前不久，國(guó)土資源部下發(fā)通知要求抑制少數(shù)城市地價(jià)過快上漲的趨勢(shì)，其針對(duì)的就是一些熱點(diǎn)城市土地近一個(gè)月來(lái)不斷競(jìng)拍出天價(jià)“地王”。

“地王”頻頻出現(xiàn)，顯示了房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)大氣粗不差錢”的氣勢(shì)。隨著國(guó)內(nèi)流動(dòng)性居高不下及熱錢的涌入，國(guó)家宏觀調(diào)控尤其是貨幣政策的日益趨緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣的“吸金大戶”，其“不差錢”狀態(tài)還能撐多久，在歲末引起人們的關(guān)注。

“地王”口袋中到底有多少錢

１１月２９日，置信房地產(chǎn)開發(fā)公司以３７億元的價(jià)格，競(jìng)拍拿下溫州市區(qū)地段學(xué)院中路一個(gè)地塊，計(jì)算下來(lái)，該地塊樓面價(jià)每平方米達(dá)３．７萬(wàn)元，成為浙江新“地王”，溢價(jià)率近１００％。１２月上旬，上海青浦區(qū)單價(jià)“地王”誕生，樓面價(jià)每平方米近２．２萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá)１９２％……

“開發(fā)商口袋里的錢好像掏不完似的?！痹谝患覚C(jī)關(guān)單位工作的小張回憶溫州市學(xué)院中路新“地王”產(chǎn)生的拍賣現(xiàn)場(chǎng)時(shí)說(shuō)。當(dāng)時(shí)，三家公司競(jìng)拍這一起步價(jià)不到２０億元的地塊，當(dāng)?shù)冢遁営腥藞?bào)出３１億元價(jià)位后，已讓在場(chǎng)的人倒吸一口冷氣，其中一家公司不得不退出。而這并不是較后的結(jié)束，剩下兩家公司繼續(xù)叫價(jià)，直至第３３輪以３７．０２億元終結(jié)。

在杭州市，不少業(yè)內(nèi)人士也直呼對(duì)現(xiàn)在行情看不懂。在１１月底的一次土地拍賣會(huì)上，一家有外資背景的地產(chǎn)公司一口氣吃下三塊地。原本沒有市場(chǎng)熱點(diǎn)的土地，被拍到了萬(wàn)元的樓面價(jià)。他們認(rèn)為，從整體上來(lái)看，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金依然充足。

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年前１０個(gè)月房地產(chǎn)資金來(lái)源增速達(dá)到３２％，處于歷史高位。同時(shí)，從企業(yè)流動(dòng)性來(lái)看，目前資金流動(dòng)性指標(biāo)雖然較去年有所惡化，但依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于２００８年房地產(chǎn)降價(jià)銷售時(shí)的水平。

房地產(chǎn)上市企業(yè)浙江廣廈董事長(zhǎng)彭濤認(rèn)為，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性高居不下的同時(shí)，國(guó)外熱錢的涌入起到推波助瀾的作用，加速現(xiàn)有資金向資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的涌入。研究機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，自今年三季度以來(lái)，熱錢涌入趨勢(shì)加劇，非貿(mào)易非ＦＤＩ項(xiàng)下的外匯儲(chǔ)備出現(xiàn)激增。一些外資不顧目前頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)新政，逆市進(jìn)入。中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所調(diào)查，今年１至１０月間，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源中外商投資的增速達(dá)到３４．８％，完全逆轉(zhuǎn)了去年全面退出的格局。

　明年資金“拐點(diǎn)”顯　樓市可能“很差錢”

多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，由于目前資金仍然比較充足，很多房地產(chǎn)企業(yè)底氣十足，依然可以依賴于前期獲得的資金儲(chǔ)備拒絕進(jìn)行降價(jià)銷售。

“這種局面將在明年二季度全面改變?！敝袊?guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所在近日撰寫的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告中指出。頭先，從今年１２月起，房地產(chǎn)企業(yè)逐次進(jìn)入還款高峰，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過３０％；其次，由于銷售下滑、貸款條件提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，房地產(chǎn)資金來(lái)源將進(jìn)一步惡化，預(yù)計(jì)到明年一季度會(huì)出現(xiàn)大幅負(fù)增長(zhǎng)；再次，由于頭付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的各類杠桿率都將出現(xiàn)下降。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新上馬項(xiàng)目大量增加，這同樣導(dǎo)致未來(lái)資金需求壓力加大。在杭州，今年１－１１月，全市商品房施工面積同比增長(zhǎng)近２０％，同比提高１４個(gè)百分點(diǎn)，其中新開工面積增幅由去年同期的負(fù)增長(zhǎng)１１．７％變?yōu)樵鲩L(zhǎng)８１．５％。在全國(guó)，前１０個(gè)月住宅新開工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)６０．８％，比前年和去年同期分別高出５３．９個(gè)和６０．４個(gè)百分點(diǎn)；施工面積同比增長(zhǎng)２６．９％，比前年和去年同期分別高出７．４個(gè)和１１．９個(gè)百分點(diǎn)。

“資金壓力增大，將導(dǎo)致市場(chǎng)供給放量?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，“如果按照建設(shè)周期為一年進(jìn)行測(cè)算，明年３月份左右的住宅供給將大幅度放量，從而改變目前房地產(chǎn)供給偏緊的局面，這也與房地產(chǎn)資金全面緊張的時(shí)間段一致。因此，明年二季度可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)整的‘節(jié)點(diǎn)’?！?p>

　調(diào)控“兩難”背后尋找“平衡點(diǎn)”

房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的關(guān)聯(lián)度極高。有關(guān)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)業(yè)涉及的增加值占ＧＤＰ比重６％－７％，投資總額占全社會(huì)投資約２０％，涉及的信貸約占全社會(huì)信貸的２３％，涉及的稅收和土地出讓金占地方財(cái)政收入４０％以上。此外，房地產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)，還占據(jù)著居民財(cái)富總額的７０％。

長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)的財(cái)經(jīng)專家丁建剛認(rèn)為，樓市調(diào)控依然面臨多重沖突，尤其是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理面臨雙向風(fēng)險(xiǎn)：短期簡(jiǎn)單推行目前房地產(chǎn)調(diào)控措施，很難從根本上改變價(jià)格上揚(yáng)的預(yù)期和壓力，中期周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲；如果出臺(tái)更嚴(yán)厲措施，政策持續(xù)加碼，則容易導(dǎo)致行業(yè)資金鏈斷裂、投資下滑、房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，繼而帶來(lái)整體宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑。

有研究機(jī)構(gòu)測(cè)算過，房地產(chǎn)價(jià)格如果下跌３０％，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速回落２５個(gè)百分點(diǎn)，全社會(huì)投資增速回落約６個(gè)百分點(diǎn)，ＧＤＰ約回落２．５個(gè)百分點(diǎn)，地方財(cái)政增速下降約１５個(gè)百分點(diǎn)。此外，在房地產(chǎn)新政加碼作用下，大量資金可能開始向其他投資品市場(chǎng)轉(zhuǎn)移和釋放，直接導(dǎo)致貴金屬、收藏品、個(gè)別農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)輪番急劇上漲。

多位專家表示，鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)資金依然相對(duì)充裕，尚未達(dá)到資金鏈緊張的“調(diào)整點(diǎn)”，相關(guān)調(diào)控手段有必要持續(xù)。同時(shí)，在房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，完善制度，加大保障房建設(shè)，從根本上改變樓市供不應(yīng)求的局面。

研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前，我國(guó)房地產(chǎn)由于在開發(fā)投資、消費(fèi)方面的杠桿率同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比都不太高，加之房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)負(fù)債率依然處于健康狀態(tài)，因此明年即使資金緊張，也不會(huì)崩斷而出現(xiàn)整體性資產(chǎn)負(fù)債惡化帶來(lái)的全局性大調(diào)整。因此，本著“穩(wěn)需求、擴(kuò)供給、擠泡沫、糾扭曲”的目標(biāo)，有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該設(shè)立階段性目標(biāo)，短期以“控資金”為主、中期以“增加供給”和“制度建設(shè)”為核心。

(作者：李亞彪、黃深鋼)