核心提示：公租房由租轉售，有著巨大的政策博弈空間，住建部截至目前也無明確規(guī)定。而公租房體系的任務是保障還是調(diào)控房價，保障人群的產(chǎn)權需求是否應由公租房體系承擔，政府管理成本與持有成本能否通過售賣消化？這些關鍵問題，考驗著中國住房保障體系的走向。

編者按：公租房小高潮：“真正落實”隱憂公共租賃房建設進入小高潮，在常州、廈門、上海、重慶、深圳之后，各地預期將紛紛上馬。

政府公租房計劃將對樓市及住房保障體系產(chǎn)生重大影響，但關鍵點，卻在“真正落實”。

政府財力、土地供應，以及銀行體系支持，是公租房推開的約束條件。各地試驗模式迥異：上海以單位租賃房為主，因土地稀缺，“閑置”土地為大型國企或政府單位掌握；深圳同樣面臨“地荒”考驗。

與此同時，公租房由租轉售，有著巨大政策博弈空間，住建部截至目前也無明確規(guī)定。

公租房體系的任務是保障還是調(diào)控房價？保障人群的產(chǎn)權需求是否應由公租房體系承擔？政府管理成本與持有成本能否通過售賣消化？

這些關鍵問題，考驗著中國住房保障體系的走向。

已租賃保障性住房的，達到一定年限后，可以按照規(guī)定申請購購保障性住房，深圳市新條例引發(fā)行業(yè)熱議。

15日，深圳市人大分組審議了深圳市頭部針對保障性住房的系統(tǒng)性法規(guī)——《深圳市保障性住房條例（草案修改征求意見稿）》（下稱《條例》）。

“《條例》通過后，將是繼廈門人大于2009年1月7日通過全國部保障性住房法規(guī)后，全國部保障性住房法規(guī)?！鄙钲谑腥舜蟪Ｎ瘯k公廳相關官員對本報記者表示。

深圳綜合開發(fā)研究院宋丁表示，作為經(jīng)濟特區(qū)，深圳運用地方立法權率先探索建立住房保障法規(guī)，將為國家層面相關立法積累經(jīng)驗。

進入新年，深圳新房市場成交量和成交均價有所回落。1月8日至14日，深圳新房總成交面積為9.31萬平方米，成交均價為19721元/平方米，環(huán)比下降15.4%。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，接連出臺的調(diào)控政策以及政府行將推出的保障房計劃，如能真正落實，將對深圳樓市產(chǎn)生重大影響。

但有開發(fā)商表示，根據(jù)過往經(jīng)驗，無論是經(jīng)適房，還是限價房廉租房，建設周期比同期商品房長一至三年。

截至2009年11月，深圳市十一五住房建設規(guī)劃提出的14萬套保障性住房，目前推出的不到1萬套。

租賃一定年限后可購購按照深圳國土委員會的說法，深圳保障法是以公共租賃住房為核心,其他保障房為補充。

“《條例》中‘已經(jīng)租賃保障性住房的，達到一定年限后，可以按照規(guī)定申請購購保障性住房’的規(guī)定，將增強市民租住保障性住房的積極性?！鄙钲谑辛⒎üぷ鹘M相關負責人介紹，基于目前深圳保障對象多數(shù)愿購不愿租的實際情況，深圳市政府在《條例》修改過程中，建議將原稿中“出租為主，出售為輔”改為出租與出售并行，以適當增加一些購購量。

深圳市社科院城市營運主任高海燕認為，此項轉變是一個人性化的規(guī)定。高海燕說，保障對象申請了租賃保障性住房后，將來再要申請購購保障性住房，可能又要重新排隊，現(xiàn)在規(guī)定符合條件的保障性住房租賃者可以順轉為購購者，使一部分保障性人群有機會滿足自己的產(chǎn)權需求。

他認為，如果《條例》提出以租為主，與現(xiàn)實中以購為主的需要存在錯位?，F(xiàn)在在供應總量不變的前提下，政府對保障性住房的供應方式進行結構性調(diào)整，不失為一個現(xiàn)實選擇。

但是這一提法在審議過程中也存在爭議。

“以租為主，大家都有得租，條件好了可以去購商品房，一旦出售了，保障性住房固化下來，公共資源就被占用了，而深圳的土地越來越緊缺，將來怎樣解決困難群體的住房問題呢？”深圳市人大代表吳立民表示，先租后購，符合當前實際情況，但是在總體上，還是要堅持以租為主、以售為輔的原則。

參與審議的深圳市人大常委會委員張寶泉也指出，保障性住房應堅持公益性質。鑒于目前深圳市的土地情況，要堅持保障性住房的租賃形式，不能銷售出去，保證所有權永遠屬于政府，使這批住房能夠循環(huán)利用。

非戶籍人口納入保障對象《條例》頭次提出，對于各類專業(yè)人才和非深戶常住人口，政府將采取提供公共租賃住房的方式保障。

深圳目前常住人口超過1400萬，230萬戶籍人口的住房問題已基本解決，保障房真正應該關注的是深圳超過800萬的非戶籍人口。

深圳市政府認為，此前深圳對住房保障范圍規(guī)定的過窄。此次提交深圳人大三審的《條例》明確提出，住房保障具體范圍包括具有深圳戶籍的家庭和單身居民，政府認定的各類專項人才，以及非深圳戶籍的常住人口。

在具體保障方式上，對于深圳戶籍人口，將作為基本保障對象，以出租、出售保障性住房或者貨幣補貼的方式予以保障。而對于各類專業(yè)人才，則主要以提供公共租賃住房等方式予以保障。至于非深戶常住人口，《條例》則提出，合理設定條件，采取提供公共租賃住房的方式，逐步改善其居住條件。而具體申請條件由政府另行制定。

深圳把2010年度保障房建設計劃由2.23萬套調(diào)增至5萬套，并且這其中多出的部分將主要供應“既不符合低收入群體標準,又承受不了2萬元/平方米高價”的“夾心層”以及深圳急需的各類人才。

保障房破題?

2009年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中，投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。

“但從實際操作上看，由于一些地方配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，無法完成當年的建設計劃。而開發(fā)周期和進入市場周期的延長，意味著將有多方從中受益?！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴本報，無論是經(jīng)濟適用房，還是限價房廉租房，整個項目從“規(guī)劃確定—地塊拍賣—樓盤動工—物業(yè)入住—開發(fā)商交樓”，時間上要比同期開發(fā)的商品類型樓盤少則長一年，多則三年。

對于保障性住房尷尬的現(xiàn)實，深圳市房地產(chǎn)研究副主任王峰說，雖然近年來深圳市政府不斷加大財政投入，平均每年有30億－40億元，較高一年達77億元，但平抑房價的效果并不明顯，主要就是因為保障覆蓋面還不夠、建設周期過長等等。

深圳正在嘗試住房保障制度創(chuàng)新。《條例》規(guī)定，保障性住房來源包括企業(yè)或者其他組織按照與政府約定建設的住房；城市更新改造搭配建設的住房。

“引進企業(yè)力量建設保障性住房有很多好處，一方面可以讓政府在資金投入上減輕壓力，另一方面企業(yè)運作效率也更高?！薄稐l例》規(guī)定了保障性住房的來源包括企業(yè)或者其他組織按照與政府約定建設的住房。

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