從去年起開始進入公眾視野的公共租賃房終于有了指導意見。近日,省政府辦公廳正式印發(fā)了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的實施意見》(以下簡稱《意見》)。昨日,省住建廳有關負責人對此進行了詳細解讀。

　　據(jù)悉,2011年全省預計建設公租房4—5萬套。而根據(jù)《意見》,這些公租房面積將嚴格控制在60平方米以下,保障城市中等偏下收入住房困難家庭和新就業(yè)職工,并逐漸覆蓋外來務工人員,租金也將嚴格限制在市價的80%以內(nèi)。

　　擴大范圍逐步覆蓋外來工穗深已有條件

　　根據(jù)今年初公布的《廣東省基本公共服務均等化規(guī)劃綱要》,我省將在珠三角地區(qū)率先推行公租房制度,到2020年,全省全面實施并完善公租房制度。但以廣州、深圳為代表的珠三角城市在推行這項制度時,由于缺乏全省層面統(tǒng)一的指導意見,只能在摸索中前行。隨著《意見》的正式出臺,究竟什么是公租房,公租房該怎么建、租給誰、租金幾何等等一系列問題迎刃而解。

　　《意見》明確,公租房將由政府主導投資、建設和管理,或由政府提供政策支持、其他各類主體投資建設、納入政府統(tǒng)一管理。新建單套面積將嚴格限定在60平方米以下。租金方面,將采取根據(jù)租房者收入水平確定租金的方式,并且保證不高于同期、同區(qū)域、同類型商品房平均租金的80%。保障對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭和新就業(yè)職工；有條件地區(qū)可將有穩(wěn)定職業(yè)并在就業(yè)地居住滿一定年限、符合保障條件的外來務工人員逐步納入保障范圍。

　　省住建廳副廳長陳英松表示,“公共租賃住房的一個重大意義在于擴大了住房保障體系的保障范圍,開始從低收入住房困難家庭向非低收入家庭和流動人口覆蓋”。但針對將外來務工人員納入公租房覆蓋范圍,他坦言,雖然這是一個方向,但這一政策的落地還得考慮到各市的財力,因此目前還是由各市自行決定,逐步將流動人口納入進來。“現(xiàn)在來看,廣州和深圳應該有這個條件,他們也在制定相關的準入標準。”

　　而據(jù)了解,公租房的租賃合同期限一般為3—5年,合同期滿后,承租人經(jīng)資格審核仍符合條件的可以申請續(xù)租。如果不再符合條件,應及時報告并退出。確有困難暫不能退出的,經(jīng)政府部門同意,可以申請較長不超過6個月的延長租住期。延長期內(nèi),須按市價付租金。延長期屆滿仍不退出的,出租人不僅可以申請法院強制搬遷,還可以按市價的2倍計收超期居住的租金。

　　籌措房源土地出讓收入提取一定比例建公租房

　　在籌措房源方面,公租房可以通過新建、改建、配建、收購、租賃等方式多渠道籌集。尤其值得注意的是,根據(jù)《意見》,在商品房開發(fā)以及“三舊”改造中的商品房項目中,也要求按一定比例配套建設公租房。

　　陳英松表示,城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源部門應當在建設項目用地出讓條件中,就明確配套建設的公租房總建筑面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例、建設標準、房屋權屬等事項,并在土地出讓合同中約定。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定配套建設,就要依法承擔相應違約責任。

　　在土地供應方面,《意見》要求各地加快建立健全公租房土地儲備制度,國土資源部門將公租房建設用地納入年度土地利用供應計劃,予以保障。

　　具體來看,面向經(jīng)適房對象供應的公租房,建設用地實行劃撥供應；其他方式投資的公共租賃住房,建設用地可以采用出讓、作價入股等方式有償使用,并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件,所建住房“只租不售”。

　　另一個令人關注的就是公租房建設的資金來源問題。除了和省安排的專項補助資金,各市財政年度預算也必須安排資金用于公租房建設。土地出讓收入中還將提取一定比例資金用于公租房建設。陳英松介紹,按照國家要求,土地出讓“凈收益”不低于10%應用于廉租房建設。但在實際操作中,一方面凈收益不易計算,另一方部分地區(qū)也存在凈收益為負的情況。因此此次明確了從土地出讓“收入”中提取一定比例建公租房,這就更能保障資金到位。

　　此外,資金來源還包括創(chuàng)新投融資方式和公積金貸款籌集、公租房租金收入、發(fā)行企業(yè)專項債券等。

　　保障落實公租房建設今年起納入考核

　　《意見》要求,各地要制訂公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃,并納入當?shù)?010—2012年保障性住房建設規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃,年底前報省住房城鄉(xiāng)建設廳備案。今年起,公租房建設將納入省住房保障目標管理考核重要內(nèi)容。

　　而廣東省2011年及“十二五”的住房保障規(guī)劃目前也正在調(diào)研和制訂中。記者從省住建廳了解到,根據(jù)各市初步匯總的數(shù)據(jù),預計2011年全省可能會建設4—5萬套公租房,主要集中在廣州和深圳。該方案預計本月中旬將進行論證,較終確定的數(shù)據(jù)可能會有所調(diào)整。

　　■亮點

　　公租房建設支持政府出資與社會籌資結合

　　探索試點房地產(chǎn)投資信托基金

　　目前全國不少地方都在建設公租房,并出臺了相應的指導意見。但與這些兄弟省市相比,廣東的這份《意見》有一大亮點,在于提出開展金融創(chuàng)新。

　　根據(jù)《意見》,“在公共租賃住房建設任務重、資金需求量大的城市,積極創(chuàng)造條件支持其開展政府出資與社會籌資相結合的公共租賃住房股權信托基金融資試點,探索運用房地產(chǎn)投資信托基金加快推進公共租賃住房建設”。

　　這里提到的房地產(chǎn)投資信托基金就是通常人們所說的reits。簡單來說,reits是一種金融產(chǎn)品,通過發(fā)行信托基金匯集投資者的資金,由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者。對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,reits是一個的融資渠道；而將reits運用到保障房乃至公租房建設的資金籌集上來,則可以大大減輕財政壓力。

　　從2009年開始,reits就成為國內(nèi)眾多城市爭相試點的大熱。但由于在法律法規(guī)和政策規(guī)范方面尚存在許多阻礙,這一在歐美市場高度成熟的投資產(chǎn)品始終未能在國內(nèi)正式面市。目前,國內(nèi)已拿到reits試點資格的已有天津、北京、上海和海南,但較終試點方案均尚未經(jīng)國務院批準。公開信息顯示,這些試點也均是結合保障性住房。

　　目前廣東雖然尚未拿到reits試點,但廣東省委省政府一直把它作為金融創(chuàng)新的一個重要方向。而《意見》明確提出積極創(chuàng)造條件支持公租房reits試點,對于廣東建設金融強省來說,可說是跨出了重要一步。

　　省住建廳住房保障處副處長陳必暖介紹,在起草《意見》時,省住建廳就聯(lián)合了省金融辦、粵財控股等單位專赴北京、上海、重慶等地調(diào)研相關內(nèi)容。雖然reits試點有關金融體制問題,比較復雜,也存在一些風險,但廣東希望能夠有所作為。目前,廣東主要是由粵財控股在研究探索當中,需要有了可行的具體方案,才可正式申請試點。

　　記者也從相關渠道獲悉,目前廣州和深圳兩市都在積極爭取試點?；涁斂毓芍饕跒閺V州市提供支持,幫其設計方案,但并沒有較終確定合作模式。

　　而通常來說,reits需要保證投資者6%—8%的收益才能發(fā)出去。由于公租房是保障性住房,不以盈利為目的,收益率低,如何保障投資者收益,是否能夠發(fā)行出去成為關注焦點。記者了解到,天津遞交的方案中,打包的4萬套廉租房是以周邊平均房租每月30元/平方米的月租金為基礎給投資者計算回報的,但在出租時,僅每月按照1.85元/平方米收取月租。這其中的差額需要由政府補貼。

　　粵財控股有關負責人認為,保障房reits,政府應該投入一定財政資金,包括財政貼息、收益補貼等。此外,政府較好也能夠投入啟動資金。

　　專題撰文

　　南方日報記者盧軼

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