我們結(jié)合了去年一些比較有代表性的實際案例，從二手房購賣和租賃兩方面，請有關(guān)專家為您具體剖析，希望消費者能夠從中獲取有益的經(jīng)驗，走出消費的誤區(qū)。
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謹(jǐn)防不透明全包價陷阱

案例１

去年１１月初，賈先生在報紙上看到一套自家附近４０萬元的兩居室，打廣告的中介公司稱這４０萬元的費用包含了所有需繳納的稅費及中介費等雜費。賈先生便與中介公司簽訂了合同并辦理了相關(guān)手續(xù)。房屋過戶手續(xù)辦理完的那，賈先生了解到，他購的那套房子的原業(yè)主與中介公司簽訂的合同，出售價格其實只有３６萬元。即使加上各種費用總共也不過３７．３萬多元，而中介公司卻收取了他４０萬元的費用。

當(dāng)賈先生拿著合同對方退回多收的費用時，該中介卻指出該合同中講明用４０萬元購購該套二手房，４０萬元的價格里包括了所有的費用，并未多收取費用，不能退款。賈先生仔細(xì)查看合同后發(fā)現(xiàn)，合同中并未列出費用的明細(xì)。

破解招數(shù)：

如果購購標(biāo)明“全包價”的二手房屋，在簽訂二手房購購合同時，一定注意以下幾點：

１．將中介公司收取的費用及需向相關(guān)部門繳納的費用了解清楚。

２．較好在合同后附上《費用清單》詳細(xì)計算相關(guān)收費。

一定同業(yè)主見面簽訂《房屋購賣合同》，明確購賣雙方購房價格與售房價格是否相同，避免中介公司從中漁利，產(chǎn)生不正當(dāng)差價。

物業(yè)交驗手續(xù)不可少

案例２

去年８月份購房的丁小姐于去年１１月底與業(yè)主辦理完過戶手續(xù)。當(dāng)丁小姐拿到新的房產(chǎn)證準(zhǔn)備開始過自己新的生活時，物業(yè)公司上門來收供暖費和物業(yè)費了。拿到單據(jù)后丁小姐傻了眼。原來該房屋原來的業(yè)主拖欠了近兩年的供暖費和物業(yè)費，全部算下來有將近７０００元。丁小姐拒絕交費，并打電話與原先的業(yè)主聯(lián)系，可是業(yè)主拒不接電話。打電話找中介公司求解決，中介公司卻稱，房屋交易已經(jīng)完畢，交易過后所有的事情都與該公司無關(guān)。由于全部房款早已支付給原先的業(yè)主，無法從中扣除前業(yè)主所欠費用，并且房產(chǎn)現(xiàn)在也已經(jīng)變更為丁小姐名下的產(chǎn)業(yè)，因此丁小姐只好自己承擔(dān)了全部的物業(yè)供暖費。

破解招數(shù)：

購購房屋一定有正規(guī)的物業(yè)交驗過程，并且不一次性支付全款給業(yè)主。先支付部分房款，在雙方完成物業(yè)交驗，保證物業(yè)交驗的費用結(jié)清及房屋的驗收工作后再支付剩余房款。如“我愛我家”公司，就會協(xié)助購房者與業(yè)主雙方在房屋現(xiàn)場進(jìn)行物業(yè)交驗，并求雙方在交驗當(dāng)天填寫《物業(yè)交驗單》，確認(rèn)簽字無誤后才會代購房者向業(yè)主支付購房尾款。
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“免傭金”也可能存在貓膩

案例３

小趙大學(xué)畢業(yè)后來京工作，通過查閱報紙廣告，他發(fā)現(xiàn)了一套比較合他心意的房子，但租金價格較貴。一室一廳，月租金１６００元。但因免收傭金且家電家具齊全，他與這家中介取得了聯(lián)系并約定看房。

不久，他與同住一小區(qū)的大學(xué)同學(xué)的閑談中得知他的房租為１３００元／月，所付中介費用為１３００元；而小趙的房子是花１６００元租的，表面看上去，好像省了中介費，實際上是中介變相將房租提高了。中介公司雖未收取服務(wù)傭金，但卻在房租上多收了：（１６００－１３００）×１２＝３６００元。而正規(guī)的中介公司出租類似房屋才收?。保常埃霸啾戎?，小趙較后不但沒有省到錢，反而多花費了３６００－１３００＝２３００元。

破解招數(shù)：

１．選擇正規(guī)大型的中介公司，這樣才能夠保證租房交易的快捷、安全。

２．選擇與房東見面，當(dāng)面談價格。

３．如果見不到房東，則該房屋是中介公司代理的房屋，需查看此中介公司是否是國土局認(rèn)可的具有操作租賃代理業(yè)務(wù)資格的中介公司。
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讓業(yè)主吃虧的現(xiàn)金押房

案例４

去年１２月初，方先生的母親因病急需一筆錢來治療，與家人商議后決定在網(wǎng)上發(fā)布信息，將自家暫不居住的一套住房出售。兩天后，一個小伙子與方先生約定了見面時間。經(jīng)兩人看房、談價進(jìn)一步協(xié)商后，以２３萬元價格成交。小伙子主動提出求作公證。

一周后方先生與小伙子同去公證處辦理公證，由于購賣公證費用較高，方先生經(jīng)小伙子建議，與小伙子的朋友辦理了《全權(quán)委托公證》，商定由小伙子與其朋友辦理其他的相關(guān)事宜，收取了小伙子全額房款后，將房產(chǎn)證交到了他手中。

三個月后，方先生接到了銀行催款電話及公安機(jī)關(guān)的詢問電話。經(jīng)了解，方先生得知，全都與他已經(jīng)賣掉的房子有關(guān)。不法中介公司利用小伙子偽裝成個人騙取方先生的信任，以低價拿到房產(chǎn)證后本想高價轉(zhuǎn)手賣掉。但因無法如愿，便拿著方先生簽字的《全權(quán)委托公證》及房本到銀行進(jìn)行了抵押變現(xiàn)，并且同時以極低的價格冒充房東的代理，出租給一些大學(xué)生。這家不法中介攜款逃跑后，收不到還貸月供的銀行只好來找方先生。公安機(jī)關(guān)找到方先生了解情況也是為此。

破解招數(shù)：

１．對于不太急于用錢的業(yè)主，較好不選擇“現(xiàn)金押房”或“現(xiàn)金收購”的賣房方式。不管是公司收購還是個人收購，都是利用不透明交易來吃差價牟取暴利。

２．交易時購賣雙方一定見面，談好價格后簽訂正規(guī)的《房屋購賣合同》，并且到房管局過完戶才能算交易完成，切記不圖省事只管給對方房產(chǎn)證然后拿錢了事，僅僅是做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)購賣。
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相關(guān)鏈接

調(diào)查顯示：中介誠信度關(guān)注度較高

根據(jù)“我愛我家”客戶抽樣調(diào)查顯示：人們在選擇委托房屋中介時，５５％的客戶考慮的頭因素就是交易的安全性與中介的誠信度；１８％的客戶重視房屋購賣價格或租金價格；１３％的客戶關(guān)心交易進(jìn)程速度；８％的客戶關(guān)心中介收取的服務(wù)傭金費用；６％的客戶關(guān)心交易的便捷性。

從以上數(shù)據(jù)我們不難看出，京城百姓在選擇房產(chǎn)中介時較關(guān)心交易的安全性與中介的誠信度。“我愛我家”有關(guān)人士認(rèn)為：隨著京城房產(chǎn)中介隊伍的不斷壯大，同行業(yè)間競爭的日益加劇，未來中介公司想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，頭先依靠誠信服務(wù)、規(guī)范操作來保障客戶交易的安全性；同時，在提升服務(wù)質(zhì)量、拓展渠道規(guī)模、加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新方面，還需進(jìn)一步努力。同時，在二手房購賣市場與房屋租賃市場蓬勃發(fā)展的同時，我們也期待著各中介公司通過努力，徹底改變房產(chǎn)中介在老百姓心中“黑中介”的不良形象！

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