隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)“高燒”，關(guān)于對(duì)樓市進(jìn)行新一輪調(diào)控的呼聲不斷加大，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家預(yù)測(cè)，新一輪調(diào)控已箭在弦上，多項(xiàng)調(diào)控政策呼之欲出。

現(xiàn)狀

房?jī)r(jià)在調(diào)控聲中“逆市”上漲

新年過(guò)后，在調(diào)控聲音不絕于耳、力度明顯加強(qiáng)的大背景下，北京、上海、深圳等城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有應(yīng)聲而落，相反，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢(shì)。自2009年6月開(kāi)始，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后加速上揚(yáng)，至2009年12月達(dá)7.8%，2010年1月為9.5%，2月為10.7%，3月份更是達(dá)到11.7%。

以北京市為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二月份新開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格為18833元/平方米，而三月份開(kāi)盤價(jià)格達(dá)到了25337元/平方米，創(chuàng)了歷史高位，環(huán)比2月份整體開(kāi)盤均價(jià)上漲了34.5%，而同比2009年3月的11081元/平方米，上漲了128.7%，整整一倍有余。

另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份京城新開(kāi)盤項(xiàng)目中，五環(huán)外項(xiàng)目整體開(kāi)盤均價(jià)達(dá)到了18724元/平方米，直逼兩萬(wàn)元大關(guān)。據(jù)調(diào)查，通州在售項(xiàng)目中有許多項(xiàng)目均突破了兩萬(wàn)元大關(guān)。而2009年初，該區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目均價(jià)僅為7000元/平方米左右。

與北京出現(xiàn)的情況相同，上海也刮起“跳價(jià)風(fēng)”。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份滬上二手房市場(chǎng)成交量大幅上漲，包括浦東、寶山、普陀等滬上多個(gè)板塊的二手房購(gòu)賣交易套數(shù)有2倍以上的環(huán)比增長(zhǎng)。同時(shí)，滬上二手房?jī)r(jià)格水平重拾漲勢(shì)，約七成板塊有3%至10%不等的漲幅。而且上述板塊內(nèi)業(yè)主的跳價(jià)較為頻繁。

不僅一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，二三線城市也是毫不示弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日公布的“1至3月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示，3月，與去年同月相比，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格均上漲，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%。分地區(qū)看，與去年同月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅的幾個(gè)城市是：三亞50.4%、?？?0.4%、溫州18.6%、銀川16.2%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，一季度之所以會(huì)出現(xiàn)一二三線城市房?jī)r(jià)普漲的現(xiàn)象，因素較多。其中，一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快主要是由于投資性、投機(jī)性購(gòu)房者大舉入市帶動(dòng)，而新城規(guī)劃等利好，對(duì)抬高區(qū)域房?jī)r(jià)乃至整體房?jī)r(jià)也起到了推波助瀾的作用；至于推動(dòng)二三線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的因素則包括投資性置業(yè)因素、通脹預(yù)期因素、一線剛性需求客戶轉(zhuǎn)移至二三線城市置業(yè)等，這些因素均造成了二三線城市房?jī)r(jià)的水漲船高。

記者發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)加速上漲的同時(shí)，近期，各部委有關(guān)樓市調(diào)控的表態(tài)再次升溫。其中，銀監(jiān)會(huì)就要求，各商業(yè)銀行不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房提供貸款，如無(wú)法判斷，應(yīng)大幅提高頭付款比例和利率水平；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

心態(tài)

恐慌、觀望情緒緣何并存

在房?jī)r(jià)持續(xù)飆升下，購(gòu)房者的心態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)分化。一部分消費(fèi)者由于擔(dān)心房?jī)r(jià)再度上漲而恐慌，另一部分消費(fèi)者則因房?jī)r(jià)超出購(gòu)購(gòu)力而被迫觀望。

記者了解到，在去年底國(guó)家系列調(diào)控政策出臺(tái)后，購(gòu)房者的恐慌心理有所緩解，但“兩會(huì)”后，國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)進(jìn)一步的緊縮性政策，房?jī)r(jià)再次抬頭，購(gòu)房者害怕房?jī)r(jià)再漲，再度轉(zhuǎn)為恐慌。

“原本以為房?jī)r(jià)會(huì)降，想等著調(diào)整后再出手購(gòu)房，但現(xiàn)在幾乎一個(gè)價(jià)，不購(gòu)怕再上漲，沒(méi)辦法只好出手購(gòu)房了?！北本┦忻窭钕壬邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。

李先生的心態(tài)是近期購(gòu)房者的普遍心態(tài)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，北京二手房市場(chǎng)繼1月至2月的市場(chǎng)對(duì)政策觀望，購(gòu)賣雙方博弈以后，再次完全進(jìn)入賣方市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)完全掌握在賣方手中，頻繁漲價(jià)、坐地售價(jià)在北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)比比皆是。

她介紹說(shuō)，目前北京購(gòu)房客戶主要可以分為兩大類，一類是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)快上漲而恐慌購(gòu)房的客戶，基本上占到總體購(gòu)房者的六七成左右。這部分人群中以剛性需求為主，包括購(gòu)購(gòu)婚房、落戶、緊靠學(xué)校的小區(qū)等。因?yàn)閯傂孕枨罂蛻艉苋菀资艿娇譂q心理的影響，因此紛紛入市；另一類是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，價(jià)格過(guò)高而超出其購(gòu)購(gòu)能力，轉(zhuǎn)而被迫觀望的客戶。

“我想購(gòu)一套50平方米至60平方米的小戶型自己住，目前能夠承受的單價(jià)僅為7000元每平方米，現(xiàn)在房子越來(lái)越貴了，而價(jià)格適中的中小戶型已經(jīng)幾乎沒(méi)有了。以目前的趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)估計(jì)還得漲，但即便是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，我也已經(jīng)購(gòu)不起了?！痹诒本┐杭痉空箷?huì)上，某事業(yè)單位工作的王先生無(wú)奈地說(shuō)。

這從一組房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中就可以看出端倪。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在4月預(yù)計(jì)開(kāi)盤的40個(gè)項(xiàng)目中開(kāi)盤均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了24150元/平方米，相比3月已經(jīng)開(kāi)盤的項(xiàng)目2 1 1 3 0元/平方米繼續(xù)上漲14.3%。五環(huán)內(nèi)繼續(xù)突破3萬(wàn)元，房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲。

北京的情況并非個(gè)案，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海門店工作人員告訴記者，房東跳價(jià)之初，未能立即獲得市場(chǎng)支持。但隨著購(gòu)家心理預(yù)期轉(zhuǎn)變，跳價(jià)已逐漸能被接受，有相當(dāng)一部分購(gòu)房者加入“追漲”行列中。

記者了解到，自3月下旬以來(lái)，部分城市包括新房和二手房在內(nèi)，成交量快速放大，其背后，是消費(fèi)者擔(dān)心調(diào)控失效，房?jī)r(jià)將加快上漲，因而倉(cāng)促入市。這種恐慌性情緒在蔓延。與此同時(shí)，由于房?jī)r(jià)的持續(xù)飆升，部分購(gòu)房者已無(wú)力購(gòu)房，無(wú)奈轉(zhuǎn)向觀望。

預(yù)判

更嚴(yán)厲的新一輪調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)

面對(duì)持續(xù)“高燒”的房?jī)r(jià)，接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)外人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將逼迫更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，目前樓市可謂高燒不退，價(jià)格依然堅(jiān)挺，成交量也居高不下，可以說(shuō)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有得到有效遏制，這顯然不是決策層所樂(lè)見(jiàn)的。但是這并不能說(shuō)明政府的調(diào)控是失效或者失敗的。之所以效果不太理想，一是在政策執(zhí)行和落實(shí)上有偏差，這方面地方政府和金融機(jī)構(gòu)難辭其咎；二是在數(shù)輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控或者反調(diào)控的能力和經(jīng)驗(yàn)也在增強(qiáng)。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的有效途徑還是要著眼于增加供給，釋放需求。近期，住建部、國(guó)土部等部委紛紛表態(tài)將進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控措施，這是很有必要的，因?yàn)檎唠S著市場(chǎng)的變化而加以調(diào)整，不過(guò)其效果仍有待觀察。

光大證券房地產(chǎn)分析師翁非玉認(rèn)為，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、保障民生的政策還沒(méi)有出完，后面的政策可能主要集中在土地等行政調(diào)控、信貸等方面。4月至5月是一個(gè)重要的時(shí)期，如果4月至5月房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，不排除5月至6月間政府出臺(tái)比較強(qiáng)硬的抑制政策。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平也認(rèn)為，以北京、杭州、上海等一線城市代表的房?jī)r(jià)恢復(fù)快速上漲，進(jìn)而拉動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)普漲，將使得行業(yè)自身量?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間窗口加速到來(lái)，同時(shí)也必將迫使政策走向更加嚴(yán)厲。

對(duì)于可能出臺(tái)的調(diào)控政策，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)分析說(shuō)，新一輪調(diào)控箭已上弦，五項(xiàng)政策可能出臺(tái)。

，完善房產(chǎn)稅。重慶市關(guān)于特別住房消費(fèi)稅和上海關(guān)于住房保有稅的消息，暗示國(guó)家極有可能在加緊研究物業(yè)稅的同時(shí)，暫且先在個(gè)別高房?jī)r(jià)城市試點(diǎn)完善房產(chǎn)稅，主要是將高端住宅、多套住宅納入征稅范疇；

，進(jìn)一步緊縮二套房貸，對(duì)于多套住宅頭付比重還可能會(huì)進(jìn)一步提高，貸款利率可能進(jìn)一步提高，部分銀行將按1.1倍征收；

第三，經(jīng)營(yíng)性用地出讓方式將進(jìn)行調(diào)整，綜合評(píng)標(biāo)法將進(jìn)行推廣，招標(biāo)方式所占比重將增加，但不會(huì)全面否定掛牌和拍賣的方式；

第四，土地增值稅將嚴(yán)格征收，尤其是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也可能涉及二手房交易環(huán)節(jié)；

第五，對(duì)于少數(shù)高房?jī)r(jià)城市，將限購(gòu)多套住房，尤其是對(duì)在本地沒(méi)有工作、沒(méi)有納稅記錄、沒(méi)有居住證的外地人，極有可能以行政干預(yù)方式限制購(gòu)購(gòu)多套(比如二套以上)住宅。