在市場平穩(wěn)階段，數(shù)據(jù)是有用的，在市場處于趨勢變化階段，任何數(shù)學方法得出來的預測都只會是預測者的主觀愿望。

　　核心解讀：

　　2008年第四季度土地建筑規(guī)模放量在：125-165萬方這個區(qū)域內。

　　2008年第四季度出讓土地樓面價格在：850-993元每平方米這個范圍內。

　　2008年第四季度批準預售許可證的放量為：700-770萬方之間。

　　2008年第四季度交易成交量為：255-286萬方。

　　2008年第四季度的供應存量為：1332-1633萬方左右。

　　2008年第四季度成交價格為：3577-3766元平方米。

　　一、背景說明

　　1、基于對房地產行業(yè)發(fā)展的規(guī)律性認識不足，因此整個行業(yè)盡管眾說紛紜，但是我們發(fā)現(xiàn)每一種理論和每一種聲音后面都缺乏嚴格的經濟學理論依據(jù)，以及對行業(yè)經濟學現(xiàn)象的漠視或者忽視，僅僅依靠個人感情色彩和主觀愿望來對房地產行業(yè)的走勢進行預測和預期，因此大多數(shù)預測都嚴重失真?；谶@種情況下，我司希望通過行業(yè)產業(yè)經濟學自身規(guī)律的反映來解釋房地產行業(yè)的現(xiàn)象。

　　2、我們認為，在房地產行業(yè)發(fā)展到了現(xiàn)階段，是應該進行理論梳理的時候，而且理論也能夠解釋更多的產業(yè)現(xiàn)象與行業(yè)現(xiàn)象，理論的適用性在今天的行業(yè)內已經能夠得到更充分更透徹的說明。

　　3、因為全球性的經濟干預與美國次債危機的影響，以及我國傳統(tǒng)的政治經濟學的影響，我們需要思辨政治與經濟的核心關系，政治與行業(yè)經濟學的核心關系，力圖通過對政治與經濟的相互作用關系，來客觀剖析任何政治對行業(yè)經濟的重大決策和對行業(yè)影響的判斷。

　　4、在10月22日，在約20個地方政府出臺救市政策以后，政府推出了自己的救市政策，從地方到政府，救市達成一個普遍共識，現(xiàn)在政治意愿已經相當清晰，不再是救與不救的問題，而是怎么救，救市能起多大作用的問題。

　　5、行業(yè)鏈條跟蹤。雖然房地產行業(yè)自身具有金融性與金融功能，但是房地產行業(yè)在生產領域，仍然是一個中間型行業(yè)，資金的供求關系會對房地產行業(yè)自身產生嚴重的影響;在消費領域，房地產行業(yè)屬于后端產業(yè)，屬于非必須性消費產業(yè)。按照消費經濟學原理以及馬斯洛原理，房地產行業(yè)的消費屬于后端消費，這類消費品特征就是需求彈性無限大，因此房地產需求波動幅度和頻率也會比較大。

　　二、預測的依據(jù)以及邏輯假設

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　　1、世界經濟：歐美國家次債危機傳導速度加深，歐美國家失業(yè)率上升到近20年較高點。同時美國房地產價格和成交量持續(xù)走低，房產危機沒有落底;歐美金融系統(tǒng)大肆被破壞，各國政府紛紛出臺救市政策，形成一股全球救市風潮。拉美以及第三世界國家受到通貨膨脹與通貨緊縮的雙重打壓，經濟進入危險領域。

　　2、中國經濟：中國經濟第三季度增長下降到9%，跌幅超出所有預期。出口企業(yè)遭受重創(chuàng)，東部沿海區(qū)域約15%的中小型企業(yè)進入關停階段，顯性失業(yè)率急劇上升。17屆三中全會召開，中國經濟調整思路是破解城鄉(xiāng)二元經濟結構，拉開了農村新土改的序幕。

　　3、中國房地產行業(yè)：房地產行業(yè)在全國范圍內開始出現(xiàn)滑坡，在一線城市趨勢明朗以后，二三線城市走勢也開始明朗化，普遍出現(xiàn)價格僵持、成交量下挫的局面;在土地市場上，全國走勢呈現(xiàn)出同步趨勢，土地市場回落幅度大多高達50%以上。

　　4、重慶城市以及重慶地產：第三區(qū)公布的滯后在房地產領域的影響已經開始顯現(xiàn);中海地王的超低價也出乎所有人預料；秋交會價格下行趨勢明顯；二手新房放量激增。

　?。ǘ╊A測假設

　　1、國內外宏觀經濟環(huán)境不會在本季度出現(xiàn)V型機構發(fā)轉，也即意味著對房地產行業(yè)產生爆發(fā)性的利好因素不存在，推動房地產行業(yè)異動的客觀因素不存在。

　　2、政府的金融監(jiān)控力度不放松：在較近銀行的表態(tài)方面，房地產仍然屬于資金嚴管型行業(yè)，我們的假設是，政府不會在本季度內出現(xiàn)對房地產行業(yè)資金大松動的現(xiàn)象。

　　3、產業(yè)波動影響：因為出口企業(yè)的嚴重受挫，我們的假定是全國受挫，重慶一定不能游離于其外，因此產業(yè)波動對重慶的影響將在本季度發(fā)生，并會將信心先期傳導到重慶地產行業(yè)。

　　4、市場主體假設：我們認為，在供應領域不會形成一致看法，供應主體市場分化將加劇，資金和后市行情的預判將成為供應主體決策的主要動機;其次是第四季度的支付問題將發(fā)生，而政府將嚴管對于農民工工資支付問題，因此第四季度房地產企業(yè)工程支付將是所有房地產企業(yè)資金鏈條中必須的剛性計劃。

　　5、重慶城市不會出現(xiàn)重大的足以改變整個城市價值的政策機遇（雖然第三區(qū)有可能公布，但是我們認為第三區(qū)的所有政策不足以對整個重慶城市價值產生顛覆）。

　?。ㄈ╊A測方法

　　1、說明：通常的預測都會采用數(shù)理方法進行預測，我們認為，在市場平穩(wěn)階段，數(shù)據(jù)是有用的，在市場處于趨勢變化階段，任何數(shù)學方法得出來的預測都只會是預測者的主觀愿望，因為當前市場處于趨勢改變過程中，我們認為數(shù)學方法不能反映整個市場的變化，因此我們放棄了用數(shù)學方法來進行預測。

　　2、因果分析方法：因為房地產行業(yè)的基本邏輯線條是：行業(yè)利潤率-行業(yè)資金投入-土地放量-規(guī)劃放量-預售放量-成交放量，因此我們認為因果關系假設將更能準確的解釋這個行業(yè)的走勢與動向。

　　3、市場仿真還原分析：我們假定，市場上所有供應主體都是帶有嚴重個體氣質與個體差異的，每個供應主體對局勢的判斷會因自己的資本、技術、知識等看法不同，而形成不同的市場判斷，從而形成不同的市場決策。

　　4、歷史分析：可能是基于我們自身的氣質與經歷，我們更看重在整個行業(yè)領域內長周期的變化，并對長周期變化中的某個局部保持關注，因此我們的方法是準確判斷行業(yè)的趨勢，在某個節(jié)點進行局部技術剖析。

　　5、對比分析：因為我們始終是在研究整個行業(yè)內的某個區(qū)域問題，而不同區(qū)域的不同市場周期存在著相對一致的市場較終走勢，因此在預測過程中，不同市場的借鑒與參考成為我們整個預測主體的一部分。

　　三、重慶市第四季度房地產運行行情預測

　?。ㄒ唬?008年1-9月重慶房地產市場運行相關數(shù)據(jù)

表一：（以下面積均統(tǒng)一為建筑面積）

表二：歷史年份放價與樓面成本價格的關系

　?。ǘ┩恋厥袌龇帕款A測

　　預測：

　　◆ 四季度土地建筑規(guī)模放量在：125-165萬方這個區(qū)域內。

　　◆ 四季度土地出讓樓面價格在：850-993元每平方米這個范圍內。

　　說明：

　　◆ 預測方法采用加權平均方法再加上系數(shù)調整。我們對允許土地放量的平均數(shù)取自本年度2、3季度的數(shù)據(jù)進行處理，同時給予了正負向0.15的權數(shù)來進行市場結構修正;而土地樓面價格，我們依據(jù)的是今年1-9月的加權平均數(shù);對于調整系數(shù)，基于我們對整個行業(yè)的預期判斷，同時結合土地市場出讓的土地結構不同，我們給予了向上0.05的系數(shù)，向下0.1的系數(shù)做范圍圈定。

　?。ㄈ┡鷾暑A售量預測

　　1、2008年1-6月居住方案審查面積為：1556萬平方米。

　　2、2008年1-6月【工程許可證】居住用地面積為：1168萬平方米。

　　3、2008年1-6月建設規(guī)劃用地審批面積為：1250萬平方米。

　　4、2008年1-6月預售許可數(shù)據(jù)：947萬平米，與方案審查面積的差額為609萬平方米，預售許可證面積占方案審查面積的60.8%。

　　5、2008年1-6月預售許可數(shù)據(jù)：947萬平米，與工程許可證差額為221萬平方米，預售許可證占工程許可證面積的81%。

　　6、2008年1-6月預售許可數(shù)據(jù)：947萬平米，與規(guī)劃建設用地審批面積差額為303萬平方米，預售許可證占批準建設用地許可面積的75.76%。

　　7、2007年年度核發(fā)選址意見書面積為：1603萬平方米;2007年年度建設工程規(guī)劃許可證（居?。┡鷾拭娣e為：3148萬平方米。

　　預測：

　　◆ 四季度批準預售許可證的較終放量為：700-770萬方之間。

　　說明：

　　◆ 趨勢預測：扣除2月異動變量，1-9月平均放量為186萬平方米，鑒于今年1-6月預售許可只占方案審查的60%，我們將調整4季度的系數(shù)放量的月平均系數(shù)，我們設定系正偏差為0.1-0.2之間。因此四季度放量為：610-670萬方之間。

　　◆ 因果關系預測：鑒于07年批準的選址意見書數(shù)量相對較少，而批準的建設工程規(guī)劃許可證面積相對比較大，從一般概率而言，07年批準的建設工程許可證會在07、08年完全投放市場。而今年1-9月放量并不充分，因此我們認為在10-12月會有補充加速放量的情況出現(xiàn)。因為規(guī)劃數(shù)據(jù)滯后的不可獲得性，我們只能采取調整系數(shù)關系來修正我們的預測數(shù)量。按照07年與08年上半年總的工程許可證放量面積為4316萬平方米，因此存在大量的放量剩余，但由于經濟形式的預期悲觀，放量過程會有所調整。鑒于此，我們給予四季度放量預測是在趨勢預測的情況下給予0.15的正向系數(shù)校正。

　　（四）成交量預測

　　預測：

　　◆ 2008年四季度成交量為：255-286萬方。

　　說明：

　　◆ 今年1-9月的平均成交量為97.57萬平方米;2007年1-9月平均成交量為170萬平方米;2007年月平均成交量為159.5萬平方米;2007年四季度月平均成交量為：130萬平方米;2007年一季度平均成交量為99.33萬平方米;2007年二季度月平均成交量為165萬平方米;今年一季度月平均成交量為89.7萬平方米;二季度月平均成交量為107萬平方米;三季度的月均成交量為96萬平方米。

　　◆ 今年四季度形式相比于去年四季度成交將更加悲觀，但今年雖然市場出現(xiàn)了平穩(wěn)的趨勢，也就是成交數(shù)據(jù)偏差度不太明顯。因此我們認為在今年四季度的成交雖然會出現(xiàn)一定的萎縮，但是不會出現(xiàn)大幅度的萎縮。

　　◆ 鑒于需求的不可量化性與不可預測性，我們只有沿用趨勢分析方法來進行預測，依據(jù)市場數(shù)據(jù)的參考性，我們將取今年2、3季度與去年4季度的數(shù)據(jù)進行加權平均來獲得預測數(shù)據(jù)?；诳杀刃苑治?，我們將

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