中國樓市在經(jīng)歷了半年多的調(diào)控后，再度走到了一個(gè)敏感的十字路口。

近期，國家統(tǒng)計(jì)局對70個(gè)大中城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)并沒有止住上漲的勢頭。上半年調(diào)控政策有沒有達(dá)到預(yù)期效果？下半年是否會(huì)有更嚴(yán)苛的調(diào)控政策出臺(tái)？"史上較嚴(yán)厲"樓市調(diào)控（新"國十條"）發(fā)布四個(gè)多月后，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是購房者都在問相同的問題。

8月13日和21日，國務(wù)院副總理 九天之內(nèi)兩提繼續(xù)落實(shí)樓市調(diào)控，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，警惕反彈。8月23日，《人民日報(bào)》發(fā)表文章稱：樓市調(diào)控政策預(yù)期效果還遠(yuǎn)未達(dá)到。

"現(xiàn)在離國家'國十條'的要求還有距離，下半年各地要深入貫徹'國十條'精神。" 住建部政策研究副主任王玨林向時(shí)代周報(bào)記者表示，調(diào)控政策才剛剛開始。

　房價(jià)在博弈中上漲

國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平。而4月份房價(jià)則環(huán)比上漲0.4%，5月環(huán)比上漲0.2%，6月環(huán)比下降0.1%。

不過，在國家發(fā)改委8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，36個(gè)大中城市7月新建商品房集中成交價(jià)為8680元/平方米，環(huán)比上漲1.61%。

上半年房屋均價(jià)的上漲已成事實(shí)，調(diào)控政策的重壓并沒有讓房價(jià)上升趨勢止步，調(diào)控究竟有沒有達(dá)到預(yù)期？

"新十條出臺(tái)后，交易量出現(xiàn)了大幅萎縮，但是價(jià)格還是上漲。"中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立告訴時(shí)代周報(bào)記者。在此前時(shí)代周報(bào)記者采訪富力、保利、碧桂園、雅居樂等大型開發(fā)商時(shí)，對于調(diào)整項(xiàng)目價(jià)格均非常謹(jǐn)慎，普遍表示需要政策進(jìn)一步明朗。

國家發(fā)改委投資研究所研究員張漢亞告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前的態(tài)勢就是，想購房的有降價(jià)預(yù)期，所以不購，而開發(fā)商也能頂?shù)米?，所以不?huì)降。"政策本身就是防止部分城市房價(jià)上漲過快，而這個(gè)政策目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。"

"開發(fā)商不拿地，不做新項(xiàng)目，就會(huì)對地方政府造成壓力。" 張漢亞表示，現(xiàn)在局面就是地方政府與政府之間的博弈，而開發(fā)商和購房者相對來講就是看熱鬧，樓市調(diào)控帶來的就是房地產(chǎn)開發(fā)量減少，各種稅費(fèi)相應(yīng)減少，地方政府資金來源會(huì)大幅度減少，GDP等也會(huì)受到影響。

然而，并非是所有專家都持悲觀態(tài)度，"調(diào)控才4個(gè)月，還處于一個(gè)起步階段。"王玨林認(rèn)為，土地肅整、規(guī)范市場都是貫徹國十條，政策正在落實(shí)之中，樓市調(diào)控剛?cè)〉昧顺醪匠尚?，他希望大家對調(diào)控政策有信心。

　下半年樓市如何走？

"你們認(rèn)為下半年樓市會(huì)怎樣？"近日，國內(nèi)某大型央企地產(chǎn)開發(fā)商高層在與媒體溝通時(shí)，向媒體提出這樣的問題。事實(shí)上，很多開發(fā)商與購房者一樣，同樣在觀望著政府的下一步政策走向。

但是，近期銀行信貸的收緊，使得開發(fā)商已經(jīng)開始感覺到了寒意。中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌告訴時(shí)代周報(bào)記者，銀行的信貸有了明顯的收緊，不過，由于上半年有幾個(gè)月地產(chǎn)開發(fā)商銷售很好，所以盡管有些緊張，但還沒到艱難的程度，"這也就是房價(jià)并沒有像人們想象的那樣下降的原因。"

而且，銀行信貸并非是開發(fā)商先進(jìn)的融資渠道，開發(fā)商還可以通過資本市場增發(fā)以及發(fā)債來獲得資金。由于國內(nèi)開發(fā)商在中國資本市場再融資計(jì)劃需要通過國土部的審批，因此，選擇海外發(fā)債與貸款成為上半年開發(fā)商獲取資金的主要途徑之一。

新"國十條"對套、第三套房貸加大了限制力度，之后銀監(jiān)會(huì)默認(rèn)對京、滬、杭、深這些房價(jià)上漲過快的地區(qū)停發(fā)第三套房貸。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)收緊房企融資渠道，不少房企老板大喊資金鏈緊張。

王玨林向時(shí)代周報(bào)記者表示，二套房、三套房的嚴(yán)控效果比較好，整個(gè)房價(jià)平穩(wěn)了，資金、消費(fèi)、供應(yīng)，三大措施，哪一項(xiàng)都很重要，但對于現(xiàn)在市場過熱的情況，調(diào)整消費(fèi)的措施更直接更有力。

北京今典集團(tuán)董事長張寶全認(rèn)為，金融的調(diào)控對房企的資金必然會(huì)有所影響，會(huì)使投資與消費(fèi)兩頭收緊，而政策需要有適當(dāng)?shù)膹椥?，減少硬性的甚至斷裂性的影響，他相信在宏觀調(diào)控的影響下，房企獲取資金的壓力非常大。

張寶全向時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)前的漲價(jià)更多的是一種表象，目前的房地產(chǎn)市場是虛假的賣方市場，地價(jià)的上漲與通貨膨脹等因素造成了一種表象上的漲價(jià)，他舉例，房價(jià)每年增長7%到10%實(shí)際上等于沒有漲價(jià)。

他認(rèn)為，從目前的數(shù)據(jù)上來看，不管是平均指數(shù)還是物價(jià)指數(shù)，相對較正常，而當(dāng)前順應(yīng)市場可能是一種較好的方法，主要的手段還是調(diào)整供應(yīng)和需求的關(guān)系，行政則是一種輔助的手段。

不過，盡管數(shù)據(jù)顯示，上半年國內(nèi)房價(jià)仍然上漲，但卻出現(xiàn)了一些比較新的情況，8月16日，國家發(fā)改委發(fā)布數(shù)據(jù)稱，從7月份的房價(jià)變化看，一線城市房地產(chǎn)市場量跌價(jià)滯，房價(jià)走勢趨穩(wěn)，對市場變化反應(yīng)較為靈敏的存量房價(jià)格出現(xiàn)回落，但近期部分二、三線城市新建商品房價(jià)有所上漲，并稱多數(shù)城市平穩(wěn)，部分城市漲幅較大，應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房價(jià)工作。

而且近期，國務(wù)院副總理 在9天里面強(qiáng)調(diào)"繼續(xù)貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施"，顯示了政府對未來調(diào)控的決心。

尹中立認(rèn)為，政府調(diào)控的力度在加大。但是不利于調(diào)控的因素也出現(xiàn)了，即宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在向下走，所以政策走向現(xiàn)在面臨著尷尬的局面。"主要看第三季度，如果三季度經(jīng)濟(jì)下滑太厲害，可能政策會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是比較平穩(wěn)，政策可能不變。"他說。

　房產(chǎn)稅不能解決所有問題

國土資源部19日召開新聞發(fā)布會(huì)公布，截至5月底，全國范圍內(nèi)閑置土地2815宗，閑置土地面積近17萬畝。近日，一批閑置土地的曝光，再次將土地的問題推到了風(fēng)口浪尖，外界質(zhì)疑大量的閑置土地在一定程度上推高了房價(jià)。

尹中立認(rèn)為，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)占今年計(jì)劃出讓土地的大約1/10，土地閑置問題十分嚴(yán)重，實(shí)際上真實(shí)閑置土地的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公布的數(shù)據(jù)。

張寶全則表示，市場從成熟到不成熟的過程中，一定會(huì)遇到像閑置土地這樣的類似問題，實(shí)際上它反映了我們在市場化競爭過程中方方面面各種各樣的關(guān)系、矛盾的一種積累，"閑置土地既有制度上的原因，也有政府、企業(yè)的原因。"

"大量的土地閑置，既有投資需求過旺的原因，也有供給不足的原因，這兩個(gè)原因一起造成了土地價(jià)格以及房價(jià)的過快上漲。" 顧云昌表示，"不開發(fā)并不是因?yàn)殚_發(fā)商沒有鋼鐵水泥，也不是沒有勞動(dòng)力，而是土地供應(yīng)不足，容積率亦不夠高。"他建議，在接下來的調(diào)控當(dāng)中，較重要的是增加土地有效供應(yīng)。

目前新增土地已經(jīng)大幅度增加，國土資源部公布2010年住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量為18萬公頃，與去年全國住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比有大幅度增加。

同時(shí)，近幾個(gè)月來，關(guān)于中國空置房有6540萬套空置房的傳言持續(xù)發(fā)酵，網(wǎng)友曬出黑燈照片作為佐證。對此，專家普遍認(rèn)為傳言不實(shí)。

顧云昌提出，如果傳言屬實(shí)的話，相當(dāng)于近20年來蓋的房子都空著，這是不可能的。王玨林也認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)缺乏科學(xué)依據(jù)，"國家電網(wǎng)已經(jīng)否認(rèn)了，有關(guān)部門都沒有做這項(xiàng)工作，這個(gè)數(shù)據(jù)是怎么來的？"

"北京一些老居民，購了新房，老房還沒退，這算不算空置？"張漢亞則認(rèn)為，空置房的概念根本就不明確。

事實(shí)上，關(guān)于空置房的另外一個(gè)話題就是，有學(xué)者認(rèn)為空置房的存在是因?yàn)闆]征收房產(chǎn)稅的原因。

顧云昌認(rèn)為房產(chǎn)稅在開征環(huán)節(jié)，難度較大。是法律問題，在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)必須考慮調(diào)整其他稅收，還要牽扯到方方面面的利益。是技術(shù)數(shù)據(jù)、人才的問題。

"我希望能盡快開征，抓緊立法，這對遏制投機(jī)購房是很有好處的。更重要的是，2003年提出征收物業(yè)稅，是想讓地方有一個(gè)合理的穩(wěn)定的征稅渠道，而不是像現(xiàn)在這樣靠賣地來維持地方財(cái)政收入的相當(dāng)部分。為了這個(gè)目的也一定要開征物業(yè)稅。" 顧云昌說道。

王玨林認(rèn)為，房產(chǎn)稅是用法制的辦法管理市場，有市場，就應(yīng)當(dāng)有配套的法制管理辦法。他表示，稅收有法律作用，威懾力比政策要大，但是解決目前房地產(chǎn)市場的各種問題，不能僅僅依賴一個(gè)稅種。

"普通租賃房太少，過去光搞經(jīng)濟(jì)適用房，把錢都花在上面，這是一個(gè)非常大的錯(cuò)誤。"張漢亞則指出，中國房地產(chǎn)的問題并不是征收房產(chǎn)稅能解決的，關(guān)鍵是過去政府沒有考慮到公租房的問題，現(xiàn)在國家提出讓各地搞公租房是非常正確的，三五年內(nèi)，公租房達(dá)到一定數(shù)量以后，房地產(chǎn)問題自然就會(huì)解決，那么房價(jià)瘋漲就會(huì)得到遏制。

(作者：譚驥 謝碧媛 王滋)