“一票獨大”限制、物業(yè)公司毆打業(yè)主將吊銷資質(zhì)規(guī)定均被取消

　　新物管條例(草案)被指倒退

　　2008版《廣東省物業(yè)管理條例（草案）》昨日在廣東省人大聽證。多名專家學(xué)者認(rèn)為，2008版《條例（草案）》了無新意，特別是2006版《物管條例（征求意見稿）》中，限制“一票獨大”的條款、物業(yè)公司毆打業(yè)主將被吊銷資質(zhì)的規(guī)定也被取消，是立法探索中的一大退步。


　　2006年10月，擱置４年之久的《廣東省物業(yè)管理條例（征求意見稿）》在廣東省人大官方網(wǎng)站“廣東人大之窗”公開發(fā)布，面向社會公開征求意見。上述的這兩項規(guī)定，曾一度被認(rèn)為是2006版《物管條例（征求意見稿）》的亮點之一。當(dāng)時不少社區(qū)業(yè)主特別是與開發(fā)商屬下的物業(yè)公司矛盾重重，對業(yè)主的毆打事件層出不窮，成為嚴(yán)重影響社會和諧的因素之一。


　　“一票獨大”限制被刪除


　　2006年的《廣東省物業(yè)管理條例（征求意見稿）》第13條曾規(guī)定：“單個業(yè)主的投票權(quán)數(shù)超過總投票權(quán)數(shù)百分之二十的，按照百分之二十計算?！?


　　這對于遏制“一票獨大”平衡保障小業(yè)主的物業(yè)權(quán)利，無疑具有重大積極意義。但本次草案僅規(guī)定計票方法“按國家規(guī)定執(zhí)行”，視為已經(jīng)刪除了此條有針對性的規(guī)定。


　　深圳大學(xué)教授魏秀玲認(rèn)為，“《條例(草案)》取消了2006年版中限制一票獨大，物業(yè)公司不作為甚至毆打業(yè)主將被吊銷執(zhí)照的規(guī)定等?？梢哉f，現(xiàn)行條例是一種立法探索中的倒退表現(xiàn)?！?


　　“如某一大業(yè)主持有二分之一以上的面積投票權(quán)，而他若反對某項動議，無論其他業(yè)主如何折騰，業(yè)主大會的任何決定都將無從作出?！敝蓭熤苡裰抑赋?。


　　“這次改為按照國家規(guī)定執(zhí)行，這樣一改的話，就存在一個問題，一票獨大沒有限制，而且國家規(guī)定目前為零，如何操作，這一條的立法等于是沒有立法。因此一票獨大還是要限制的”。


　　業(yè)主被打物業(yè)吊銷資質(zhì)規(guī)定被刪除


　　2006年文本第46條曾規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)人員對業(yè)主或者物業(yè)使用人采取人身、財產(chǎn)侵害等報復(fù)行為的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。頒發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)行政主管部門可以降低該物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。”


　　2006年前后，廣州多次發(fā)生惡劣的業(yè)委會主任（或籌委會主任）被打致殘的嚴(yán)重事件，之后此類事件依然不絕于耳。迫于社會的壓力，當(dāng)時的征求意見稿增加了這條。


　　參加過2006年版《條例（草案）》修訂的深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教授、知名的物業(yè)法規(guī)專家李釗認(rèn)為，“這種侵權(quán)的方式是非常惡劣的，讓這樣的物業(yè)管理公司離開物業(yè)服務(wù)公司是有必要的，現(xiàn)在的規(guī)定是籠統(tǒng)的，由公安機(jī)關(guān)按照治安處罰條例進(jìn)行處罰，這是不符合目前的現(xiàn)狀的，將人打了，還強(qiáng)迫你接受它的服務(wù)，這合理合法嗎？”

　　業(yè)委會社團(tuán)法人地位不明確？


　　建議民政部門應(yīng)予登記


　　此外，有專家更指出，在業(yè)委會的地位上，更看不出任何的進(jìn)步。


　　根據(jù)我國法律規(guī)定，只有在民政部門登記注冊的社團(tuán)組織才能具有法律訴訟主體資格，而業(yè)委會只是在房管部門注冊，并沒有在民政部門登記，使業(yè)委會法律地位長期空白。


　　對此，省政府參事王則楚認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是明確業(yè)委會的法律地位。對業(yè)主委員會這個自治組織的獨立社團(tuán)法人地位予以明確，民政部門應(yīng)該予以登記。


　　事實上，早在1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定，業(yè)委會經(jīng)民政部門登記具有社團(tuán)法人資格。1998年6月，廣州市海珠區(qū)穗花新村六幢高層大樓業(yè)主聯(lián)合會經(jīng)海珠區(qū)民政局登記，就取得了社會團(tuán)體法人資格。


　　“在一定條件下賦予業(yè)主團(tuán)體法人資格是多年來寶貴經(jīng)驗的總結(jié)，是落實物權(quán)法的現(xiàn)實需要，同時也是各國的普遍做法?！鄙钲诖髮W(xué)教授魏秀玲說，“《條例(草案)》在公共物業(yè)的組成范圍和保障方式內(nèi)容上，可以突破但未突破?！?


　　專家建議


　　聽證應(yīng)不限議題


　　條例應(yīng)由省人大全體會議通過


　　根據(jù)征求意見的通知，本次聽證會議題 于幾個法條。


　　周玉忠律師認(rèn)為，立法聽證會應(yīng)由代表各方利益或觀點的專家學(xué)者、業(yè)主代表、人大代表、政協(xié)委員等參加，聽證過程可通過類似PK的方式進(jìn)行充分辯論，全程公開并不限定議題。


　　廣東的物業(yè)管理立法多次走在全國前面，此次也不應(yīng)當(dāng)例外。只有堅持改革創(chuàng)新，先行先試，我們才有可能繼續(xù)當(dāng)好物業(yè)管理立法的排頭兵。


　　根據(jù)立法計劃，本草案將由省人大常委會表決通過。但《立法法》第67條規(guī)定：“規(guī)定本行政區(qū)域特別重大事項的地方性法規(guī)，應(yīng)當(dāng)由人民代表大會通過?！?


　　多位法律界人士認(rèn)為，物業(yè)管理的立法，關(guān)系到人民群眾的根本切身利益，關(guān)系到民生幸福、和諧穩(wěn)定與社會進(jìn)步的大局，關(guān)系到《憲法》、《物權(quán)法》保護(hù)公民不動產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定在本行政區(qū)域內(nèi)能否得到切實有效的落實，關(guān)系到科學(xué)發(fā)展觀是否得到真正落實。


　　知名律師周玉忠認(rèn)為，就“物業(yè)管理立法”毫無疑問是“本行政區(qū)域特別重大事項”。依據(jù)《立法法》的上述規(guī)定，應(yīng)提請省人民代表大會全體會議表決通過，如此也算是省級人大立法的一個突破。


　　業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)？


　　給開發(fā)商與物業(yè)公司侵權(quán)機(jī)會


　　《條例（草案）》的第34條說，“業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)?！?


　　廣州海珠區(qū)業(yè)主伍嘉穗說，“現(xiàn)在規(guī)定了‘業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)’，業(yè)主委員會到期就停了，沒有執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會如何運(yùn)作？小區(qū)出事怎么辦？”


　　“規(guī)定原業(yè)委會在新業(yè)委會誕生之前就下課，同時還會給處于強(qiáng)勢的開發(fā)商和物業(yè)公司制造借口和侵權(quán)的機(jī)會。這無疑使得業(yè)主自治運(yùn)作的持續(xù)性不可避免地遭受嚴(yán)重破壞，既不符合組織法原理也不能切合業(yè)主自治的實際，是不可取的?！睒I(yè)主王文和指出。


　　廣東省社會科學(xué)院楊知源博士說，“不得繼續(xù)履行職責(zé)”的規(guī)定無異于政府或其代理方臨時接管，這一條又屬越俎代庖的限定。


　　“根本就沒有必要對業(yè)委會的任期進(jìn)行限制，讓業(yè)委會干多久，換不換屆是業(yè)主自己的事情，只要業(yè)主自己愿意，3年5年10年都可以，他人無權(quán)干涉。《物權(quán)法》什么時候?qū)I(yè)委會任期限制了？也沒有對此進(jìn)行限定。現(xiàn)實的情況是，業(yè)委會成立難。做這樣的限定，就是抬高業(yè)主成立業(yè)委會的門檻，屬于沒事找事?！?深圳市物業(yè)進(jìn)修學(xué)院教授李釗說。


　　前期物業(yè)管理


　　應(yīng)有具體時間　　


　　“前期物業(yè)服務(wù)的選聘、收費(fèi)及服務(wù)存在諸多問題。前期物業(yè)服務(wù)一管數(shù)年甚至數(shù)十年的情況在廣州也不新鮮，這嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主權(quán)利，也不利于物業(yè)服務(wù)的市場化發(fā)展。因此立法應(yīng)有所應(yīng)對。”一位物業(yè)管理專業(yè)人士說，“對此也應(yīng)當(dāng)聽取各方意見。”


　　某物業(yè)公司經(jīng)理在與多名業(yè)主的座談會上說，前期物業(yè)管理也侵害了部分正規(guī)物業(yè)公司的權(quán)益，破壞了正常的市場秩序和正當(dāng)競爭。開發(fā)商的物業(yè)公司，不論干得多壞都可以賴著不走，那些好的物業(yè)企業(yè)則無法得到發(fā)揮。


　　“在前期物業(yè)管理里，應(yīng)當(dāng)給前期物業(yè)管理制定一個具體的時間，兩到三年。物業(yè)公司不能長期在小區(qū)做‘前期管理’，較后引發(fā)沖突，成為社區(qū)和諧的隱患。這方面廣州的怪事特別多?！崩钺撝赋觥?


　　合同終止時， 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)立即退出小區(qū)


　　《條例（草案）》第49條 說，“業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。”


　　“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)……原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域?！?


　　李釗說，物業(yè)公司合同終止時，應(yīng)當(dāng)立即退出小區(qū)，并立即無條件撤出。這符合《合同法》的要求，也防止有些物業(yè)公司走之前，先把小區(qū)砸一遍才撤。


　　廣州律師陳銘指出，李釗教授說的事情一點也不新鮮，經(jīng)常發(fā)生。若規(guī)定在合同終止15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，這15天不在合同期限內(nèi)，如何履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)將沒有合同依據(jù)，勢必形成在合同終止后延續(xù)長達(dá)15天的不穩(wěn)定期。這對于廣大業(yè)主及即將進(jìn)駐的新的物業(yè)公司無疑是相當(dāng)不利的。

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