10月13日晚，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛已被停水5天的明鴻新城小區(qū)終于恢復(fù)了供水。但是，業(yè)主們心里并不踏實(shí)。

　　5天的停水生活仍歷歷在目：業(yè)主們只能用純凈水煮方便面充饑，或者到朋友家借住，或者干脆到賓館居住。停水第4天時(shí)，眾多業(yè)主情緒激動(dòng)，消防官兵只好打開(kāi)街頭消防栓為該小區(qū)居民水應(yīng)急。不少業(yè)主擔(dān)心，由于更換物業(yè)公司的問(wèn)題沒(méi)有根本解決，類(lèi)似問(wèn)題仍有可能發(fā)生。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這起沖突表面上看是由于拖欠自來(lái)水公司水費(fèi)，深層原因則是數(shù)月前業(yè)主們要求更換物業(yè)公司的結(jié)果。

　　雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘和解聘物業(yè)公司。但是該《條例》生效兩年多來(lái)，具體操作卻不那么簡(jiǎn)單。

　　業(yè)主依法選聘新物業(yè)

　　明鴻新城小區(qū)位于鄭州市經(jīng)三路北段，由河南德億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)德億地產(chǎn)）開(kāi)發(fā)建設(shè)。多年來(lái)，小區(qū)物業(yè)由開(kāi)發(fā)商指定的德億物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

　　近年來(lái)，小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的矛盾逐漸激化。一方面，部分業(yè)主認(rèn)為德億物業(yè)管理混亂，沒(méi)有盡到應(yīng)有的義務(wù)，反而以各種方式牟取自身利益；另一方面，不少業(yè)主稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商在向業(yè)主銷(xiāo)售房屋后又試圖改變小區(qū)原有規(guī)劃，占用小區(qū)公共土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　在今年8月9日的一份《告廣大業(yè)主書(shū)》中，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)稱(chēng)：“明鴻新城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)2005年2月18日經(jīng)政府正式批準(zhǔn)后，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》多次找到小區(qū)原物業(yè)管理人員協(xié)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議事宜，對(duì)方均置之不理。同時(shí)，小區(qū)管理更加混亂。業(yè)主委員會(huì)決定采用招標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)對(duì)投標(biāo)的物業(yè)公司進(jìn)行了實(shí)地考察，并通過(guò)投遞標(biāo)書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)講標(biāo)的方式，讓各樓業(yè)主代表進(jìn)行了投票，較后依法選定鄭州大宇物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大宇物業(yè)）中標(biāo)。”

　　新物業(yè)進(jìn)駐受阻

　　8月10日，小區(qū)業(yè)主選定的大宇物業(yè)開(kāi)始接手明鴻新城的物業(yè)管理。大宇物業(yè)在門(mén)崗設(shè)了3名保安，在小區(qū)內(nèi)布置了流動(dòng)崗。然而小區(qū)原來(lái)的物業(yè)德億物業(yè)卻拒絕離開(kāi)，其保安人員堅(jiān)守門(mén)崗，毫不相讓。于是，曾經(jīng)在廣州和北京等地發(fā)生的一個(gè)小區(qū)的門(mén)崗?fù)瑫r(shí)存在兩家物業(yè)保安執(zhí)勤的現(xiàn)象，也在鄭州明鴻新城上演。

　　此后，大宇物業(yè)按計(jì)劃接管小區(qū)行政辦公系統(tǒng)時(shí)，德億物業(yè)的保安人員更是組成人墻，把大宇人員阻止在辦公區(qū)門(mén)外。大宇物業(yè)接管工作陷入僵局。

　　8月12日，鄭州市房管局出面，召集德億物業(yè)、大宇物業(yè)和明鴻新城業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，要求德億物業(yè)撤離，小區(qū)管理交給大宇物業(yè)。該局并于當(dāng)日向德億物業(yè)下發(fā)了《限期撤離告知書(shū)》，要求其在當(dāng)天18時(shí)之前撤出小區(qū)。

　　老物業(yè)打跑新物業(yè)

　　對(duì)于房管局限期撤離的要求，德億物業(yè)總經(jīng)理助理宋先生當(dāng)天表示尊重鄭州市房管局的意見(jiàn)，同意撤出本公司維護(hù)公共秩序的管理人員；同時(shí)提出，讓步應(yīng)該是雙方的，問(wèn)題到底如何解決，還要看房管局的調(diào)解意見(jiàn)。

　　明鴻新城業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人表示，如果德億物業(yè)及早離開(kāi)，對(duì)于業(yè)主拖欠的136萬(wàn)元物業(yè)管理費(fèi)等欠費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)將出面協(xié)助清欠；如果出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主無(wú)理取鬧的情況，他們將按照《業(yè)主公約》進(jìn)行處理。

　　大宇物業(yè)負(fù)責(zé)人也表態(tài)說(shuō)，如果德億物業(yè)在清欠方面請(qǐng)求幫助，他們將積極協(xié)助清理。

　　但是，8月12日晚，德億物業(yè)并沒(méi)有按期撤離。8月17日晚，因小區(qū)清運(yùn)垃圾問(wèn)題，大宇物業(yè)一名保安被七八個(gè)人用鋼管、塑膠棒毆打，被打保安對(duì)公安機(jī)關(guān)稱(chēng)打人者為德億物業(yè)人員。8月18日晚，雙方保安再次發(fā)生沖突。此后，大宇物業(yè)只好從明鴻新城撤離。

　　明鴻新城業(yè)主委員會(huì)一位成員說(shuō)：“簡(jiǎn)單地說(shuō)，大宇物業(yè)就是被德億物業(yè)打跑的。”

　　矛盾僵化 小區(qū)停水5天

　　大宇物業(yè)撤離后，明鴻新城的物業(yè)管理處于尷尬而混亂的狀態(tài)。眾多業(yè)主拒絕向德億物業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)，由于該小區(qū)的自來(lái)水仍使用一個(gè)總水表，一些業(yè)主甚至連需向物業(yè)公司交的水費(fèi)也拒絕繳納。

　　矛盾持續(xù)到10月8日終于爆發(fā)：自來(lái)水公司停止向小區(qū)供水。鄭州市自來(lái)水公司有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，由于該小區(qū)自來(lái)水一直使用的是小區(qū)開(kāi)發(fā)商德億地產(chǎn)的總水表，水費(fèi)都是由小區(qū)物業(yè)向業(yè)主收取后交給自來(lái)水公司。但是該小區(qū)從今年3月開(kāi)始拖欠水費(fèi)，至10月止已累計(jì)拖欠35萬(wàn)余元，加上滯納金已超過(guò)45萬(wàn)元。因此，自來(lái)水公司根據(jù)《鄭州市城市供水條例》對(duì)該小區(qū)停止供水。

　　對(duì)于停水問(wèn)題，德億物業(yè)稱(chēng)，一直都有部分業(yè)主欠交水費(fèi)及物業(yè)費(fèi)，以前這些費(fèi)用都由物業(yè)公司墊付，因此不至于被停水。但是自從業(yè)主委員會(huì)提出更換物業(yè)以來(lái)，越來(lái)越多的業(yè)主拒絕交費(fèi)，物業(yè)公司已無(wú)力墊付水費(fèi)，因此只能任由自來(lái)水公司停水。

　　10月13日，經(jīng)鄭州市豐產(chǎn)路街道辦事處等單位努力，鄭州市自來(lái)水總公司、德億房地產(chǎn)公司、德億物業(yè)公司幾方達(dá)成協(xié)議，德億地產(chǎn)先支付21萬(wàn)元的水費(fèi)，自來(lái)水公司當(dāng)天恢復(fù)供水，剩余的24萬(wàn)元在10月31日前結(jié)清。為保證幾方所簽協(xié)議正常履行，豐產(chǎn)路街道辦事處作為監(jiān)督方，全程監(jiān)督此事的后續(xù)進(jìn)展。

　　業(yè)主炒物業(yè)談何容易

　　對(duì)于業(yè)主更換物業(yè)的做法，德億地產(chǎn)副總經(jīng)理胡先生曾代表明鴻新城開(kāi)發(fā)商和德億物業(yè)接受了記者的采訪(fǎng)。他說(shuō)，明鴻新城物業(yè)上的問(wèn)題是歷史問(wèn)題，不能簡(jiǎn)單地以更換物業(yè)公司的方式解決。小區(qū)業(yè)主近5年來(lái)，累計(jì)拖欠物業(yè)公司各種費(fèi)用達(dá)136萬(wàn)元，這些費(fèi)用全部是德億地產(chǎn)墊交的。此外，德億地產(chǎn)還額外投入了300萬(wàn)元，對(duì)小區(qū)的舊房等進(jìn)行改造，德億地產(chǎn)理應(yīng)享有這些改造設(shè)施的所有權(quán)。因此，德億物業(yè)無(wú)法與大宇物業(yè)進(jìn)行移交。

　　作為行業(yè)主管部門(mén)，鄭州市房管局對(duì)于明鴻新城更換物業(yè)的做法表示明確的支持。該局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示：明鴻新城業(yè)主委員會(huì)的身份和該業(yè)主委員會(huì)解聘德億物業(yè)的事實(shí)完全合法，房管部門(mén)支持該小區(qū)業(yè)主的這一合法行為。至于業(yè)主欠德億物業(yè)的費(fèi)用，該物業(yè)公司可以通過(guò)法院等途徑進(jìn)行解決，但是卻不能因此阻礙新物業(yè)的進(jìn)駐。

　　但是，該負(fù)責(zé)人也同時(shí)坦言，對(duì)于新舊物業(yè)公司的移交，作為政府管理部門(mén)也感到實(shí)施起來(lái)困難重重。頭先是物業(yè)服務(wù)用房移交難。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。但是，由于物業(yè)管理用房在建設(shè)單位建設(shè)及登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，都根據(jù)有關(guān)法律登記成為建設(shè)單位的產(chǎn)權(quán)，而目前又沒(méi)有法律規(guī)定物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)如何移交、登記給業(yè)主，因此業(yè)主實(shí)際上根本無(wú)法取得物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)，也就無(wú)法擁有這部分房屋的處置權(quán)。在新舊物業(yè)移交時(shí)，建設(shè)單位拒絕移交這部分房屋，房管部門(mén)也無(wú)能為力。

　　其次是物業(yè)資料移交難。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等一系列物業(yè)管理必須的資料；物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。但是實(shí)踐中，絕大多數(shù)的小區(qū)前期物業(yè)都是由開(kāi)發(fā)商指定或者自己組建的物業(yè)公司負(fù)責(zé)的，而開(kāi)發(fā)商出于種種原因，大多并不愿意按規(guī)定向物業(yè)公司移交相關(guān)資料，結(jié)果導(dǎo)致物業(yè)公司也無(wú)法在新舊物業(yè)交接中，向業(yè)主委員會(huì)提交完整的資料。

　　再次是處罰實(shí)施難。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，房管部門(mén)可以對(duì)拒不撤離的物業(yè)公司和不移交相關(guān)物業(yè)資料的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰，但是由于《條例》中制定的處罰方式基本上都是罰款，而實(shí)際上，從限期告知到立案、聽(tīng)證、處罰、復(fù)議、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，必須經(jīng)歷較長(zhǎng)的過(guò)程，而這段過(guò)程對(duì)于物業(yè)矛盾已經(jīng)激化的小區(qū)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)漫長(zhǎng)的僵持過(guò)程。

　　因此，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，要解決目前“業(yè)主炒物業(yè)，說(shuō)說(shuō)容易實(shí)施難”的問(wèn)題，有關(guān)立法部門(mén)需要對(duì)物業(yè)公司管理用房的所有權(quán)向業(yè)主移交的問(wèn)題作出規(guī)定，同時(shí)能夠賦予房管部門(mén)更快、更有效的處罰措施，比如增加“暫停不服從管理的物業(yè)公司的資質(zhì)”的措施。

　　對(duì)于明鴻新城小區(qū)的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人表示，房管部門(mén)仍在全力協(xié)調(diào)，如協(xié)調(diào)失敗，房管局將依法對(duì)有關(guān)方面進(jìn)行處罰。

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