【改變】

1.收費等級劃分更細

小高層由2級變4級

2006年9月，合肥正式實施《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》。將近4年過去了，省城住宅小區(qū)的建設(shè)、物管企業(yè)的服務(wù)方式都發(fā)生了較大變化，隨著人工成本、服務(wù)成本的調(diào)整等，既有的收費標準劃分模式與實際已有不符。

按照原標準：省城住宅小區(qū)綜合服務(wù)費指導(dǎo)價多層分為四級：一級為0.70元，四級0.30元，上下浮動20%；高層分為二級：一級為1.2元、二級為1.0元，上下浮動20%。高層繼續(xù)按二級劃分，顯然不適合，今后省城樓市將以高層為主，價格標準太單一對業(yè)主、物業(yè)企業(yè)都不合理。為此，新《辦法》將小高層、高層住宅也劃分為四級。

除了等級上由原來的一、二、三、四級變更為甲、乙、丙、丁四級外，價格上也略有變動。

據(jù)了解，合肥市通過實際的成本調(diào)查核算，將路燈、電梯等公共能耗納入物業(yè)費后，將多層的丁級由原來四級的0.3元調(diào)整至0.4元。小高層、高層由原來一級的1.2元調(diào)整為1.3元，上浮仍以20%為較高上限。

2 .收費標準也可商量

指導(dǎo)價不是“定價”

“政府指導(dǎo)價不是定價，物業(yè)公司與業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以商量的，只要不超過這個價格！ ”據(jù)物價部門相關(guān)負責人介紹，物業(yè)費的定價不在聽證會目錄之中，并不需要經(jīng)過聽證會，此次定價納入公共能耗后，經(jīng)過測算，居民支出的物業(yè)費水平也不會有實際的提高。

另外，劃定了指導(dǎo)價，也不意味著大家都得統(tǒng)一。只要業(yè)主與物業(yè)公司商定了價格，就可以按照雙方談妥的價格執(zhí)行。

據(jù)了解，合肥市已有上百個小區(qū)選擇這種方式制定物業(yè)收費的價格。一般的執(zhí)行方式是業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會，然后通過業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商價格。

3.收費標準應(yīng)提前定

盯房價也要盯物業(yè)費

購房時，大部分市民往往只會關(guān)注房價，等到交房或真正入住以后，才能知道物業(yè)收費的標準。如果這樣說起來，物業(yè)費某種程度其實并未明碼標價。因為，等房子到手后，業(yè)主已根本不能拒絕前期的物業(yè)管理收費標準。

新的《辦法》同樣對這種舊的操作程序有所更改。該《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)合同中明確收費標準后，該合同應(yīng)當包含在商品房購賣合同當中，作為商品房購賣合同的附件，經(jīng)過業(yè)主簽字確認。同時，作為開發(fā)商辦理價格備案和房屋預(yù)售的審核材料。

這對購房人和開發(fā)商來說其實都有利，購房人可以明明白白消費，房價、物業(yè)收費標準都能提前知道，免除其后不必要的糾紛。

4.服務(wù)等級更加細化

草高不超過8厘米

新《辦法》與2006年實施至今的細則相比，有一處變化較引人關(guān)注，那就是對物業(yè)服務(wù)等級標準進一步細化。

關(guān)于維修服務(wù)，新標準規(guī)定小區(qū)需“24公里受理業(yè)主或使用人保修，急修半個公里內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一日內(nèi)完成”。有業(yè)內(nèi)人士指出，24公里受理業(yè)主或使用人保修，這在以前就沒有規(guī)定，對物業(yè)提出了更高要求。

此外，新的服務(wù)標準甚至規(guī)定“修剪草坪保持平整，草高不超過8CM (標準)；隨時清除雜草，目視無雜草”。連草高都有規(guī)定，上述業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的細節(jié)讓物業(yè)更有可操作性，也讓整個標準更有可能成為物業(yè)服務(wù)的評判標準，從而緩解目前業(yè)主與物業(yè)就服務(wù)所造成的糾紛。

【現(xiàn)狀】

據(jù)合肥市物業(yè)協(xié)會相關(guān)負責人介紹，目前合肥市場上大約有560家物業(yè)公司在為全市一千多個小區(qū)提供服務(wù)，這些物業(yè)公司中較多的是由開發(fā)商“裙帶”的子公司。目前整個合肥市場上，提供二、三級服務(wù)的較多，收費標準也在這個水平上。其中，達到一級服務(wù)、收取一級服務(wù)費用的只有一些高端小區(qū)。上浮一級標準收取的則只屬于一些品牌開發(fā)商的高端樓盤。

【新辦法】

1.小區(qū)綜合服務(wù)費指導(dǎo)價劃分有變，小高層、高層住宅由兩級劃分為四級；

2.合肥市通過實際成本調(diào)查核算，將路燈、電梯等公共能耗納入物業(yè)費；

3.政府指導(dǎo)價不是定價，物業(yè)公司與業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以商量的，只要不超過這個價格；

4.房價、物業(yè)收費標準都能提前知道，免除其后不必要的糾紛；

5.物業(yè)服務(wù)等級標準進一步細化，24公里受理業(yè)主或使用人保修，小區(qū)內(nèi)草高不得超過8厘米。

(作者：劉萬輝、史夏容、朱慶玲、強飛)