以去年4月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》為起點，業(yè)內(nèi)稱為“史上較嚴”的房地產(chǎn)市場調(diào)控已滿一年。

　　“現(xiàn)在的房價不能說跌，不過起碼上漲勢頭被遏制住了。”復(fù)地集團相關(guān)人士告訴記者。這也是多位業(yè)內(nèi)人士對目前形勢的一個判斷。

　　總體而言，目前商品房成交量的大幅萎縮和價格波動尚不足以斷論全局，樓市還處在一個“再平衡”階段：一方面，調(diào)控決心明朗并獲各方接受，一系列政策將繼續(xù)使樓市導(dǎo)入“正軌”；但另一方面，部分地區(qū)仍面臨房價上漲壓力，通脹形勢依然嚴峻，樓市走向如何，尚存變數(shù)。據(jù)此，“較嚴調(diào)控”還應(yīng)該保持“進行時”。

　　房價漲勢暫時被遏制

　　上海中環(huán)內(nèi)的“慧芝湖花園”是記者長期跟蹤的樣本樓盤。其第三期批房源于3月19日開盤。每平方米約3.6萬元的均價，與去年11月份頭批房源3.5萬余元的均價相比，基本持平；但與去年年底申請預(yù)售時確定的3.9萬元相比，已有近10%的下調(diào)。

　　“如果沒有這一輪調(diào)控，肯定不是現(xiàn)在這個價。”該樓盤相關(guān)負責(zé)人說，“實施‘限購’以后，開盤前積累的400多組客戶一下子減少到180多組。目前的售價比客戶預(yù)期的明顯要低。”

　　復(fù)地集團一高層則直言：“如果不是調(diào)控，現(xiàn)在一些城市的房價可能要比去年年底高15%到20%。調(diào)控效果明顯，經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)是樂見市場平穩(wěn)運行的。”

　　從統(tǒng)計數(shù)字看，一些城市房價的確出現(xiàn)了跌勢。比如，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價為19679元／平方米，環(huán)比下降26.7%，同比下降10.9%，出現(xiàn)了19個月以來的頭次同比下降。深圳市規(guī)土委員會數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建商品住房成交均價跌破2萬元，為19424元，環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%。

　　調(diào)控政策對投資客集中的高端樓盤交易的抑制更為明顯。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)柯志謙說，今年1月份上海高端住宅市場還較為活躍，但春節(jié)以來就基本停滯；長寧區(qū)有一高價樓盤在1月份成交49套，但2月和3月累計只售出了一套。

　　調(diào)控顯效的另一個重要表征是土地市場的顯著降溫。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國120個城市平均樓面地價為每平方米1225元，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%?？們r位列前十的地塊中，僅有兩宗樓面地價過萬元；溢價方面，僅有一宗地塊溢價率超過100%，有兩宗地塊以底價成交。一些城市甚至有不少土地流拍。“地王”似乎偃旗息鼓了。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說：“房地產(chǎn)市場的‘破冰’，很可能從土地市場開始。”

　　調(diào)控決心和手段將繼續(xù)向市場傳導(dǎo)

　　去年以來的“較嚴調(diào)控”，以抑制投資投機性需求和加快保障房建設(shè)為兩個突出特點，信貸、土地、稅收等構(gòu)成的“調(diào)控鏈條”無不旨在壓制炒房投機，同時增加有效供應(yīng)滿足公眾合理居住需求。目前看來，調(diào)控的決心和手段將繼續(xù)傳導(dǎo)至市場。

　　——開發(fā)商的資金壓力將持續(xù)加大，房價調(diào)整的促動因素越來越多。據(jù)專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，截至4月11日，滬深兩市已共計有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為－705.9億元，同比大減1150億元。雖然負債增加不能等同于資金鏈緊張，但房企資金壓力普遍加大是不爭的事實。一些知名房企人士告訴記者，企業(yè)是銀行“總行級”客戶，貸款數(shù)額沒有影響，但資金成本比去年上半年增加了20%左右。嘉華（中國）投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝認為，目前許多開發(fā)商謹慎拿地，更多是出于實行“保守”戰(zhàn)略、儲備資金的需要。事實上，多家龍頭房企已下調(diào)今年的開工規(guī)模。

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　　——房價下跌的預(yù)期有所增強?？轮局t等業(yè)內(nèi)人士認為，部分城市環(huán)比下跌的態(tài)勢或?qū)⒊掷m(xù)，部分熱點地區(qū)的房價調(diào)整在所難免。需要注意的是，今年房價的下跌有其結(jié)構(gòu)性原因：一方面，高端價位住宅成交明顯下降，中低價住宅比重上升；另一方面，可銷售的保障房比重將明顯上升，這二者均在結(jié)果上導(dǎo)致所謂的“均價”被拉低。

　——保障房建設(shè)及供應(yīng)均將保持快速推進之勢。今年確定的1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)能否如期完成，尚待觀察，但“提速”之勢不容否認。一些熱點城市的保障房項目將大幅增加。比如上海今年各類保障房新開工和籌措面積將達1500萬平方米，上市供應(yīng)面積1150萬平方米。住建部人士介紹，今年保障房數(shù)量可能將頭次超過市場類住房。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，保障房“短板”的加快彌補，除滿足越來越多中低收入人群的住房需求外，更重要的是增強了人們對調(diào)控的信心，看到了住房實現(xiàn)商品、保障“雙軌制”的希望。

　　市場仍處“再平衡”階段

　　“至少四、五兩個月，市場仍將處在一個緩慢復(fù)蘇的‘再平衡’階段。”谷文勝說。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然房價快速上漲的勢頭得到暫時遏制，但市場往哪里走，還存在不確定性。

　　頭先，不宜過度解讀房價目前所謂的下跌。實際上一些地區(qū)的下跌只是低于預(yù)期，并非實實在在地低于先前銷售房屋的價格。換句話說只是不漲或少漲而已。更重要的是，目前商品房成交量大幅萎縮，其樣本已不具典型意義。比如，廣州今年一季度累計新建商品住房網(wǎng)簽為19792套，環(huán)比大幅萎縮近四成；上海今年3月份一手住宅（剔除動遷房及配套商品房項目）成交41.1萬平方米，同比下跌近五成。可以看出，市場交易遠遠沒有達到均衡狀態(tài)，僅憑縮量狀態(tài)的交易量數(shù)據(jù)無法洞悉全局性的房價變動。

　　其次，即使是一線城市，房價的走勢也還不明朗。有熱點城市中介告訴記者，局部區(qū)域4月以來中低價位二手房交易明顯活躍，一些門店4月上半月的傭金收入幾乎和2009年“小陽春”時差不多，不少購家在觀望幾個月沒見到房價明顯下調(diào)之后，已經(jīng)“不抱幻想”，而選擇購購。一些二手房主更是選擇小幅漲價。

　　此外，部分二、三線城市的房價依然有上漲態(tài)勢。比如，2月份雖是淡季，但70個大中城市中房價環(huán)比漲幅超過1.0%的城市仍有7個。而由于限購的“擠出效應(yīng)”，部分非限購城市的房價上漲明顯。

　　13日的國務(wù)院常務(wù)會議指出，雖然當前發(fā)展的有利條件較多，但面臨的挑戰(zhàn)也不少，主要是物價上漲比較快、通脹預(yù)期增強，房地產(chǎn)市場成交量萎縮、多數(shù)城市房價還在上漲，宏觀調(diào)控仍然面臨較大壓力。

　　此次會議要求“堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松”“嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，把房價控制在一個合理水平”“切實抓好保障性住房建設(shè)，將保障性住房建設(shè)任務(wù)分解落實情況，以及項目開工建設(shè)、竣工計劃等安排公之于眾，以便群眾監(jiān)督”。

　　“要徹底打破房價‘屢調(diào)屢漲’的怪圈，唯有將‘較嚴格的調(diào)控’進行到底。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究執(zhí)行主任陳杰說。
 

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