面對(duì)去年房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，增加土地供應(yīng)、改善供需矛盾愈發(fā)成為政府管理部門(mén)的共識(shí)。但是，由于長(zhǎng)期以來(lái)土地出讓前開(kāi)發(fā)整理力度不大，大量土地以“生地”、“毛地”形式直接出讓，導(dǎo)致入市后開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，土地囤積在開(kāi)發(fā)商手中，并未形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)。因此，現(xiàn)階段監(jiān)管部門(mén)把控制土地入市狀態(tài)作為調(diào)控的主要目標(biāo)，如國(guó)土資源部出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，各地也相繼制定了相關(guān)實(shí)施辦法，從而為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)確定了政策依據(jù)。

與此同時(shí)，在地價(jià)飆漲、土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，開(kāi)發(fā)商也感到拿地的壓力，紛紛將目光投向土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，試圖借此獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到曲線拿地的目的。更何況，城市化進(jìn)程給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的市場(chǎng)空間，從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不僅能夠獲得相當(dāng)于開(kāi)發(fā)成本一定比例的利潤(rùn)，而且在許多項(xiàng)目中一級(jí)開(kāi)發(fā)商還與政府簽訂協(xié)議，約定了土地上市后一級(jí)開(kāi)發(fā)商能夠分享部分土地出讓的凈收益。

不過(guò)，正確識(shí)別土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也是非常重要的。據(jù)上海五合智庫(kù)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅介紹，“掘金”土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，一要注意政策變化風(fēng)險(xiǎn)。目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)并沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，各地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議不盡一致，土地出讓收益分成在許多地方成為一級(jí)開(kāi)發(fā)的重要利潤(rùn)來(lái)源，而現(xiàn)實(shí)中往往企業(yè)分成比例過(guò)高，跟土地出讓收支管理辦法有沖突，一級(jí)開(kāi)發(fā)商需要做好市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范時(shí)收益收窄的準(zhǔn)備。

二要注意資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。一級(jí)開(kāi)發(fā)商墊資時(shí)間比較長(zhǎng)，融資能力是關(guān)鍵，征地、拆遷籌資是由政府還是企業(yè)解決需要考慮，企業(yè)需要根據(jù)自身的資金實(shí)力選擇融資方式，在資金獲取困難的情況下寧愿降低利潤(rùn)也要由政府解決征地、拆遷階段的資金，否則項(xiàng)目將難以為繼。

三是注意土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。一方面，當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)過(guò)多或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，土地出讓價(jià)格過(guò)低甚至流標(biāo)，都會(huì)影響一級(jí)開(kāi)發(fā)商收回投資；另一方面，致力于一級(jí)市場(chǎng)拿地的企業(yè)會(huì)遇到土地出讓競(jìng)爭(zhēng)激烈而自身資金實(shí)力不夠的情況。

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