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“房產(chǎn)稅”漸行漸近 對樓市影響幾何?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 660 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
關(guān)于房產(chǎn)稅的預(yù)期正逐漸明朗。5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》,明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革內(nèi)容之一。

發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用,本是此次樓市調(diào)控的重要內(nèi)容。對住房持有環(huán)節(jié)征稅,將對住宅市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房產(chǎn)稅對樓市短期利空明顯,但長期則有助于抑制市場泡沫、促進(jìn)穩(wěn)定健康。但另一方面,不能讓房產(chǎn)稅承受過高的期待。房地產(chǎn)調(diào)控必須要打“組合拳”,確保抑制投機(jī),增加供應(yīng),加快保障性住房建設(shè)等各項措施“多管齊下”,使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)、民生問題的關(guān)系回歸于健康良性。

調(diào)控“房產(chǎn)稅預(yù)期”日益明確

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。在我國,它并非一個新的稅種,有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來已久。在今年以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化,被視為抑制房價快速上漲的重要手段之一。

與往年有所不同,較近這一輪房價飆升的較主要原因是:在流動性相對過剩的背景下,大量投資投機(jī)性需求涌入樓市,造成部分城市房價短期內(nèi)迅速抬升。其結(jié)果是:一方面,大量有居住需求的人望房興嘆、無力購購;另一方面,不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。

此外,在幾個一線城市,隨著土地資源瓶頸的日漸凸現(xiàn)和市場活躍程度的提高,近年來的二手房交易量已經(jīng)逐漸接近甚至超過一手新房。上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為,一些城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展由一級市場轉(zhuǎn)向二級市場演變,對房地產(chǎn)由開發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅,逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有多環(huán)節(jié)征稅是大勢所趨。

在此輪樓市調(diào)控中,“房產(chǎn)稅改革”的政策“路線圖”清晰可見:1月7日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求“加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。今年4月,財政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列為其2010年工作要點之一。

4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求,發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。直至此次,國務(wù)院通知再次明確“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。雖然目前房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等尚未公布,但市場的預(yù)期正逐步明朗化。

短期利空 長期利好

上海市政府新聞發(fā)言人5月28日表示:目前正在抓緊制定房地產(chǎn)調(diào)控政策,按照政府調(diào)控原則,上海細(xì)則將更加嚴(yán)格,打擊投機(jī)性炒房。此前,上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生也向“新華視點”記者表示,上海的樓市調(diào)控細(xì)則對投資投機(jī)性購房需求會從嚴(yán)抑制,“肯定會有一些措施”,以遏制房價過快上漲的勢頭。

中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示,4月以來,北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達(dá)50%-80%;選擇延遲購房或暫時觀望的購房者超過60%,廣州、天津等地甚至超過80%;且大多數(shù)購房者預(yù)期房價將下跌。但上述調(diào)查同時顯示,購房的剛性需求依然存在,如果房價回調(diào)至合理心理價位,大多數(shù)購房者還是會選擇出手置業(yè)。

凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說:“不管稅率是多少、征稅對象是哪些,房產(chǎn)稅一旦開征,短期內(nèi)對市場無疑是利空,它將增加住房持有成本,持房者將會對成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡,一部分炒房者將會被迫拋售房源,這將增加市場供應(yīng),并給價格帶來更大的下行壓力?!?p>而從另一個角度說,房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機(jī)和非理性成分,逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫,使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來,促進(jìn)樓市長遠(yuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展?!皬拈L期看,房產(chǎn)稅對樓市是利好?!壁w煒說。

房產(chǎn)稅的長遠(yuǎn)利好還在于:它不止是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控,更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財政部財科所副所長白景明認(rèn)為,目前我國的房產(chǎn)稅條例是暫時性的框架,房產(chǎn)稅改革是一個漸進(jìn)的過程,下一步改革一方面是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制;另一方面,要隨著財稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制,并針對收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅體制。

南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛認(rèn)為,如果對住房保有環(huán)節(jié)征稅,其目標(biāo)應(yīng)該是既能有效遏制過度投機(jī),又能保護(hù)居民自主消費需求。因此,在制定細(xì)則上,要把剛性需求和投機(jī)需求區(qū)別開,要打擊投機(jī)又不能“傷及無辜”。此外,業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為,必須加快建設(shè)統(tǒng)一的個人住房信息登記系統(tǒng),提高房產(chǎn)稅開征的“準(zhǔn)確度”和“覆蓋面”,并解決房價評估、征收流程等方面的技術(shù)性問題。

“一稅”無以除“百弊” 樓市調(diào)控需打好“組合拳”

近期各方對房產(chǎn)稅高度關(guān)注,反映了市場對樓市調(diào)控的更多期待。目前,房產(chǎn)稅預(yù)期已然明朗,相關(guān)措施的出臺也為期不遠(yuǎn),此輪樓市調(diào)控將新添一政策利器。

但不少業(yè)內(nèi)人士指出,目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻,根本性的問題尚未解決,不能指望房產(chǎn)稅一出,樓市“百弊”便自然化解。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”,并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng),從而真正終結(jié)房價近年來連續(xù)暴漲、社會資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象,從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問題。

其一,要與“調(diào)供應(yīng)”形成合力。隨著近期“房產(chǎn)稅之劍”的高懸不下,一些處在觀望中的開發(fā)商紛紛推遲開盤時間,其中部分已達(dá)到開盤條件甚至申領(lǐng)了預(yù)售證的樓盤,也不見有房源推出,這說明需要進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管和打擊捂盤惜售的力度,增加樓市實際供應(yīng);同時,要在加大土地供應(yīng)的同時,督促房企開工,增加預(yù)期供應(yīng)量。

其二,要和“調(diào)銀根”密切配合。各大銀行近期發(fā)布壓力測試報告顯示,銀行能夠承受房價下跌的范圍在20%-40%之間。目前市場對房價合理回調(diào)的預(yù)期正在強(qiáng)化,此時面向投機(jī)投資者的信貸渠道必須嚴(yán)卡,防止過量資金流入樓市。

其三,要大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。對于大量中低收入者來說,即使目前的房價下跌兩三成,仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。2010年保障性住房的計劃土地供應(yīng)遠(yuǎn)超往年。目前必須要嚴(yán)格確保保障房計劃“落地”、開工,加快供應(yīng)。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟還認(rèn)為,一系列樓市調(diào)控措施的目的不僅是要遏制房價快速增長,還要將房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系理順,使之回歸健康、理性的發(fā)展軌道。因此,在改革房產(chǎn)稅等措施之外,還應(yīng)著力加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,培育新的經(jīng)濟(jì)增長點,逐步解決地方對“土地財政”的過度依賴。

同時,居民手中的錢往哪里去,怎樣促進(jìn)群眾的財產(chǎn)性收入穩(wěn)步增長,也是一個緊迫的課題。

(作者:葉鋒、鄧華寧)

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