房地產(chǎn)規(guī)劃五誡
在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的實(shí)踐中，常常可以碰到“一個(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒(méi)有專業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開(kāi)發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽(tīng)不進(jìn)專業(yè)意見(jiàn)，完全不尊重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫(huà)就得怎么畫(huà)，較后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名。
　　從房地產(chǎn)營(yíng)銷角度來(lái)看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。那么，我們?cè)鯓尤徱曇粋€(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案？評(píng)價(jià)分析一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)分析應(yīng)該把握五條基本原則。
　　一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應(yīng)該是較高原則。樓盤(pán)建成是讓人住的，要住七十年，你必須對(duì)住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡(jiǎn)單潦草倉(cāng)促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長(zhǎng)期的隱患。西安融發(fā)沁園的較初設(shè)計(jì)方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車(chē)混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車(chē)輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車(chē)輛的車(chē)站，可以想象將來(lái)小區(qū)業(yè)主的車(chē)輛出入會(huì)遇到多少麻煩！經(jīng)過(guò)我們的再三堅(jiān)持，這個(gè)方案終于做了修改，把車(chē)輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車(chē)分流。這些細(xì)節(jié)看起來(lái)是小事，其實(shí)有大隱患，萬(wàn)萬(wàn)不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師完全沒(méi)有從用戶的方便舒適角度考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。
　　二、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，在大約一萬(wàn)平方米的中庭里，布置了“地中?！?、“愛(ài)琴?！薄ⅰ安_的?！保B成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、五個(gè)水幕墻，完全是高端豪宅的景觀設(shè)計(jì)！粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出三十多萬(wàn)元！誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的典型例子。
　　三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤(pán)項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“購(gòu)不購(gòu)房看環(huán)境，掏不掏錢(qián)看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問(wèn)題。湖南株洲的明珠花園，較初的規(guī)劃方案是上海一家設(shè)計(jì)院提供的，以一個(gè)湖為，湖周?chē)蝗κ仟?dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡(jiǎn)單：讓別墅的業(yè)主較接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒(méi)有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門(mén)前甚至窗前走過(guò)才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門(mén)前屋后紛紛來(lái)去的干擾，個(gè)人隱私無(wú)法得到有效保護(hù)。后來(lái)調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個(gè)湖變?yōu)閮蓚€(gè)湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨(dú)成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護(hù)工作都以橋?yàn)榻?，相?duì)容易一些。
　　四、規(guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營(yíng)銷的方便。營(yíng)銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣(mài)點(diǎn)，一個(gè)是賣(mài)相。賣(mài)點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，的賣(mài)點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型全都是錯(cuò)層，每戶20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號(hào)是“經(jīng)典戶型，購(gòu)一一”。而在那些戶型比較一般的項(xiàng)目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意。石家莊天山花園項(xiàng)目，較初的設(shè)計(jì)方案并未考慮到開(kāi)盤(pán)銷售的賣(mài)相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來(lái)我們提出“先做賣(mài)相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)必須完成一個(gè)漂亮的小區(qū)大門(mén)、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所（兼做售樓）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開(kāi)發(fā)商按照我們的要求，頭先在一期施工中完成這五個(gè)工程，項(xiàng)目就具備了良好的賣(mài)相。現(xiàn)在許多項(xiàng)目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營(yíng)銷的需要。開(kāi)發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營(yíng)銷服務(wù)。
　　五、規(guī)劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌。一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外，在樓盤(pán)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門(mén)沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。
　　業(yè)內(nèi)人士常說(shuō)：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃?！边@個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來(lái)。開(kāi)發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，較后一舉成功，完全不是偶然的。（作者系深圳同致業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理）

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