8月的深圳樓市創(chuàng)下了樓市新政后房地產(chǎn)市場成交的一個紀(jì)錄:二手房成交水平已堪比調(diào)控之前。然而對于8月的成交量,業(yè)內(nèi)存在不同看法,有人認(rèn)為是市場回暖,有人則認(rèn)為與4月以來的累積成交,以及《深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》出臺帶來的市場影響有關(guān)。不管如何,8月的這波行情為積蓄許久的深圳樓市帶來一波上升的沖動。

面對這波上漲行情,中原地產(chǎn)二級市場統(tǒng)籌發(fā)展副總經(jīng)理周曜在上周的一次地產(chǎn)論壇上透露,近期決策層已有多輪調(diào)研,出臺新一輪調(diào)控措施的預(yù)期正在加強。而美聯(lián)物業(yè)全國研究主任徐楓也表示,新一輪調(diào)控較快10月出臺,稅收政策將頭當(dāng)其沖。

　“市場累積需求造成8月假成交”?

8月,樓市一改五六月的成交冷淡,成交套數(shù)、面積都與調(diào)控前幾乎相同。根據(jù)深圳規(guī)劃國土委公布的數(shù)據(jù)顯示,8月深圳二手房成交13279套,環(huán)比7月上漲53.37%,成交面積約為123.84萬m2,相比7月上漲58.8%。

而實際上的成交量可能更高。周曜表示,國土房產(chǎn)部門統(tǒng)計的成交情況較市場有些后滯,而中原根據(jù)自己地鋪的成交數(shù)量統(tǒng)計,以及中原的市場份額推算,

8月的實際成交套數(shù)應(yīng)該在15000—16000套左右?！?月確實有點猛,有點火爆?！敝荜渍f。

此前,業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為剛性需求的釋放以及《深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》的出臺、實施,造成了市場對“陰陽合同”大限的誤讀,直接導(dǎo)致成交量的飆升。對此,周曜解釋稱,根據(jù)中原的統(tǒng)計,深圳

4月成交了約2萬套二手房,但實際較后實現(xiàn)過戶的可能就只有1萬套,剩下的1萬套因為新政出臺導(dǎo)致在吵架、打官司,在糾纏,而8月成交量的火爆不是市場真的轉(zhuǎn)好,而是消化4月沒有登記進(jìn)去的那1萬套。

周曜表示,五六月就是在消化政策,5月是政策冰冷期,6月銀行偷偷放貸了,這兩個月的二手房成交量很多是出自消化之前違約談判談不清楚積累的歷史成交,只有一部分成交得比較便宜的才是真正的剛性需求。

但這種延遲的成交從六七月開始讓不明真相的市民覺得市場很火,很多人看房子,再加上通脹成為一種切身的感受,也加劇了市民的入市欲望。另外,銀行也在偷偷摸摸做一些創(chuàng)新產(chǎn)品。周曜認(rèn)為,今年這一輪調(diào)控與

2008年的不一樣是:2008年是信貸總額控制,現(xiàn)在卻不是。銀行有很多錢,就有動力放貸,所以現(xiàn)在銀行出現(xiàn)了很多創(chuàng)新產(chǎn)品,商貸通、VIP授信以及聯(lián)名申請等,再加上“陰陽合同”大限的傳聞,為市場帶來了很多沖動,于是市場看上去“火”了。

　“一二手房上漲氣勢已形成”?

根據(jù)中原的統(tǒng)計,深圳每年一二手房的成交量都是在1400萬m2左右,2005年—2007年,每年一二手房比例雖不同,但每年的成交面積綜合都在1400萬m2左右。2008年成交慘淡,一二手房成交面積才800多萬m2,但2009年成交面積達(dá)2000萬m2,多出來的正好是2008年的差額。周曜表示,中原做了城市排查,廣州、深圳、上海、北京都存在平均線,不管是剛需、投資還是投機,每年深圳購房就有這樣一個水平。

而在2010年前幾個月需求明顯被抑制時,專注于新房市場的吉隆地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理林昌隆認(rèn)為,從4月出臺新政以來,成交量和價格都得到了壓制,壓價達(dá)到了6個月,壓制的情況非常明顯,而結(jié)果就是壓得越久,購購力就越強。

“一手房價格下半年難以松動。”徐楓表示,深圳樓市下半年一手房成交量與供應(yīng)相關(guān),下半年的供應(yīng)會上升,因此成交量會上漲。據(jù)美聯(lián)統(tǒng)計,今年上半年深圳一手房的供應(yīng)量是160萬m2,但去年1—8月的同期水平是270萬m2,從歷史看,深圳新房供應(yīng)量一直在下跌,所以價格難以松動。

“即使有潛在的優(yōu)惠,但優(yōu)惠不會很多,特別是深圳市場。”徐楓表示,而對于二手房市場,“8月如此火爆,但9月初的日成交套數(shù)還在300—500的區(qū)間段里徘徊,所以我們對二手房下半年的走勢不太看好,但也不會有很大的變數(shù),基本上環(huán)比在2%—3%之間”。

“目前的樓價就是騎虎難下,主要的原因是購賣雙方都比較有信心,購方對未來有信心,賣方也對未來有信心,大家都有信心的前提之下很難能有一個新的調(diào)整。”林昌隆表示。

接下來的“金九銀十”是一個敏感時期。徐楓表示,“金九銀十”本來是沒有的,但市場氛圍營造出來以后,可以把銷售導(dǎo)向引入到這個結(jié)果里,“金九銀十”的氣氛做起來后就可以帶動整個市場的成交。

“一手、二手房的成交氣勢起來了,如果沒有調(diào)控政策,價格不但不會跌,漲得還會很兇悍?！敝荜渍J(rèn)為,一旦8月的行情延續(xù)到9月、10月,就會形成房價上漲的行情,如果不加以調(diào)控就會導(dǎo)致報復(fù)性上漲。

　調(diào)研密集,調(diào)控新政較快10月出臺?

“調(diào)研的密度比想象的高,他們很焦慮,超預(yù)期的政策是很有可能的?！敝荜妆硎?中原地產(chǎn)近期已接到幾波調(diào)研,聯(lián)系近期國家統(tǒng)計局針對空置房調(diào)查的消息,可見決策層正加緊對樓市的摸底。

“政策的忍受度不會很高,如果決策層9月、10月陸陸續(xù)續(xù)看到這些數(shù)據(jù),從北京、上海、深圳的數(shù)據(jù)看,環(huán)比這種交易量會非常難看,因此超預(yù)期政策的可能性很大?！敝荜妆硎?“房產(chǎn)稅不一定全部都有,個別城市試點的幾率還是很高的,如果各部委不產(chǎn)生共識根本調(diào)不下去,繼續(xù)出臺政策比坐以待斃的可能性高”。

美聯(lián)物業(yè)則認(rèn)為,較快今年10月出新的宏觀調(diào)控政策。徐楓表示,新一輪調(diào)控會從稅收方面進(jìn)行調(diào)整。

“如果9月不出政策,讓房價真的高到一定水平再調(diào),那才是政策累加,那時候累加的傷害更大?！敝荜渍f。

而作為開發(fā)商的鄭煒坤有更樂觀的估計:“在一段時期內(nèi)不會有大的動作,也就是說要保證平穩(wěn)過渡,調(diào)控政策也不會有大的動作,物業(yè)稅會攤薄地方政府財政收入,房產(chǎn)稅出臺則會增加購房者負(fù)擔(dān),很有可能轉(zhuǎn)嫁到租金上,但租金又是房價率的支撐；再者,人民幣有升值的壓力,政府不可能在這幾年內(nèi)把房價打下來。

　-市場反應(yīng)

　樓市稍轉(zhuǎn)好

　開發(fā)商就漲價

近兩周來,在成交量上升的帶動下,不少開發(fā)商趁機漲價,部分源于規(guī)劃利好,而部分則借著尾盤銷售等原因漲價,促使消費者更快進(jìn)行交易。

頭先,前海和寶安區(qū)的項目受益于前海規(guī)劃概念,近期都有不約而同的漲價現(xiàn)象。如鼎太風(fēng)華奧斯卡8月31日晚上開盤,均價高達(dá)3.1萬元/平方米,創(chuàng)出了前海新樓盤價格新高。而天健時尚空間樓盤,在8月中旬的均價是1.8萬元/平方米,到了8月下旬,均價升為2.3萬元/平方米。而9月1日,該樓盤的均價到了2.8萬元/平方米。

此外,位于福田區(qū)景田片區(qū)的七街公館近日推售均價約為2.3萬—2.4萬元/平方米的單位,但有中介向記者表示,要購趕快購,該中介透露該樓盤所剩套數(shù)不多,在這批單位售罄后,開發(fā)商將提價至2.7萬—2.8萬元/平方米。

“開發(fā)商優(yōu)惠減少現(xiàn)象確實比較明顯?！鄙钲谑缆?lián)地產(chǎn)市場研究部表示,“較近四周成交量的持續(xù)放大,恢復(fù)了開發(fā)商對樓市的信心,從而導(dǎo)致價格企穩(wěn),甚至反彈”。

近兩周來,在成交量上升的帶動下,不少開發(fā)商趁機漲價,部分源于規(guī)劃利好,而部分則借著尾盤銷售等原因漲價,促使消費者更快進(jìn)行交易。

頭先,前海和寶安區(qū)的項目受益于前海規(guī)劃概念,近期都有不約而同的漲價現(xiàn)象。如鼎太風(fēng)華奧斯卡8月31日晚上開盤,均價高達(dá)3.1萬元/平方米,創(chuàng)出了前海新樓盤價格新高。而天健時尚空間樓盤,在8月中旬的均價是1.8萬元/平方米,到了8月下旬,均價升為2.3萬元/平方米。而9月1日,該樓盤的均價到了2.8萬元/平方米。

此外,位于福田區(qū)景田片區(qū)的七街公館近日推售均價約為2.3萬—2.4萬元/平方米的單位,但有中介向記者表示,要購趕快購,該中介透露該樓盤所剩套數(shù)不多,在這批單位售罄后,開發(fā)商將提價至2.7萬—2.8萬元/平方米。

“開發(fā)商優(yōu)惠減少現(xiàn)象確實比較明顯?！鄙钲谑缆?lián)地產(chǎn)市場研究部表示,“較近四周成交量的持續(xù)放大,恢復(fù)了開發(fā)商對樓市的信心,從而導(dǎo)致價格企穩(wěn),甚至反彈”。

　日售近百套,拍賣房市場再熱

而在深圳一直不溫不火的拍賣市場,近期也表現(xiàn)出鮮有的火爆。

在整個8月的7場房產(chǎn)拍賣會中,除前兩場拍賣的為單一項目成交比例較高外,其余幾場拍賣成交比例一般在六成左右。而9月9日的房產(chǎn)拍賣會,拍賣標(biāo)的的115處房產(chǎn)都為水晶之城的單身公寓,當(dāng)日拍賣115套,成交89套,其中,水晶之城商業(yè)C段的房產(chǎn)成交價較起拍價接近翻番。

“水晶之城的名聲不是太好,其拍賣房產(chǎn)有如此高的成交比例很難理解?！币幻L期關(guān)注拍賣房市場的人士表示。

而在9月10日舉行的另一場拍賣會上,僅有30處標(biāo)的、物的,但當(dāng)天迎來數(shù)百名竟購者,“以前這種拍賣會少的時候幾十人,多的時候100多人,今天好幾百人的場面真是罕見。”一名參加房產(chǎn)拍賣會的市民說。

而當(dāng)日的競拍成交價也讓不少購房者大跌眼鏡,位于龍華中環(huán)花園日明閣一套近80平方米單位,起拍價僅40萬元,較后飆升至58萬元成交。另外一處位于布吉德興花園單位48萬元起拍,57萬元成交；英郡年華花園一單位36萬元起拍,57萬元成交。

“算上競得者要承擔(dān)的營業(yè)稅和個人所得稅等,這個價格已超過市場價好幾萬元?！币幻馁u房投資者說,“溢價幅度之高讓人無法理解,難道這些購房者都瘋了么?”

　投資客放置房

隨著國家統(tǒng)計局對于空置房的集中調(diào)查和摸底,針對空置房的政策打擊似乎箭在弦上,而近期記者從中介處了解到,深圳已有開發(fā)商或投資客留有的空置房集中向外售賣,同時也有中介專門代理此項業(yè)務(wù)。

2003年就已入伙的位于龍崗城的美利達(dá)公寓,近日出現(xiàn)在了中介的促銷短信中,“46平方米精致兩房,32萬元/套起,精裝修”,儼然開發(fā)商售樓的口吻。

而記者了解得知,美利達(dá)已入伙多年,并沒有新盤向外發(fā)售。但中介表示,此次出售的是同一個業(yè)主名下的17套房產(chǎn),該投資客在美利達(dá)公寓開盤時一次性購了20來套,如今將其裝修一新向外發(fā)售,價格約為6800元/平方米。

除卻投資客手中的空置房外,開發(fā)商也往往留有部分房源。此前曾有豐澤湖山莊開發(fā)商放出部分底層單位出售,而近日龍崗的佳盛園—育龍庭也放出20來套保留單位,售價在7000元/平方米左右。

開發(fā)商的空置房產(chǎn)權(quán)還在開發(fā)商名下,購房者可以新房的方式購賣,而投資客的空置房則要按照二手房交易程序繳納稅費,不過代理中介往往可免中介傭金。

目前已有多家中介打起空置房盤活在售業(yè)務(wù)的主意。中聯(lián)地產(chǎn)專門成立了策劃,將按新房購賣的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)和已屬投資客房產(chǎn)、按二手房購賣的空置房,都統(tǒng)一到“二級半市場”名下。中聯(lián)地產(chǎn)方

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