我國房地產市場的產業(yè)模式和運營模式，很大程度上沿襲了房地產開發(fā)的“香港模式”。“香港模式”與“中國特色”因素的雜交，使得我國房地產市場成為一個古怪而特殊的市場。

“香港模式”就是“全能開發(fā)商”

所謂“香港模式”，就是指房地產開發(fā)從投資購地、開發(fā)建設到營銷銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全部由一家開發(fā)商獨立完成，建立起一條以這個堪稱“全能開發(fā)商”為核心的縱向運作鏈，形成一種全程的開發(fā)模式。這種模式是特殊歷史背景下形成的，其背景有三方面：一是香港實行零關稅自由貿易，財政收入不足；二是政府壟斷土地，為土地財政提供了可能；三是大開發(fā)商壟斷市場，市場集中度高。

這種模式具有以下幾個顯著特征：，開發(fā)商主要依靠銀行進行融資，其核心競爭力在于拿地和融資，而這又取決于其和政府、銀行的人脈關系；，政府依賴土地財政，房地產業(yè)成為經濟支柱；第三，政府、銀行和房地產開發(fā)商的利益客觀上捆綁在一起，而這三家獲利的關鍵是地價與房價上漲；第四，市場在向消費者轉嫁高成本的同時，政府不得不拿出部分土地收入為低收入群體提供福利性住房。高地價、高房價與基本福利房保證構成“香港模式”的基本特征，而“售樓花”和“地王”是其兩大經營特色。

“中國特色”+“香港模式”

我國房地產市場的整個發(fā)展過程，就是一種具有中國特色的香港模式。從較初的深圳學香港、沿海學深圳，到后來的內地學沿海，“香港模式”逐步完成了其內地化過程。我國絕大多數房企遵循著這一模式完成了原始積累并實現了全國性大規(guī)模擴張。香港模式的推廣，一方面確實促進了國內房地產市場的繁榮；另一方面，隨著時間推移這種模式逐漸暴露出其天生的不穩(wěn)定性。

筆者認為，這種不穩(wěn)定性源于國內各種制度框架的不完善性，從而決定了其對宏觀經濟穩(wěn)定的破壞性和對社會民生改善的壓抑性。在這種“中國特色”的“香港模式”里，集合了政府、地方政府、房地產開發(fā)商、銀行、居民以及投機資本多方的利益，交織著二元經濟、城市化、工業(yè)化多種因素，較終使得這種坐地生財模式弊端暴露無遺。主要存在著以下幾組矛盾：

，供給與需求基礎不對稱。需求市場化和供給中開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)市場化的同時，作為較重要因素的土地卻不能市場化，依然實行征地制和批租制，這種不對稱的供需基礎，決定了土地資源是房價較重要的非市場因素。

，城市化與城鄉(xiāng)土地制度的不對稱。農民進城安家落戶需要大量的住房，但是鑒于城市土地資源的有限和農村土地制度改革的艱難，土地供應能力短時期內難以有效提高。

第三，地方政府財權與事權分配的不對稱。在財權不增加而事權不斷上升的條件下，地方政府不得不將土地出讓金收入作為地方財政的重要來源，催生了“土地財政”。

第四，住房觀念與房屋商品化趨勢的不對稱。中國文化中存在“居者有其屋”的觀念，在住房商品化的市場經濟下，高房價使得絕大多數群眾只能“望樓興嘆”。

第五，經濟增長與改善民生目標的不對稱。房地產對推動經濟實現高速增長方面功不可沒，但由此產生的高房價問題加劇了民生問題的嚴重性，由于我國中低收入群體如此龐大，各級政府還無力像香港那樣提供全面的公屋保障。

何不轉型“美國模式”？

所以，不根本改變現行的“香港模式”，就無法徹底解決房價過高問題。在現行利益格局下，地方政府在房地產環(huán)節(jié)征收的各類稅費多達幾百項；開發(fā)商面對城市的開發(fā)成本不斷提高，而市場承受能力越來越弱，只能在高地價和購購力不足的夾縫中掙扎，依賴銀行貸款更使企業(yè)在宏觀調控下舉步維艱；居民對房地產“購漲不購跌”的投機心理，又使我國長期存在房地產的“賣方市場”。

因此，試圖以一種市場化的方式運作以非市場資源為基礎的產品，同時強調政府的調控作用是一種將市場和計劃割裂的行為，也是較不遵守市場規(guī)律的行為。在這場多方博弈中，廣大老百姓成為博弈的受損方。

要解決我國房價過高問題，必須在根本制度上大力推進現行的財稅體制、農村土地制度以及城鄉(xiāng)住房制度等方面改革，為房地產業(yè)的健康發(fā)展提供完善的制度環(huán)境，并創(chuàng)造足夠的發(fā)展空間。在運營模式上，要逐步向“美國模式”轉型，讓房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，資金主要來源于社會大眾，這樣可以有效分散企業(yè)和市場的風險，促進房市健康發(fā)展。在住房政策上，要加強大中城市住房消費政策改革，優(yōu)化土地、住房供給結構，抑制投資、投機性購房，加大保障性住房供應力度，形成多渠道的住房供應體系，不斷推進住房的“去資本品化”，使其回歸為一種普通的消費品。

作者：馬濤 中國人民大學經濟學博士

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