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房地產(chǎn)泡沫可否20年不破?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 712 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

今年國慶前,吳曉波接受廣州日報采訪時被問到:國慶到來,該不該在這個時候購房?他表示,“房地產(chǎn)在未來20年內(nèi)仍然是中國較好的行業(yè)之一,在5年內(nèi),樓價將再翻一番。”吳表示,“我很清楚中國這一輪的高速發(fā)展就和1945年以后美國的高速發(fā)展,1960年以后日本的高速發(fā)展,1970年以后亞洲四小龍的發(fā)展道理是一樣的,所以可以通過他們的發(fā)展看到在發(fā)展過程中哪些行業(yè)是較賺錢的,漲得比較快的就是房地產(chǎn)?!彼o讀者的建議是,能購房趕緊去購房吧,“如果按2009年1月份作為起點來算,未來五年內(nèi),北京、上海、廣州等這樣的地區(qū)房價會再漲一倍?!?。

  在10月回顧金融海嘯一周年的論壇上,吳曉波談了他對宏觀調(diào)控和經(jīng)濟周期的看法。他認為,從中國宏觀經(jīng)濟規(guī)律的角度,宏觀調(diào)控4-5年必然會來一次。從 1978年開始,中國經(jīng)濟出現(xiàn)了“1978年包產(chǎn)到戶”、“1981年的嚴厲打擊投機倒把”、“1984年的試行價格雙軌制”、“1988年的物價治理整頓”、“1993年的整頓金融秩序”、“1998年的亞洲金融風暴”、“2004年針對重化工業(yè)的宏觀調(diào)控”、“2008年的國際金融風暴+宏觀緊縮”等 8次大規(guī)模的宏觀調(diào)控。按這個規(guī)律,下一次的宏觀調(diào)控將在2012年左右出現(xiàn)。在宏觀調(diào)控之后,都會引發(fā)企業(yè)倒閉浪潮。所以他提醒,2012年企業(yè)家要分外小心。從全球角度看,過往的1988年、1998年和2008年的三次全球經(jīng)濟大蕭條,也都有著驚人類似的開始和復(fù)蘇軌跡。

  在吳曉波看來,中國經(jīng)濟有三大引擎,一個是外貿(mào),一個是內(nèi)需,一個是鐵公基(政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資),經(jīng)濟危機中,三大引擎有兩個半已經(jīng)接近熄火。未來是否重新要采取過緊的貨幣政策,股市和樓市是否會受到壓制?這些將直接影響中國經(jīng)濟復(fù)蘇的走勢。而其中大引擎內(nèi)需市場,在金融危機中更是備受關(guān)注,而樓市在內(nèi)需市場中顯得舉足輕重卻又有些處境尷尬。吳曉波引用去年10月英國某知名媒體專欄作家的判斷:在未來一年內(nèi),樓市如果不起,中國經(jīng)濟將萎靡而出現(xiàn)重大危機。樓市如果起來,經(jīng)濟將得到復(fù)蘇,可是泡沫將越來越大,種種不公平的景象再持續(xù)延續(xù)。

  吳曉波認為,房地產(chǎn)的死結(jié),就是地方政府通過賣地拿錢的利益驅(qū)動。這一狀況2013年前很難改變。房價暴漲是制度性原因,制度不改變,房價就會居高不下。尷尬的是,房價不起來,中國的內(nèi)需經(jīng)濟就沒有希望。但是房價上來了,新的泡沫會變大,新的一輪貧富不均又會開始。較后他判斷,中國的房價還會再漲。

  吳曉波認為,從經(jīng)濟周期上看,1994年到2007年可以看作是一個經(jīng)濟周期,之后,中國已經(jīng)進入到一個長期通貨膨脹的周期里;從政策上看,政府也一直為壓制通貨膨脹做著各方面的努力,但效果似乎并不樂觀;通貨膨脹同時也是投資性經(jīng)濟拉動政策的必然結(jié)果;從資源上看,中國緊缺全球性能源,中國的問題已經(jīng)是全球的問題。這些因素,都導致中國的通貨膨脹成為一個必然。

  以上是吳曉波對房地產(chǎn)和經(jīng)濟周期的一些看法。我對經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)市場變化也有很長時期的觀察和研究,對吳曉波先生的一些有關(guān)的觀察和研究還比較認同,比如房地產(chǎn)的死結(jié)的看法以及稅制不合理的看法,但對他關(guān)于房價和房地產(chǎn)泡沫的推論和判斷卻不敢茍同。現(xiàn)具體分析如下:

  一是宏觀調(diào)控和經(jīng)濟周期的長短問題。他認為宏觀調(diào)控是4-5年一次,而經(jīng)濟周期卻是13年一次(1994-2007),2008年以后進入一個長期通脹的周期。我認為,不能將宏觀調(diào)控與經(jīng)濟周期截然分開,因為兩者是密不可分的。

  我不清楚為什么吳曉波會認為中國的經(jīng)濟周期是13年一次,然后又進入長期通脹。但從中國經(jīng)濟發(fā)展的實際情況來看,1993年以前大致是每隔 4-5年就形成一個經(jīng)濟發(fā)展的周期,即經(jīng)濟出現(xiàn)一次由冷到熱又由熱到冷的循環(huán),因為這與當時的計劃經(jīng)濟體系密切相關(guān),也與政府4年一屆的任期制度密切相關(guān)。

  但1993年以后經(jīng)濟周期的變化似乎有延長的趨勢,主要是因為市場化和政府連任的原因,所以1993年-1998年既可視為一周期也可視為半個周期。而1998年-2003年則是經(jīng)濟的下行周期,2004年-2007年是經(jīng)濟的上行周期;2008年經(jīng)濟進入新的下行周期,但由于政府救市而出現(xiàn)暫時的回暖,但這一輪經(jīng)濟下行的周期應(yīng)該還未結(jié)束,一旦效應(yīng)消失整體經(jīng)濟仍將回到下行的態(tài)勢。

  其實,1998年中國經(jīng)濟也出現(xiàn)過類似2008年的情況,當時朱镕基總理也提出經(jīng)濟要保8,也采取了一定的措施,如放寬信貸、連續(xù)8次降息、大力扶持家電、汽車和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和消費。但經(jīng)濟受到亞洲金融風暴的沖擊一直得不到好轉(zhuǎn),大量減產(chǎn)限產(chǎn)和失業(yè)下崗,一直到2003年底和2004年初政府換屆后經(jīng)濟才開始好轉(zhuǎn)進入復(fù)蘇階段。

  而中國經(jīng)濟經(jīng)歷了連續(xù)4年的快速增長,到2008年已經(jīng)出現(xiàn)進入下行通道的態(tài)勢,而且又受到比當年亞洲金融風暴還要嚴重得多的國際金融海嘯,股市從6000多點跌到1600多點,出口下降30%,房地產(chǎn)也開始出現(xiàn)大幅降價的態(tài)勢,為防止經(jīng)濟進一步下滑和崩潰,政府不得已才采取了救市和保8的措施。目前經(jīng)濟的確因為救市和保8而出現(xiàn)好轉(zhuǎn),甚至出現(xiàn)股市樓市火熱的情形,但這是過度放貸導致通脹預(yù)期所引發(fā)的恐慌性購購造成的,并不能因此而視為才開始了一年的下行周期就從此結(jié)束,更不應(yīng)該視為中國經(jīng)濟將要進入一個長期通脹的周期。

  二是房價是否會5年翻番、是否會持續(xù)不斷地上漲的問題。經(jīng)濟有起就會有落,房價有漲就會有跌,這是桓古不變的市場規(guī)律。如果說1998年房改后就進入一個城市化不斷發(fā)展房價不斷上漲的階段,那如何解釋1998年到2003年房地產(chǎn)市場不斷下滑的情形?如果說2009年以后將進入一個長期通脹、房價只漲不跌的時期,那又如何解釋2008年突如其來的股價房價下跌現(xiàn)象。

  吳曉波認為,因為有經(jīng)濟保8所以房地產(chǎn)不會死,高地價高房價將會不斷持續(xù)下去,而且認為這樣沒有什么不好,只是不太公平而已。我覺得,這種看法和想法似乎有些奇怪和荒謬,一個泱泱大國能否僅僅將房地產(chǎn)這個第三產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè),而且還是靠高房價、高地價掠奪和盤剝民間財富來維系。這樣的國家有何前途,長此以往不要說經(jīng)濟難以為續(xù)和維持,甚至可能還會國將不國、黨將不黨。

  就是現(xiàn)在,房價的不斷飆升已經(jīng)給經(jīng)濟帶來了巨大的壓力和風險。房地產(chǎn)市場因為房價不斷飆升、高居不下,已經(jīng)出現(xiàn)上漲乏力、成交萎縮、有價無市的局面。目前市場已經(jīng)開始出現(xiàn)不利的傳聞和信號,投資型購家也開始觀望、停止出手,房價馬上就有可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),供不應(yīng)求的局面也馬上就可能變成供過于求。

  其實,這樣的情形在2007年經(jīng)濟高漲時就已經(jīng)發(fā)生過,更何況目前經(jīng)濟的病體并未康復(fù),僅僅是被過量的強心劑過度刺激到了亢奮狀態(tài)而已。如果將這一情形視為可以持久的常態(tài),我看不是看走眼就是吃錯藥了。否則,不可能對目前經(jīng)濟面臨的困境和危險視而不見。

  類似的言論還有號稱索羅斯弟子的國金證券頭席經(jīng)濟學家金巖石,他不僅認為房價五年至少翻番,還認為上海的房價應(yīng)該要漲到30萬元/平方米才算是國際金融;而北師大金融研究主任鐘偉則自認自己的建議有些極端,就是銀行擴張、擴張、再擴張;而貨幣化、城市化、人口化這三點,對資產(chǎn)價格對房地產(chǎn)只有一個口號,購入購入再購入。

  我們不妨靜觀其變,事實可以證明和說明一切。我們也不妨立此存照,看看吳曉波和這些經(jīng)濟學家的預(yù)言到底是否靈驗。如果他們說得對,我愿意為此向他們賠禮道歉;如果他們說錯了,請他們今后預(yù)測判斷審慎和縝密一些。

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