在成都，限購(gòu)令是否出臺(tái)還并無(wú)定論，卻已有開(kāi)發(fā)商對(duì)此進(jìn)行回應(yīng)，“其實(shí)有比限購(gòu)令更好的解決中國(guó)現(xiàn)今高房?jī)r(jià)問(wèn)題的方法！”與此前對(duì)限購(gòu)令提出異議的聶梅生、潘石屹所不同的是，成都的開(kāi)發(fā)商務(wù)實(shí)且更看重解決途徑，“在通脹全面來(lái)臨之際，‘低泡沫房產(chǎn)’思路更能解決當(dāng)今中國(guó)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題?！?p>

樓市重演“越調(diào)越高”現(xiàn)狀

樓市“越調(diào)越高”的怪圈理論似乎又在重演。

9月29日，繼“國(guó)十條”之后，被業(yè)界稱(chēng)之為“二次調(diào)控”的“新國(guó)五條”正式出爐，隨后，包括上海、廣州、深圳在內(nèi)的眾多城市效仿北京推出了限購(gòu)令，以落實(shí)“新國(guó)五條”的基本方針。其中不少城市規(guī)定，同一購(gòu)房家庭只能在當(dāng)?shù)刭?gòu)購(gòu)一套住房。

盡管購(gòu)房門(mén)檻不斷嚴(yán)設(shè)，投機(jī)需求也陸續(xù)在被“住建部監(jiān)管”的各大城市壓至史上較低位，然而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)卻并沒(méi)出現(xiàn)應(yīng)聲下跌的態(tài)勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.2%。

而已出臺(tái)了限購(gòu)令的15個(gè)城市中，10月份的房屋銷(xiāo)售價(jià)格除了上海、杭州、寧波、廣州、溫州環(huán)比9月分別出現(xiàn)了0.1%、0.3%、0.2%、0.1%、0.6%的跌幅，其余城市價(jià)格指數(shù)仍出現(xiàn)了環(huán)比上升趨勢(shì)。而90平方米及以下房屋銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，只有天津、杭州、福州、三亞4個(gè)城市環(huán)比9月分別下降了0.5%、0.4%、0.1%、0.3%，其余10個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格仍有不同程度的上漲幅度。

一位開(kāi)發(fā)人士表示，“其實(shí)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)上看，10月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積9278萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng)了16%，環(huán)比下降11.2%。而去年9月份銷(xiāo)售面積是8955萬(wàn)平方米，10月份銷(xiāo)售面積是7998萬(wàn)平方米。對(duì)比這一數(shù)據(jù)其實(shí)可以看出，今年的調(diào)控對(duì)需求抑制并不明顯，至于二次調(diào)控的作用，目前還很難說(shuō)，可能還需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證?！钡@位開(kāi)發(fā)人士稱(chēng)，如果需求抑制不了，價(jià)格的抑制“應(yīng)該難盡人意”，所以，“能夠保持目前的價(jià)格不大幅上漲其實(shí)就說(shuō)明政策就已經(jīng)起作用了?！?p>

房?jī)r(jià)越調(diào)越高的背后真相

“房地產(chǎn)越調(diào)越高的本質(zhì)在于：貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、通脹壓力日益嚴(yán)重，所以抵消了房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)。” 四川中德世紀(jì)置業(yè)有限公司總經(jīng)理汪斌如是說(shuō)。

中德汪斌稱(chēng)，今年的房地產(chǎn)調(diào)控“非常嚴(yán)厲”，“從 1月 7日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，到4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十條”，再到國(guó)慶大假前14個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，上述調(diào)控措施對(duì)于過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一劑高強(qiáng)度降溫藥，作用極大，但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)卻并沒(méi)有下跌。”汪斌稱(chēng)，原因就在于貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、通脹壓力日益嚴(yán)重。

中德汪斌表示，“這幾年因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)等原因，我國(guó)的貨幣政策趨向?qū)捤桑@就造成了流動(dòng)性過(guò)剩和通脹問(wèn)題”。

汪的話不無(wú)道理，今年以來(lái)，就不斷有學(xué)者專(zhuān)家呼吁正視此問(wèn)題，而頭都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院副院長(zhǎng)謝太峰教授在接受媒體采訪時(shí)就表示，央行于金融危機(jī)后的1年半時(shí)間內(nèi)已經(jīng)向市場(chǎng)投放了12萬(wàn)億元的貨幣。

“目前美國(guó)又開(kāi)動(dòng)了印鈔機(jī)，6000億美元很快將使全球，尤其是像中國(guó)這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體國(guó)家將迅速面臨輸入性通脹問(wèn)題?！敝械峦舯笳J(rèn)為，加上不斷上漲的CPI指數(shù)帶來(lái)的壓力，將很快使國(guó)民進(jìn)入一種恐慌性資產(chǎn)“保全”戰(zhàn)。

此話絕非虛言，據(jù)了解，近段時(shí)間，諸如“通脹”、“避險(xiǎn)”之類(lèi)的名詞頻頻出現(xiàn)在各大報(bào)端，不少成渝兩地的居民都開(kāi)始感受到一種的壓力。本月12日晚在某寫(xiě)字樓亮相現(xiàn)場(chǎng)，一位前來(lái)咨詢(xún)樓盤(pán)的李女士就表示，她準(zhǔn)備出手購(gòu)進(jìn)寫(xiě)字樓的原因就在于擔(dān)心通脹一旦全面來(lái)臨后，自己的資產(chǎn)會(huì)縮水。而根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，目前成渝兩地有不少囤貨族也開(kāi)始出手，囤米囤油囤各種能囤的東西。

“這種情況下，調(diào)控政策的作用自然就被削弱了。”中德汪斌稱(chēng)，中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，先進(jìn)保值且升值的投資產(chǎn)品是房地產(chǎn)，“很多人購(gòu)房就是為了養(yǎng)老，購(gòu)房現(xiàn)成已成為了一種中國(guó)式的保險(xiǎn)?！蓖舯硎荆孔邮窍∪毙再Y源，而中國(guó)剛需又非常旺盛，所以在中國(guó)，投資不動(dòng)產(chǎn)是目前看來(lái)先進(jìn)做到了保值升值的較好投資工具。

所以，回到現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，此種情形下，限購(gòu)令所起作用將是個(gè)問(wèn)號(hào)?！安蛔屓速?gòu)房，辦法多得是啊?，F(xiàn)在就有許多沿海地區(qū)的投資者，到鄉(xiāng)下去收身份證，購(gòu)農(nóng)民的身份證，然后所有權(quán)的相關(guān)法律文書(shū)全部做完，以農(nóng)民的身份來(lái)購(gòu)套房。再不行，他會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)還沒(méi)實(shí)施限購(gòu)令的二三線城市，加大這些城市的房地產(chǎn)泡沫。”

低泡沫房產(chǎn)救市論

“所以限購(gòu)令并非解決中國(guó)當(dāng)今高房?jī)r(jià)問(wèn)題的較好辦法，而比限購(gòu)令更好的解決方法，我認(rèn)為是‘低泡沫房產(chǎn)’思路。”中德汪斌語(yǔ)出驚人。

中德汪斌表示，“盡管此前龍永圖以‘有需求就不存在泡沫’表達(dá)了他對(duì)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的看法，但在我看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是存在泡沫的?！?p>中德汪斌認(rèn)為，“其實(shí)一個(gè)行業(yè)具有泡沫是正常的，這說(shuō)明這個(gè)行業(yè)是有利益可以追逐的，所以反而能充當(dāng)拉動(dòng)投資的潤(rùn)滑劑，促進(jìn)這個(gè)行業(yè)發(fā)展。但是就目前的中國(guó)國(guó)情而言，房地產(chǎn)泡沫的確不能太高，高的話就會(huì)爆了?！?p>汪用了目前被普遍認(rèn)可的一種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)表達(dá)了他的看法，“造成當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫有五個(gè)原因。一是房地產(chǎn)的投入持續(xù)增高，二是由于中國(guó)處于城市化的特定時(shí)期，消費(fèi)持續(xù)增高， 三是房?jī)r(jià)收入比偏高，四是價(jià)格持續(xù)攀升。”

而第五個(gè)也是較重要的原因則是：流動(dòng)性過(guò)剩，造成房地產(chǎn)投資權(quán)重比例超過(guò)其它行業(yè)?！傲鲃?dòng)性過(guò)剩的原因一是銀行發(fā)鈔太多，二是很多行業(yè)利潤(rùn)逐漸減少，資本就會(huì)向有利益的房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)。這也是郎咸平的觀點(diǎn)，我認(rèn)為很有道理?！?p>令人驚訝的是，與此前業(yè)界大腕對(duì)“房地產(chǎn)無(wú)泡沫論”集體點(diǎn)頭所不同的是，汪的上述觀點(diǎn)得到了成都不少開(kāi)發(fā)人士的認(rèn)可。一位不愿透露姓名的本土開(kāi)發(fā)人士表示，“雖然此前有董潘等眾多開(kāi)發(fā)人士說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，但并不代表這個(gè)行業(yè)的人都持這種看法，其實(shí)房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，在投資過(guò)旺的情況下，肯定會(huì)發(fā)生泡沫的。”另一位來(lái)自福建的開(kāi)發(fā)商也坦承，目前中國(guó)一線城市和一些過(guò)熱的二線城市肯定是有泡沫的，“房地產(chǎn)是高利潤(rùn)行業(yè)，一旦過(guò)熱就很容易形成泡沫，而且容易出問(wèn)題。”

“以北上廣為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在大量的投資行為，并被民眾過(guò)分關(guān)注，但這只是局部市場(chǎng)，并不能代表整個(gè)中國(guó)的現(xiàn)狀?！备吡?guó)際成都分公司總經(jīng)理蔡孟頤認(rèn)為目前很多二線城市，還存在大量剛性需求缺口，“在這些市場(chǎng)，泡沫即使有，也不算高泡沫，應(yīng)該說(shuō)中國(guó)目前其實(shí)只有北上廣的高泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)得相對(duì)明顯?！?p>所以，在四川中德世紀(jì)置業(yè)有限公司總經(jīng)理汪斌看來(lái)，低泡沫房產(chǎn)的真正含義即是，“通過(guò)行政手段和行業(yè)行為，將房地產(chǎn)維持在一個(gè)低泡沫狀態(tài)，以降低某個(gè)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象?！?p>按中德汪斌的理論，房地產(chǎn)投資在社會(huì)總投資的占比如果低于20%，即表明房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，如果高于20%，即說(shuō)明權(quán)重失衡，行業(yè)開(kāi)始過(guò)熱?！叭绻粋€(gè)行業(yè)投資比重過(guò)高，說(shuō)明其他行業(yè)是無(wú)利可圖的，或者說(shuō)利潤(rùn)率很低，這樣會(huì)造成資本向這個(gè)行業(yè)涌入，從而出現(xiàn)泡沫，并讓泡沫不斷攀升。”中德汪斌表示，如果投資都往一個(gè)行業(yè)走，那就會(huì)引起社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的扭曲。

開(kāi)發(fā)商提倡行業(yè)利潤(rùn)率應(yīng)該控制在20%左右

中德汪斌稱(chēng)，從房地產(chǎn)在全國(guó)不同城市的投資比重來(lái)看，北京是63%，江浙一帶在36%。而成都，根據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局9月報(bào)表，今年1-9月成都投資總額為3197.22億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為917.24億元，占比為28.68%。很顯然，相比北京和江浙一帶，雖然成都的房地產(chǎn)投資并沒(méi)出現(xiàn)明顯過(guò)熱現(xiàn)象，但也高于汪所說(shuō)的20%。

所以，回到現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，要想改變房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)狀，一是行業(yè)自律行為，二是行政手段。

四川中德世紀(jì)置業(yè)有限公司在成都國(guó)際城南的黃金地帶有900多畝土地，計(jì)劃打造一個(gè)具有英倫風(fēng)情的國(guó)際化高端項(xiàng)目——中德·英倫聯(lián)邦。目前項(xiàng)目離入市尚有近半年時(shí)間，不過(guò)中德卻提出了一個(gè)頗有意思的銷(xiāo)售主張：“關(guān)愛(ài)有家。”

“我們項(xiàng)目地處以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的國(guó)際城南，其區(qū)域的從業(yè)者具有明顯的年輕化特征，而年輕群體對(duì)高房?jī)r(jià)的耐受力是較差的，常常要奮斗好多年才能圓購(gòu)房安家夢(mèng)。”四川中德世紀(jì)置業(yè)有限公司表示，盡管他們的項(xiàng)目定位高端，品質(zhì)也堪比同一區(qū)域內(nèi)的“譽(yù)峰”和“中?！こ悄弦惶?hào)”，但他們卻早做好了“平價(jià)”入市的準(zhǔn)備。

“我們希望能通過(guò)合理的價(jià)格，讓房子成為這些青年才俊們觸手可及的夢(mèng)想?！彼拇ㄖ械率兰o(jì)置業(yè)有限公司總經(jīng)理汪斌稱(chēng)，要改變一個(gè)行業(yè)過(guò)熱的現(xiàn)狀，打擊需求并不能解決本質(zhì)問(wèn)題，降低這個(gè)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的利潤(rùn)率才是關(guān)鍵?！爸挥羞@樣，才會(huì)阻止資本對(duì)這個(gè)行業(yè)的追逐。”

汪斌稱(chēng)，要想讓行業(yè)健康發(fā)展，企業(yè)就應(yīng)該正視高房?jī)r(jià)給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)的惡劣影響。在中德汪斌看來(lái)，房企應(yīng)該把利潤(rùn)率控制在20%左右，而以此形成的價(jià)格水平，就不會(huì)讓房地產(chǎn)往過(guò)熱方向發(fā)展。同時(shí)，這個(gè)城市也不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高而拒絕青年才俊的加盟，能夠很好的形成有機(jī)的新陳代謝。而這，也正是中德地產(chǎn)提出“關(guān)愛(ài)有家”主張的背后真相。

汪斌稱(chēng)，“地方政府是否可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程式等重大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)制訂出區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，以便能讓這個(gè)行業(yè)能遵循可持續(xù)發(fā)展的合理利潤(rùn)，維護(hù)整個(gè)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展?！蓖舯蟊硎荆饲坝袑?zhuān)家學(xué)者提出政府應(yīng)該出“限價(jià)令”，“但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，限價(jià)會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)之外的相關(guān)社會(huì)問(wèn)題，比如容易引發(fā)職能部門(mén)權(quán)力尋租。而指導(dǎo)價(jià)是根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、貨幣規(guī)模及市場(chǎng)的發(fā)展情況浮動(dòng)的，在此情形下，房企會(huì)自覺(jué)把利潤(rùn)率控制在一個(gè)合理空間內(nèi)，以此形成一個(gè)良性的市場(chǎng)?！?p>“目前成都房企的利潤(rùn)率大多在10%至25%之間不等，所以成都市場(chǎng)其實(shí)還算相對(duì)健康。”一位來(lái)自福建的開(kāi)發(fā)人士對(duì)房企控制利潤(rùn)率說(shuō)法表示出了贊同，該人士甚至還覺(jué)得房企應(yīng)該把利潤(rùn)率控制在10%才對(duì)，“市場(chǎng)其實(shí)是公平

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