市場概覽

1999年第3季，北京外銷寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)增加。雖然本季市場吸納量

較上季大幅上升，但市場整體供過于求的不平衡局面卻更甚于從前。寫字樓

整體空置率仍然上升，而市場租金和售價(jià)亦持續(xù)下滑。

國有企業(yè)實(shí)行股份制及重組改革繼續(xù)為北京寫字樓市場注入新的需求，

而此類需求在本季寫字樓市場的吸納過程中發(fā)揮支持作用。國內(nèi)企業(yè)中以信

息科技、金融及保險(xiǎn)類等為發(fā)展較迅速的企業(yè)，亦成為消化北京寫字樓供應(yīng)

的重要力量。

本季度新落成的寫字樓物業(yè)中，部分是北京為國慶五十典的

項(xiàng)目，如國貿(mào)大廈二期及時(shí)代廣場等。而將于1999年底至2000年初落成的項(xiàng)

目還有東方廣場期，遠(yuǎn)洋大廈等大型項(xiàng)目。雖然那些新落成的寫字樓物

業(yè)一方面將北京寫字樓物業(yè)的技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)素方面提升至的高水

平，但另一方面亦同時(shí)加劇了市場供過于求的不平衡局面。

經(jīng)濟(jì)情況

1999年1月至9月，北京全市國民生產(chǎn)值達(dá)1531億元人民幣，與98年同期

比較增長10.9％。在產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)及重工業(yè)的高速

增長，使整體經(jīng)濟(jì)可保持較快的增長。本年頭三季的實(shí)際利用外資近21億美

元，與去年同期比較增長5.2％，而同時(shí)期之協(xié)議外商投資僅為14億美元，與

去年同期比較下降了13.2％。

北京經(jīng)歷了1993至95年的通脹高峰期后，在1996年商品零售價(jià)增長出現(xiàn)

戲劇性的下跌，而97年亦持續(xù)下跌，直至1998年更出現(xiàn)負(fù)增長。但在1999年

頭9個(gè)月卻較去年同期上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，至98.8，但仍然處于負(fù)增長的水

平。

新增供應(yīng)量

1999年第3季度新增之寫字樓供應(yīng)量達(dá)274000平方米，而目前正在興建的

大型項(xiàng)目還有長東安街的東方廣場及西長安街的遠(yuǎn)洋大廈。預(yù)計(jì)1999年第4季

至2000年第1季將是北京下一輪優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量的高峰。預(yù)計(jì)此兩季分別有

42萬及33萬平方米的寫字樓面積落成，這無可避免地加劇了北京寫字樓市場

供過于求的矛盾局面。

租金走勢

自1997年以來，很多外資公司進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)展，導(dǎo)致該年內(nèi)有大量寫

字樓被吸納。但如今此類需求已漸被市場消化，并逐漸減少。與此同時(shí)，國

內(nèi)企業(yè)對寫字樓的需求開始增長，但此類租戶承擔(dān)高質(zhì)素寫字樓租金的能力

有限，因此逐步帶動(dòng)市場租金下調(diào)。目前，北京寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月

每平方米實(shí)用面積26.2美元，較上季下調(diào)7.2％。

售價(jià)走勢

1999年第3季北京寫字樓銷售市場依然交投淡靜。由于租金持續(xù)下跌，無

可避免地削弱投資興趣。過去三個(gè)月以來，寫字樓銷售市場的少數(shù)成交中，

絕大部分屬于國內(nèi)公司購購自用。1999年第3季北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)報(bào)價(jià)

為每平方米建筑面積2630美元，較上季下調(diào)1.2％，而回報(bào)率仍維持于7.9

％。

供應(yīng)量、吸納量及空置率

1999年3季外資公司擴(kuò)展的情況大為減少，但另一方面，國內(nèi)需求的崛

起，大大支持了本季寫字樓市場。在本季，單在以國企需求為主的西城區(qū)及

海淀區(qū)的寫字樓吸納量已有12萬平方米，占本季市場總吸納量的40％。雖然

本季吸納量頗高，但空置率仍繼續(xù)上升，達(dá)33.5％，較上季增加0.5個(gè)百分

點(diǎn)。

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平均租金報(bào)價(jià)

地區(qū) 總建筑面積 空置面積 空置率 乙級 凈吸納量

（平方米） （平方米） （％） （每月每平方米美元） （平方米）

（以實(shí)用面積計(jì)算）

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朝陽 1701823 552447 32.5 34.6 24.1 60999

崇文 51980 4868 9.4 — 19.3 12934

東城 554168 134816 24.3 28.5 24.0 51173

海淀 126700 46275 36.5 — 26.3 36579

西城 822945 309224 37.6 32.0 25.8 25463

宣武 51853 25927 50.0 — 22.1 13000

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（世邦魏理仕環(huán)球研究及咨詢部）