嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策或許會在下半年進行微調(diào)。

7月19日,國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院地價所發(fā)布今年季度地價監(jiān)測報告,其中表示,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)收到初步成效,受其影響土地價格上漲幅度在下降。但是需要關(guān)注持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控使地方政府相關(guān)財政收入縮水,進而會影響到下半年保障性住房建設(shè)落實和供地計劃完成。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新7月17日在“2010年市長論壇”上表示,目前房地產(chǎn)調(diào)控中的一個主要問題是觀望情緒重,成交量小,必須繼續(xù)堅決執(zhí)行抑制房價政策,才能打破觀望僵局。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉對記者表示,當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍然處于“糾結(jié)”階段,但是下半年房地產(chǎn)調(diào)控肯定要關(guān)注二三線城市商品房交易量和抑制一線城市房價的關(guān)系,以及穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和整頓房地產(chǎn)市場秩序的矛盾。

銷量、投資納入關(guān)注點

7月16日,備受關(guān)注的2007年全國總價“地王”長沙三角洲項目,終于揭開面紗,宣布年底開盤銷售。

2007年,北辰實業(yè)(601588,股吧)以92億元拿下該地塊,規(guī)劃建設(shè)面積520萬平方米。幾番騰挪之后,北辰已經(jīng)付清了70%的地價款,獲得了后續(xù)開發(fā)貸。

北辰實業(yè)(601588,股吧)董秘郭川透露,長沙三角洲項目曾經(jīng)作為“地王”,備受國土部關(guān)注和監(jiān)督。

2010年7月16日,北辰實業(yè)副總經(jīng)理曾勁宣布該項目已啟動建設(shè)80萬平米,一期30萬平米即將開盤銷售,這讓監(jiān)管部門多少松了一口氣。

而在此時,北京的廣渠路36號地等一線城市的“地王”們,大部分依然沒有動工或進入銷售期。

而讓曾勁敢于逆市開盤的原因,除了監(jiān)管部門的緊逼外,還有長沙上半年火爆的銷售市場:上半年長沙房屋銷售面積832萬平米,超過了北京的570萬平米,僅有不到500萬市區(qū)人口的長沙,房屋銷量竟然超過了2000多萬人口的北京,這不得不說是房地產(chǎn)新政調(diào)控下的一道獨特風(fēng)景。

實際上,不僅長沙如此,大連、石家莊、營口等二三線城市,今年1-6月份房屋銷售面積都出現(xiàn)了大幅度上漲。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù),今年1-6月份,河北商品房銷售面積同比增長68.8%,遼寧增長31.5%,吉林增長41.2%,海南增長121.7%。而北京交易量卻減少了31.5%,上海減少了35.8%,浙江減少了12.4%,廣東減少了3.2%。

在全國形勢上,這一數(shù)據(jù)并不樂觀,房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)為量跌價滯。

長沙“地王”順利開發(fā),與一線城市“地王”閑置形成了對比。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為,房地產(chǎn)新政的準確打擊點是一線城市和其他部分房價上漲過快的城市,而諸如營口、長沙這樣的城市不屬于此類,因而限制三套房貸等政策制定比較寬松,反而成了“國十條”調(diào)控的受益者。

保證二三線城市穩(wěn)定的房屋交易量,對繼續(xù)推行“國十條”政策相當(dāng)重要。當(dāng)前對土地財政依賴比較大的是二三線城市,而這些城市能保證較好的交易量和開工量的話,就能抵消一部分房地產(chǎn)調(diào)控帶來的固定資產(chǎn)投資下降問題。北京、上海等一線城市對土地財政依賴不大,能繼續(xù)抗受嚴厲的調(diào)控政策。

而近日的高層講話,也不斷滲透出對房屋交易量的關(guān)心。

國務(wù)院總理 7月16日在北京表示,對于房地產(chǎn)政策,政府將繼續(xù)管好房價,也鼓勵和支持自住和改善型購房消費,特別是中小套型商品房消費。

一位參加了“2010中國市長論壇”的人士對記者表示,姜偉新在當(dāng)天的講話當(dāng)中,除了表達政府繼續(xù)堅持遏制部分城市房價上漲勢頭的決心外,也強調(diào)了調(diào)控帶來的觀望和僵持局面,不宜持續(xù)太久,需要打破觀望情緒,提高普通商品房的銷售量。

而要穩(wěn)定全國商品房銷售量,顯然不能從一線城市放松調(diào)控入手,只能想辦法穩(wěn)定二三線城市目前還不錯的商品房銷售局面。

顧云昌表示,下半年房地產(chǎn)調(diào)控除了要穩(wěn)定商品房銷售量外,較重要的就是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模。

今年上半年,全國房地產(chǎn)投資同比增長38.1%,雖然有不錯的增長,但是持續(xù)調(diào)控下,地方住房保障投資是否能夠持續(xù),房地產(chǎn)投資規(guī)模能否持續(xù),將成為下半年的調(diào)控難題。

姜偉新表示,今年已經(jīng)安排了600多億元支持保障性住房建設(shè),以保障性安居工程拉動房地產(chǎn)投資,是重要的調(diào)控策略。今年8-10月份,住建部將對地方保障性住房建設(shè)工作進行檢查,對于超額完成建設(shè)計劃的,給予額外的資金獎勵。

壓房價方向不變

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任王玨林在金泰地產(chǎn)“頭屆中國濱海城市運營和發(fā)展趨勢論壇”上表示,今年三四季度是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵時期,因此無論地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè),都會在這個時間段里采取較大的策略調(diào)整。

　金泰地產(chǎn)副總經(jīng)理謝蘇明也對記者表示,大部分房地產(chǎn)企業(yè)年底都有較大的資金回款壓力,加之調(diào)控政策繼續(xù)從緊的預(yù)期基本確定,預(yù)計三季度新樓盤開盤量會比較大,尤其是二三線城市的項目。

曾勁也向本報記者表示,長沙這樣的城市,由于房價比較平穩(wěn),暫時還不是“國十條”調(diào)控確定的房價城市,因此很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都加快了進入長沙這樣二三線城市開發(fā)的力度,也因此帶動了二三線城市房屋供應(yīng)量增加,供銷兩旺。

但是,一旦這樣的城市房價上漲過快,而被住建部列為調(diào)控城市,則其出臺地方性調(diào)控政策,對本地房價進行調(diào)控,就再所難免。

大連、青島、天津等城市都是這樣的例子,而一旦出臺了諸如限制三套房購購等政策,本地樓市交易量會立即陷入低迷。

王玨林表示,下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策需要考慮保持房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長和房屋銷售量的穩(wěn)定,但是“國十條”的主要調(diào)控方向是抑制房價過快上漲的城市房價,這個調(diào)控方向不會變。

而姜偉新也在上述“2010年市長論壇”上強調(diào),政府會堅決執(zhí)行遏制部分房價過快上漲的決定,否則會失信于民。

除了繼續(xù)壓制熱點城市房價外,住建部下半年的另一工作就是加大對房地產(chǎn)市場秩序的整頓。這被看做是壓制城市房價反彈的重要工作,然而,這項工作落實情況并不理想。

按照住建部要求,必須將所查處的情況上報住建部,還要將囤地捂地、炒高房價等行為的開發(fā)商名單上報住建部。

姜偉新表示,目前僅有13個省市上報了查處房地產(chǎn)市場秩序行動的結(jié)果,住建部將督促其他省市盡快上報。

記者獲悉,對于繼續(xù)打壓房地產(chǎn)市場囤地炒地和抬高房價的行動當(dāng)中,國土部也將進行配合。

目前,國土部正在和銀監(jiān)會對囤地和閑置土地的房地產(chǎn)企業(yè)進行梳理,全國1436宗土地進入監(jiān)管視野。

(作者：賈海峰)