房地產(chǎn)估價(jià)幾乎涉及社會(huì)各個(gè)行業(yè)，但凡涉及房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和交割，都需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具公平、公正、公開的價(jià)格證明作為交易的參考。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)亟需轉(zhuǎn)型

在過(guò)去的十多年中，房地產(chǎn)估價(jià)制度對(duì)建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面起到了積極的作用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也得到了迅速發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)約有4000多家，從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的人員約有四五萬(wàn)人。

但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和行業(yè)管理政策的變革，許多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)逐步趨于萎縮，同時(shí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨著轉(zhuǎn)型和變革的壓力。

一方面，行業(yè)的發(fā)展和管理政策的改變導(dǎo)致傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)的萎縮。比如目前占評(píng)估業(yè)務(wù)1/3強(qiáng)的房屋拆遷評(píng)估，雖然當(dāng)城市建設(shè)處于高速發(fā)展時(shí)期，此類評(píng)估業(yè)務(wù)量較大，但是隨著大規(guī)模城市建設(shè)的基本結(jié)束，拆遷行為的減少勢(shì)必導(dǎo)致拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的萎縮。

另外，土地一級(jí)出讓市場(chǎng)從以前的協(xié)議出讓逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣_的“招拍掛”，評(píng)估的意義已從核定地價(jià)變?yōu)榈貎r(jià)參考，使得土地出讓價(jià)格評(píng)估的必要性大大降低，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)務(wù)的逐步萎縮。再如國(guó)有企業(yè)重組改制土地評(píng)估業(yè)務(wù)，由于國(guó)有企業(yè)在初次改制時(shí)一般都涉及到劃撥土地，而根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，企業(yè)改制涉及劃撥土地的，必須進(jìn)行土地評(píng)估和相應(yīng)的處置，這樣就給估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)了非?？捎^的業(yè)務(wù)。但是隨著國(guó)有企業(yè)改制的結(jié)束，企業(yè)所使用的土地基本變?yōu)槌鲎屚恋?，按照現(xiàn)行政策，企業(yè)在下一步的重組轉(zhuǎn)讓行為中出讓土地不需要單獨(dú)評(píng)估，此類業(yè)務(wù)也會(huì)逐步趨于消亡。

另一方面，估價(jià)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況促使估價(jià)業(yè)務(wù)發(fā)生變革。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)大多數(shù)集中在發(fā)達(dá)城市和省會(huì)城市，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。同時(shí)，外資背景的估價(jià)機(jī)構(gòu)也隨著外資銀行正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，勢(shì)必加劇行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)若要生存和發(fā)展，就必須正視挑戰(zhàn)，抓住機(jī)遇，整合自身的優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，開拓業(yè)務(wù)市場(chǎng)。

兩種不同的發(fā)展模式

針對(duì)上述情況，目前國(guó)內(nèi)各家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)正在積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，拓寬自身發(fā)展空間。根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的大小和發(fā)展的方向，具體可分為以下兩種發(fā)展模式。

其一，大型估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)將朝著多元化、綜合化的趨勢(shì)發(fā)展。大型估價(jià)機(jī)構(gòu)將利用其雄厚的資本實(shí)力以及廣泛的業(yè)務(wù)資源，充分發(fā)揮公司的品牌效應(yīng)，迅速占領(lǐng)大型客戶和高端客戶，通過(guò)擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域、衍生服務(wù)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)整體的規(guī)模效應(yīng)。

對(duì)于資本實(shí)力雄厚、資質(zhì)齊全的大型估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以憑借其眾多的客戶資源，將服務(wù)領(lǐng)域從當(dāng)前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估逐步延伸到包括房地產(chǎn)、設(shè)備、專利、商標(biāo)、商譽(yù)以及企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估等在內(nèi)的全方位多元化服務(wù)。

對(duì)于房地產(chǎn)背景深厚的大型估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以憑借其多年的房地產(chǎn)專項(xiàng)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，將其業(yè)務(wù)內(nèi)容從當(dāng)前單一的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)延伸到包括投資咨詢、分析研究、價(jià)值評(píng)估、物業(yè)管理、租售代理等在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的“一條龍”專業(yè)服務(wù)。

其二，小型估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)將朝著個(gè)體化、具體化的趨勢(shì)發(fā)展。

國(guó)內(nèi)眾多的小型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)雖然沒(méi)有雄厚的資本實(shí)力、深厚的專業(yè)背景等優(yōu)勢(shì)，但是和大型估價(jià)機(jī)構(gòu)相比，它們的優(yōu)勢(shì)就是低廉的管理費(fèi)用。同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域?qū)傩?，各地的小型估價(jià)機(jī)構(gòu)亦具備著大型公司所沒(méi)有的地域優(yōu)勢(shì)，它們可以在數(shù)量更廣泛的小型估價(jià)業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)作。目前，通過(guò)房地產(chǎn)二級(jí)銷售市場(chǎng)，房地產(chǎn)的主體逐步轉(zhuǎn)移到居民個(gè)體。居民個(gè)體下一步的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、典當(dāng)、課稅、分割、公證等具體性的業(yè)務(wù)均涉及到評(píng)估，由于小型估價(jià)機(jī)構(gòu)具體成本低廉、熟悉地區(qū)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，大型估價(jià)機(jī)構(gòu)在獲取此類業(yè)務(wù)時(shí)往往處于劣勢(shì)，這給小型的估價(jià)機(jī)構(gòu)賦予了較大的業(yè)務(wù)空間。

（作者供職于中天華房地產(chǎn)投資咨詢公司）

　　　　　(作者：王軍艷)