的特點(diǎn),就是1季度的凈借貸率起伏較大,近5年間,該公司的凈借貸率曾在2008年1季度時達(dá)到高點(diǎn),頭次超過50%,為57.5%,今年一季度時凈借貸率為48.4%,不過三季末時已下降至47.7%。

據(jù)披露,中國海外凈借貸率的下降主要與積極銷售回款有關(guān),盡管在今年前三季度公司曾在西安新購一幅可開發(fā)面積達(dá)45萬平方米的土地,又在澳門斥資17.5億港元購了一塊地。但是,今年9月底,中國海外已售出南京長江二橋項(xiàng)目,該項(xiàng)目今年11月完成后,可帶來16.0億元現(xiàn)金,其中利潤約3億港元。

央企地產(chǎn)股紛紛逆勢擴(kuò)張

中國海外今年前9月的營業(yè)額約259億港元,利潤約114億港元,同比增長59%。

香港另一中資地產(chǎn)股龍頭遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的銷售額增幅與中國海外差不多,同比增長約25%,銷售額達(dá)135億元,據(jù)該公司高層透露,目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已完成全年銷售目標(biāo)的83%。

目前,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈負(fù)債率約54%。與中國海外相比,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的擴(kuò)張策略更為進(jìn)取,截止今年9月30日,該公司新增土地儲備約507萬平方米,主要集中在北京、上海、青島、大連等地。有分析師認(rèn)為,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的銷售額上升是因?yàn)閷?shí)行了彈性的定價策略,今年在北京推出的兩個主要項(xiàng)目的定價分別為1.7萬元/平方米和2.5萬元/平方米。

由于目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)手中仍持有約140億元現(xiàn)金,令該公司可以在不少同行進(jìn)行謹(jǐn)慎的戰(zhàn)略收縮時,仍有實(shí)力收購其他公司。從9月開始,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在資本市場上運(yùn)作就是委托法巴資本收購香港上市公司奇盛集團(tuán)（00174.HK）,當(dāng)奇盛集團(tuán)小股東盡數(shù)向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)售股后,該公司可能退市,而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將獲得該公司目前所有的開發(fā)地塊。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)修改后的收購價格約每股1.658港元。

無獨(dú)有偶,中資地產(chǎn)巨頭五礦建設(shè)也在進(jìn)行一系列收購,較近,五礦建設(shè)將完成向天津?yàn)I海新區(qū)和中潤城鎮(zhèn)注資5.5億元的計劃,以進(jìn)行重組。

相比之下,地處華南的地方國企越秀地產(chǎn)則相對謹(jǐn)慎,該公司采取了與去年五礦建設(shè)類似的舉動,配股集資,該公司去年才完成與越秀交通的分拆,變身為純粹的地產(chǎn)股。

配股前,越秀地產(chǎn)持有的賬面資金約70億元左右,配股后,越秀地產(chǎn)持有的現(xiàn)金可達(dá)到100億元。越秀地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)定在79億元,據(jù)該公司內(nèi)部人員稱,今年完成這個目標(biāo)沒有問題。

綠城中國負(fù)債高企被降級

不過,也有一部分地產(chǎn)商因?yàn)檩^激進(jìn)的擴(kuò)張策略而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率迅速上升。其中,綠城中國的資本負(fù)債率一度高達(dá)158%,因而被標(biāo)準(zhǔn)普爾降級。與該公司一起被下調(diào)評級的還有上海證大,理由同樣是資產(chǎn)負(fù)債率較高。

上述兩公司較近一次合作是一起開發(fā)位于上海外灘的國際金融服務(wù)地塊。今年2月,上海證大以92.2億元奪得了該地塊。刷新了上海“地王”成交記錄。然而,接下來的幾個月,上海證大卻在為收購地塊的資金而積極行動。一波緊似一波的調(diào)控令不少有意向的投資者打消了貸款的念頭,而該地塊的繳付期也一再拖延。

在上述地塊的出資中,上海證大已出資約10億元,按照協(xié)議,合作伙伴復(fù)地集團(tuán)需出資25億余元,杭州綠城出資8.5億元,上海磐石投資出資1.8億元。

也就是說,在今年5月左右,上海證大聯(lián)合體已支付了46億元的土地款,但如何支付剩下的50%土地款,上海證大已與復(fù)地和綠城展開協(xié)商,據(jù)稱目前還有部分款項(xiàng)沒有到位。對于后兩者來說,其資產(chǎn)負(fù)債率在同類公司中并不算低。

(作者：張偉湘)