在這次被稱為"史上較嚴(yán)厲"的調(diào)控大潮中，一線城市和部分房價上漲過快城市的成交量慘遭"腰斬"，房價漲幅放緩，部分區(qū)域房價掉頭向下，已經(jīng)有觀點認(rèn)為政策效果"立竿見影"。

如此強(qiáng)勁的政策出臺后，能否真正穩(wěn)定市場？開發(fā)商的承受極限如何？未來是否還有政策出臺？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請3位業(yè)內(nèi) 人士，對此一一解讀。

　對話嘉賓

牛鳳瑞社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員

范小沖陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁

馬光遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家

資金充裕支撐漲價

NBD："國十條"出臺一個月了，但各地的房價并沒有真正下降，甚至有個別項目頂風(fēng)上漲，各位怎么看待這個現(xiàn)象？

范小沖：個別樓盤漲跌不能成為衡量政策效果的標(biāo)桿。畢竟房地產(chǎn)銷售是一個市場行為，根據(jù)產(chǎn)品的稀缺性、對客戶的判斷，企業(yè)可以自主地決定漲價還是跌價。雖然相對而言，漲價不如降價那么好賣，但有的地產(chǎn)商成本已經(jīng)收回來了，現(xiàn)金流也很充裕，所以才能保證利潤。

馬光遠(yuǎn)：政策的釋放要有一個過程，不可能一下子就出現(xiàn)那么大的變化；房地產(chǎn)的利益博弈也是很復(fù)雜的過程，新政沒有出現(xiàn)立竿見影的變化很正常。但要看到的是，政策本身已經(jīng)產(chǎn)生了效果，出臺前恐慌性的入市沒有了，現(xiàn)在成交量大幅下降，那么下一步就是價格往下走。

NBD：開發(fā)商強(qiáng)撐房價的根本原因是現(xiàn)金流？

范小沖：跟這個有關(guān)系。2008年的地產(chǎn)低谷就是房企過度擴(kuò)張的結(jié)果，很多企業(yè)大規(guī)模購地、開工，也有很多在賭著上市。突然之間，世界性的金融危機(jī)爆發(fā)，銷售也降到了冰點，開發(fā)商的現(xiàn)金流斷了，只能被迫降價。而現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)有大量現(xiàn)金在手，或者說"手上還有余糧"，還沒到非要降價的時候。不過開發(fā)商的情況也有不同，之前有過大規(guī)模融資的開發(fā)商，現(xiàn)金流就更充裕；之前拍了幾塊"地王"的開發(fā)商，現(xiàn)在的壓力就很大了。

馬光遠(yuǎn)：我認(rèn)為現(xiàn)金流是個偽命題，流不起來的水就是個死水，是不可以活命的。現(xiàn)金流是個動態(tài)的概念，動態(tài)地看，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的形勢非常緊張，地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都很高。同時，國家也收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸和上市政策，從這一點上看，房地產(chǎn)現(xiàn)在持續(xù)的現(xiàn)金補(bǔ)給也封死了。如果誤判政策的底線，開發(fā)商肯定要吃大虧。

價格要回到去年下半年

NBD：現(xiàn)在有聲音說，發(fā)改委在擬定更嚴(yán)厲的條款政策，政府調(diào)控的底氣在哪里？

馬光遠(yuǎn)：政府之所以進(jìn)行調(diào)控，主要原因是房價不合理。另外，今年一季度的GDP增長達(dá)到11.9%，這為調(diào)控高房價提供了強(qiáng)有力的條件。即使為了控制房地產(chǎn)，打壓下來三個點，我們還有8.9%。如今房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)不到1%，不像2008年已經(jīng)影響到了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不能往下打了。此外，當(dāng)前的地方債務(wù)并沒有大家說的那么嚴(yán)重，房地產(chǎn)調(diào)控對地方經(jīng)濟(jì)的影響也屬于可控范疇。

NBD：怎樣的房價才算調(diào)控到位？

范小沖：怎么漲上去的，就怎么跌下來。今年的房價暴漲完全是恐慌性需求的推動，純屬泡沫，恢復(fù)到原來是很正常的。從時間點上看，房價肯定回不到2008年的低點，因為那是所有的地產(chǎn)企業(yè)為了保命的一個低點，我認(rèn)為回到2009年第三季度的價位，是相對合理的。

馬光遠(yuǎn)：我覺得應(yīng)該要回到2009年底的價格水平，約跌30%左右，這樣政策才能算是有效果的。

牛鳳瑞：我們不能單純地看待房價，現(xiàn)在需要明白一點，的目的是"遏制房價過快上漲"、"促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展"，這跟打壓房價是兩回事。我認(rèn)為，單純靠行政手段打壓房價未必是好事。如果打壓房價就能使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，那就太簡單了，這樣得到的價格也是短期的、局部的、不可持續(xù)的。

警惕政策"負(fù)效果"

NBD：在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，政府的底線是什么？

范小沖：政府的底線就是要使這個行業(yè)健康發(fā)展。部分城市過快上漲的房價，是不能容忍的，這種情況發(fā)展下去，不光是購不起房的問題，還會引起民怨。所以現(xiàn)在政府不是在打壓房地產(chǎn)行業(yè)，是要把行業(yè)的毒瘤切掉，通過調(diào)整供應(yīng)和消費結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)更合理更健康的發(fā)展，我對這個行業(yè)的發(fā)展還是充滿信心的。

NBD：政策出臺后，很多開發(fā)商的投資熱情受到了影響，這會不會影響到今后的市場供應(yīng)，而帶來新一輪的供需緊張？

牛鳳瑞：是的，現(xiàn)有政策已經(jīng)影響了開發(fā)商的投資熱情，一些開發(fā)商開始暫停新項目的開發(fā)，也放緩了拿地的速度，如果這種狀況持續(xù)下去，將對未來一到兩年的市場供應(yīng)產(chǎn)生很大影響。實際上，去年下半年房價之所以大幅上漲，主要原因就在于2008年的房地產(chǎn)投資沒有跟上。

另外需要考慮的一點是，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的作用多大。房地產(chǎn)業(yè)的上游有鋼鐵、水泥、建材行業(yè)，下游有家電、家具、家裝行業(yè)，另外還包括末端的物業(yè)服務(wù)。如果房地產(chǎn)行業(yè)萎縮，這些產(chǎn)業(yè)都將受到連帶影響，對我們整個宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展沒有任何利好。

NBD：未來還會不會有更多的政策出臺？

牛鳳瑞：我特別反對政策密集出臺。任何政策的效果都有滯后性，不像"吃兩個饅頭就飽"這么簡單。在我們討論未來有可能出臺哪些政策的同時，也要考慮到現(xiàn)有政策的負(fù)效應(yīng)，對現(xiàn)有政策的效果進(jìn)行耐心地觀察。不能因為過度調(diào)控使市場出現(xiàn)反復(fù)，既給購房者一個穩(wěn)定的預(yù)期，也給開發(fā)商一個穩(wěn)定的預(yù)期。

結(jié)束語：感謝各位專家發(fā)表了非常精彩的觀點。雖然現(xiàn)在政策出臺得轟轟烈烈，但我們?nèi)匀灰潇o、理性地看待這個問題，因為房地產(chǎn)市場不僅關(guān)系到民生，還涉及整個宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對于這一輪政策的效果，我們還將拭目以待。謝謝各位！

　(作者：張敏 吳文坤)