房產(chǎn)稅或?qū)⒂瓉碛忠淮螌嵸|(zhì)性調(diào)整。

權(quán)威人士透露，近日財政部正在研究制定房產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革的政策方案。而類似房產(chǎn)稅的小稅種調(diào)整也是國家稅務(wù)總局今年的一項重要工作內(nèi)容。

對于調(diào)整的走向，業(yè)內(nèi)專家表示："將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并，擴充到運籌多年的物業(yè)稅下，是一件很值得期待的事情。"

事實上，探索已經(jīng)開始。8月初，深圳出臺的《深圳市綜合配套改革三年(2009－2011年)實施方案工作安排表》(下稱"《安排表》")表示："2009年將開展準備工作，適時探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。"

調(diào)整日趨緊迫

"從現(xiàn)實需求來看，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的改革已經(jīng)越來越緊迫。"京都天華會計師事務(wù)所一位研究員說。

很多業(yè)內(nèi)人士也已覺察到了調(diào)整的必要性。自新《企業(yè)會計制度》和新《企業(yè)會計準則》頒布以來，房產(chǎn)稅是否應(yīng)該作為房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅經(jīng)受著越來越多的爭議。

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計稅價值征稅的從價計征、按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計征兩種。從價計征的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%－30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納的。

由是，企業(yè)賬載的房屋原值便至關(guān)重要。

今年1月1日起實施的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。

但在現(xiàn)實征管中，不同納稅人"固定資產(chǎn)"會計科目中房產(chǎn)原值的構(gòu)成不一，有包括土地價值的，也有不包括土地價值的，這就造成了稅收征繳的不平衡。在一定意義上說，這也有損稅法的公平性。

比如，自2001年起執(zhí)行新《企業(yè)會計制度》以來，企業(yè)購入的土地使用權(quán)或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按實際支付的價款作為實際成本，作為無形資產(chǎn)單獨核算而不并入房產(chǎn)固定資產(chǎn)原值，那么，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)中則可能不包含土地價值。而如果企業(yè)購購商品房，或購購按企業(yè)會計制度核算的房屋，則"固定資產(chǎn)"科目中的房產(chǎn)原值就包含了房屋占用范圍內(nèi)的土地價值。

目前與上述配套的相關(guān)稅務(wù)新規(guī)則還沒有出臺或充分明確，業(yè)內(nèi)人士呼吁，在新《企業(yè)會計準則》下，與土地使用權(quán)規(guī)定相配套的稅務(wù)新規(guī)則應(yīng)加快出臺，以明確指導(dǎo)稅務(wù)機構(gòu)和企業(yè)準確征稅、納稅。

而對于從租計征來說，財政部財政科學(xué)研究所稅收政策研究室副研究員許文認為，以租金收入為計稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅與按照房產(chǎn)原值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅相比，數(shù)額差距較大，往往會出現(xiàn)按不同方式計稅而稅負不均的狀況。而且，個人出租行為也較難約束。"有些納稅人在出租房產(chǎn)時進行'暗箱操作'，根本沒有憑證，稅務(wù)機關(guān)也就無法核定租金收入，從而導(dǎo)致了應(yīng)征稅款的流失。"

物業(yè)稅出路

幾乎可以肯定的是，房產(chǎn)稅調(diào)整已是一個大方向。

其實，稍早一些時候，端倪就已出現(xiàn)。5月25日，國務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，其中就提到"深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅"。

8月初，深圳出臺的《安排表》也明確提出："2009年將開展準備工作，適時探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。"

"合并城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅成一個范圍更大的稅種，應(yīng)是更合理的調(diào)整。"對房產(chǎn)稅的調(diào)整，許文做出如是預(yù)期。據(jù)介紹，這也是國外比較完善和成熟的經(jīng)驗。

按照有關(guān)部門房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，物業(yè)稅將合并有關(guān)稅費，在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。

"也就是說，你只要購了房子，即使不住也要繳納相應(yīng)稅費，這對抑制房地產(chǎn)盲目過熱有很好的作用。"江蘇省南通市通州區(qū)國稅局副局長蔣立剛說。

蔣立剛進一步指出，目前，中國空房率很高，很多人都把房子當(dāng)成一種增值的手段，當(dāng)作自己的金融資產(chǎn)。這雖然增加了地方的財政收入，增加了炒房人的投機收入，卻影響了大多數(shù)普通老百姓的生活水準。"我很期待這項改革，政府應(yīng)該把提高人民生活水平的利益放在位，而不是把地方財政虛榮放在位。"

物業(yè)稅遲早要開征，更多的業(yè)內(nèi)人士和學(xué)者也都期待房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅納入物業(yè)稅中。

不過，對上述改革，上述研究員表示："沒有太近的預(yù)期"，同時指出，這需要財政部、國家稅務(wù)總局等部門牽頭制定相對詳細的實施細則，如果涉及到相應(yīng)稅收法規(guī)的修改，還要報請全國人大審議通過。在具體設(shè)計細節(jié)上，稅率確定、房產(chǎn)評估、如何征收等一系列問題都需要研究探討。

"不要說不同地段的房子，就連同一層不同戶型、不同位置的房子，價格也都不同，這會使征收管理難度特別大。"蔣立剛提出。

許文則提醒說，無論如何調(diào)整，都應(yīng)盡可能減少普通納稅人的負擔(dān)，減少對民生的負面影響，并發(fā)揮稅收扼制投機的作用。"尤其是在當(dāng)下經(jīng)濟回暖勢頭尚不穩(wěn)固的時期"。

(作者：趙慧)