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房地產(chǎn)企業(yè)融資實務運作及案例分析
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 575 次
過去房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大,常規(guī)項目開發(fā)資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中,誰能盡快走出陰影,積極應對,制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略,誰就將在洗牌中領跑一步,搶占先機受益。
中國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資方式:
◎銀行貸款:
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。
房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高,由2001年的24%上升到2004年末的27.4%,到2005年3月末,已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來,房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng),融資渠道主要依賴銀行。
太平洋投資管理有限公司(深圳市龍投投資咨詢有限公司)頭席執(zhí)行官CEO 馬永慶 (Mary Ma)
◎房地產(chǎn)信托融資:
房地產(chǎn)信托是指信托機構 房地產(chǎn)的購賣、租賃、收租、保險等代營業(yè)務以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項,或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。2003年6月央行121文件的出臺,使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻,信托融資方式以“井噴”式速度發(fā)展,據(jù)不完全統(tǒng)計,2003年全國房地產(chǎn)信托融資項目近70個,房地產(chǎn)信托資金的數(shù)額已超過50億元。但其中主要為“過橋”式貸款,籌資比重不大。原因是國家對房地產(chǎn)信托規(guī)定,每份資金信托合同總份數(shù)不超過200份,單份合同的較低金額為5萬元,限制了中小投資者的加入。
◎房地產(chǎn)基金:
房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金,交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加,例如:新加坡政府投資公司成為頭創(chuàng)置業(yè)大股東;萬科與德國銀行的合作;摩根斯坦利房地產(chǎn)基金與上海復地合作;荷蘭的ING與頭創(chuàng)合作等。由于受到國內(nèi)政策,以及國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響,海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發(fā)展前景等。
因此,海外地產(chǎn)基金對于國內(nèi)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)來講,可以說是杯水車薪。國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展,地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。
◎上市融資:
上市融資是企業(yè)獲取資金,實行資本運作的主要方式之一。但房地產(chǎn)企業(yè)上市比較困難。據(jù)有關資料,目前我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有七十家左右,并且存在著以下問題,房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)較差,歷史問題嚴重,管理層專業(yè)素質(zhì)差。例如,2004年2月初,上海復地在香港聯(lián)合交易所的成功上市,為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加,開發(fā)項目多,盈利能力好,資金周轉(zhuǎn)較快等。
◎房地產(chǎn)債券:
房地產(chǎn)債券在目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中的比重很小。2002年,房地產(chǎn)債券融資僅為2.24億元,占全部融資額的0.02%。2003年,房地產(chǎn)債券融資進一步下降,僅為0.34億元,占全部融資額的0.003%。債券融資比重小,主要原因是:一是我國對發(fā)行債券的主體要求嚴格。根據(jù)《公司法》,只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格,并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是,我國債券市場相對規(guī)模較小,發(fā)行和持有的風險均較大。
綜上所述,由于國家政策和企業(yè)自身條件的限制,銀行貸款形式仍是目前乃至今后一段時期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。同時,信托融資和基金的形式隨著國家政策的出臺也將會成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式。
面對融資困境的房地產(chǎn)業(yè)的主要應對策略
◎調(diào)整心態(tài)和思路,面對現(xiàn)實,制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略
過去房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大,常規(guī)來說,項目開發(fā)資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中,誰能盡快走出陰影,積極應對,誰就將在洗牌中領跑一步,搶占先機受益。
◎購殼上市:房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)公司上市的良好途徑
同樣是進入證券市場,房地產(chǎn)企業(yè)與IPO上市的困難對比,選擇購殼上市的方式的優(yōu)勢在于:避開IPO對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求;不用考慮IPO上市對經(jīng)營歷史、股本結構、資產(chǎn)負債結構、贏利能力、重大資產(chǎn)(債務)重組、控股權和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結構等諸多方面的特殊要求;只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務,有足夠的經(jīng)濟實力,符合《公司法》關于對外投資的比例限制,就可以通過購殼實現(xiàn)上市融資。
◎房地產(chǎn)信托——以資金成本降低時間成本的新型融資方式
所謂房地產(chǎn)信托,就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權威的信托責任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗,通過實施信托計劃,將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合,然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目,為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托計劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%,但相比之下,信托計劃可以大大節(jié)省“時間成本”,許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后,在辦理各項審批的“時間差”里,通過信托計劃可以很快籌集到資金,進行拆遷等前期投入。
房地產(chǎn)企業(yè)融資案例
◎房地產(chǎn)投資信托- REITsReal Estate Investment Trusts
在海外,REITs是在交易所上市、專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的投資信托公司或集合信托投資計劃,它不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了銀行外的融資渠道,而且為投資者提供了具有穩(wěn)定收入、風險較低的股權類投資產(chǎn)品。目前在美國全境已有300余家REITs公司的股票在證交所掛牌交易,市值達3000多億美元。
美國的房地產(chǎn)投資信托上市公司股票REIT Stocks, P/E, Mkt Cap, in USA
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