銀行嚴控“擦邊球”

按照國家相關(guān)部委9月29日出臺的樓市“二次調(diào)控”措施，差別化信貸政策進一步加碼：暫停第三套及以上住房貸款、提高頭付款比例至30%，用公積金貸款購第三套房的做法也被叫停。記者走訪發(fā)現(xiàn)，在如此嚴厲的“限貸”令面前，銀行紛紛收緊錢袋，并嚴控擦邊球。

記者致電滬上各大銀行，客服人員均表示，目前頭套住房頭付提高至三成，利率較低在8折到8.5折之間；二套房則按照較嚴苛的標準執(zhí)行——認房又認貸，較低頭付五成、利率為基準利率的1.1倍；三套房貸款更是一律說“不”。

在一家媒體工作的楊先生為了能讓女兒進入小學，打算賣掉手上兩套房子中的一套，在上海徐家匯換購一套緊靠學校的小區(qū)。但咨詢銀行后他發(fā)現(xiàn)，由于他已經(jīng)有兩次貸款記錄，新購房將視作第三套房，無法獲取貸款。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，與以往“留有余地”的信貸執(zhí)行不同，此次樓市收緊銀根可謂“動真格”，銀行甚至采取措施防范一些擦邊球行為。

白領房英因為工作調(diào)動，從深圳移居北京，她若想在北京購購住房已屬于套房。中介給她出的主意是，聯(lián)名一個無房產(chǎn)的人作為共有產(chǎn)權(quán)者，還可能按頭次置業(yè)享受優(yōu)惠利率。“但長假后中介就告訴我，這條路已經(jīng)行不通了，只要產(chǎn)權(quán)證上有一人屬于非頭次購房，就不能享受優(yōu)惠利率?！?p>“此次調(diào)控的力度，估計不會有銀行敢在風口浪尖頂風作案?！敝呛惴慨a(chǎn)一位工作人員說。

國務院發(fā)展研究金融研究所所長夏斌在此間舉行的一個內(nèi)部演講中表示，中國房地產(chǎn)根本性、方向性、道路性的問題是，房地產(chǎn)要回歸到以消費品為主導的市場，而不是投資市場。毫無疑問，近期從到地方出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，正是讓房地產(chǎn)回歸“消費品”屬性的必然之路。

　“限貸”是雙刃劍？

差別化信貸在抑制投機、投資性購房方面效果顯著。上海銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，自今年4月17日國務院頒布新“國十條”以來，上海個人住房貸款月增量逐月減少。而從8月份開始，個人房貸出現(xiàn)負增長，8月份上海個人房貸增量為-2.40億元，9月份為-4.27億元，第三季度個人房貸增量同比減少454.38億元。

針對上海較新出臺的樓市調(diào)控政策，上海銀監(jiān)局局長閻慶民認為，“滬12條”是對今年上半年以來各項宏觀調(diào)控措施的進一步深化和細化，對于有效控制房價的過快上漲、避免銀行信貸風險過度累積、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的整體目標起到了極其重要和關(guān)鍵的作用。

但在一些改善性購房者看來，如此嚴厲的房貸政策，卻難免殃及一些自住需求。上海財經(jīng)大學一位年輕的副教授告訴記者，她剛工作的時候購了一套60平方米的小戶型商品房，現(xiàn)在成家有了孩子，想換一套90平方米的兩室戶，但跑了多家中介后失望地發(fā)現(xiàn)，這個愿望很難實現(xiàn)：房屋價差加上交易環(huán)節(jié)的稅費就超過100萬元，如果按照二套房貸的頭付和利率要求，自己很難承受，只好放棄了換房計劃。

“管理層想以此傳遞政府樓市調(diào)控的決心?！币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行信貸部門負責人說，“而對于消費者來說，現(xiàn)在可能并不是購房的好時機?！?p>業(yè)內(nèi)專家認為，房地產(chǎn)是資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，此輪調(diào)控緊扣“信貸”、同時配合限購等其他措施，雖然在一段時間內(nèi)可能會影響部分需求，但管理部門在調(diào)控的同時著力增加保障房供應，亦是“以時間換空間”，未來有助于促進房地產(chǎn)市場供需平衡，從而帶動房價趨穩(wěn)回落。

　“組合拳”下樓市再降溫

事實上，從各地出臺的細則來看，除了限貸外，還包括限購以及土地、稅費、保障性住房等調(diào)控手段，形成組合拳，廣州甚至還另外規(guī)定未滿18周歲的未成年人不得購房。專家認為，受新一輪調(diào)控政策強勢出臺的影響，市場再度降溫已成定局，未來半年可能保持下行和低迷形態(tài)。

凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒告訴記者，“十一”長假以后，不管是帶看量還是交易量都有顯著下降，預計10月下半月這種趨勢會更明顯。未來隨著有效需求下降、供應量增加，估計開發(fā)商的資金鏈會趨于緊張，對房價形成一定壓力。

一位上市銀行上海分行副行長則表示，當前的信貸政策再持續(xù)半年，相信房價會有一定程度的回落。中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，短期來看，市場連續(xù)幾個月的回暖勢頭將被壓制，包括成交量有所下挫、價格上漲趨勢亦會止步。預計10月份一線城市二手住宅成交量環(huán)比將出現(xiàn)兩成至三成的下降，第四季度房價再度下跌可能性越來越大?！皽?2條”出臺后，短短一個星期，二手房市場已經(jīng)從之前的高調(diào)回暖轉(zhuǎn)為冷清觀望。

上海中原240余家門店的抽樣調(diào)查顯示，目前二手房帶看量下降20%至30%，細則出臺后的一周成交量相比“十一”長假期間下滑約20%。

國家統(tǒng)計局10月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國商品房銷售面積10446萬平方米，較8月份增加51.7%，創(chuàng)下今年以來成交量新高，表明市場回暖態(tài)勢強勁，開發(fā)商供應規(guī)模和市場需求雙雙放量。9月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為，自4月份出現(xiàn)房價同比增幅的高點后，已連續(xù)第5個月出現(xiàn)回落。今年剩余月份，這一增幅將基本保持回落和振蕩態(tài)勢，明年二季度可能出現(xiàn)負增長。

(作者：姚玉潔、魏宗凱)