記者昨日從國(guó)土部了解到，在此前剛剛結(jié)束的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上，國(guó)土部對(duì)下半年的工作做出安排，除了此前已經(jīng)部署的保障性住房用地供給、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落實(shí)之外，土地抵押貸款、農(nóng)地“非農(nóng)化”等被列入。

土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)漸現(xiàn)

地方政府資金鏈可能難以為繼

“現(xiàn)在總體局面是向好的，但是老問(wèn)題和新矛盾必須要在下半年被重視起來(lái)。”在全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史表示。這里的“新矛盾”，便是風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)的土地抵押貸款。

土地抵押貸款是指土地使用權(quán)的擁有者，用其持有的土地使用權(quán)做抵押，從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取貸款。曾幾何時(shí)，土地抵押貸款是某些開(kāi)發(fā)商空手套白狼的重要“工具”。

國(guó)土部一位專(zhuān)家告訴記者，正常情況下，房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要由土地成本、建安及稅費(fèi)成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)三部分構(gòu)成，其中開(kāi)發(fā)商的前期投入理應(yīng)是土地成本、建安及稅費(fèi)成本，然而過(guò)去土地抵押貸款監(jiān)管尚未完善，許多開(kāi)發(fā)商拍下土地的同時(shí)辦理土地抵押貸款，憑借貸款以及預(yù)售款支付土地出讓金，而建設(shè)成本則由建筑商墊款，所有費(fèi)用等房屋銷(xiāo)售完成后結(jié)算，開(kāi)發(fā)商的前期投入幾乎可以忽略不計(jì)。

需要指出的是，現(xiàn)在土地抵押貸款不僅是企業(yè)行為。去年各地上馬很多項(xiàng)目，急需大量資金，不少地方政府以土地抵押獲得貸款。國(guó)土部的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，去年全國(guó)城市土地抵押面積和抵押貸款雙雙增長(zhǎng)，全國(guó)84個(gè)城市抵押土地面積凈增5.1萬(wàn)公頃，抵押貸款凈增7749億元，分別比上年增長(zhǎng)35.5%和59.7%。

“特別是在土地儲(chǔ)備與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，地方政府以高估值的土地作為抵押獲得貸款，投入土地儲(chǔ)備或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再以土地出讓回收資金獲得收益，并償還貸款?！眹?guó)土部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司司長(zhǎng)劉隨臣坦言，如果高地價(jià)無(wú)法維持，地方政府繼續(xù)獲得貸款或償還貸款的鏈條將難以為繼。

地價(jià)高估現(xiàn)象?，F(xiàn)

押寶土地升值風(fēng)險(xiǎn)頗多

“受中介部門(mén)評(píng)估趨利性影響，高估地價(jià)現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，這是土地抵押貸款、也是較隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)一位專(zhuān)家告訴記者，他在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于土地抵押貸款的評(píng)估費(fèi)是根據(jù)評(píng)估價(jià)值的固定比例收取，許多中介部門(mén)為了多收取評(píng)估費(fèi)，故意高估地價(jià)，有的以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開(kāi)始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

“有的地方甚至出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)按評(píng)估人要求設(shè)定評(píng)估值的現(xiàn)象，導(dǎo)致評(píng)估嚴(yán)重失真?！边@位專(zhuān)家直言。

除了評(píng)估過(guò)程中埋下的隱患，國(guó)土部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云指出，開(kāi)發(fā)商及地方政府押寶的土地升值也存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

“目前申請(qǐng)辦理抵押貸款的土地，多數(shù)并未實(shí)際開(kāi)發(fā)，有的位于城市邊緣，有的雖處城市開(kāi)發(fā)區(qū)，但所處位置偏僻?！编u曉云認(rèn)為，地理位置直接決定了土地升值空間能否抵得過(guò)貸款利息，許多地方的規(guī)劃存在較大變數(shù)，特別是中小市、縣、城鎮(zhèn)尚未開(kāi)發(fā)的土地，不確定性更大。

同時(shí)，國(guó)家對(duì)土地從緊調(diào)控、對(duì)征用土地補(bǔ)償規(guī)定的調(diào)整和對(duì)部分地區(qū)工業(yè)園區(qū)的整頓及關(guān)停，也使部分土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)陡增。

此外，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商貸款購(gòu)購(gòu)或是政府手中的土地，除一部分無(wú)力開(kāi)發(fā)形成閑置不能按期收回外，相當(dāng)部分投機(jī)意圖明顯，有的待土地價(jià)高后出讓?zhuān)械拇績(jī)r(jià)上漲后再開(kāi)發(fā)。抵押貸款土地“長(zhǎng)閑不用”，在少數(shù)地方形成了“圈地運(yùn)動(dòng)”，使一些土地被“擱荒”。

土地成金融業(yè)“風(fēng)險(xiǎn)貨幣”

國(guó)土部監(jiān)管將更加嚴(yán)格

“土地抵押貸款的融資方式容易積累風(fēng)險(xiǎn)，和地方已經(jīng)意識(shí)到問(wèn)題所在，目前風(fēng)險(xiǎn)在可控制范圍內(nèi)。”劉隨臣認(rèn)為，盡管隨著樓市調(diào)控趨緊，土地價(jià)格可能出現(xiàn)波動(dòng)，但風(fēng)險(xiǎn)依舊可控。鄒曉云也認(rèn)為，雖然全國(guó)土地抵押貸款金額相當(dāng)大，但土地抵押的收益率約為30%，遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，只要土地市場(chǎng)不過(guò)度下跌，風(fēng)險(xiǎn)仍處于可控范圍。

盡管?chē)?guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人和專(zhuān)家一致認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)可控”，但銀行監(jiān)管部門(mén)的擔(dān)憂(yōu)并未消除。來(lái)自北京市銀行業(yè)聯(lián)合會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)銀行貸款中，約半數(shù)貸款以房地產(chǎn)土地做抵押。該聯(lián)合會(huì)負(fù)責(zé)人曾明確指出，受政策、管理、操作等因素影響，土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患越來(lái)越突出。在當(dāng)前房地產(chǎn)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)度過(guò)高的情況下，土地逐漸成為金融業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)貨幣”。

對(duì)于銀行監(jiān)管部門(mén)的擔(dān)憂(yōu)，國(guó)土部已經(jīng)做出部署。此前徐紹史曾表示，今年將進(jìn)一步加強(qiáng)與銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)的協(xié)同合作，把土地抵押信息與銀監(jiān)會(huì)共享，以便銀監(jiān)會(huì)更好地把握土地抵押貸款。鄒曉云等專(zhuān)家也表示，未來(lái)樓市調(diào)控一旦收緊，土地價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，國(guó)土部在土地抵押貸款方面的監(jiān)管將更加嚴(yán)格。

(作者：齊琳)