本周，根據(jù)67家已發(fā)布年報的A股上市房企進行數(shù)據(jù)分析后顯示，67家企業(yè)中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為正數(shù)的僅有31家，不足一半。包括萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、金地集團（600383.SH）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、棲霞建設(shè)(600533.SH）在內(nèi)的銷售收入的前10家上市房企，其2007年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計-320億元，是其他57家合計-7.9億元的40倍，同比增加的現(xiàn)金流量凈額合計-174億元，是其他57家同比增量合計-7.3億元的24倍。同期，這10家企業(yè)2007年末存貨同比增加量是821億元，是其他57家的增量225億元的3.6倍，顯示大量土地向這10家企業(yè)集中。同時，大量顯示為負的現(xiàn)金流量凈額表明大型上市房企正在為去年的拿地狂潮背負上巨額的財務(wù)壓力。

一般而言，上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量應(yīng)為正數(shù)，而且經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量占全部現(xiàn)金流量的比重越大，說明公司的財務(wù)狀況越穩(wěn)定，從而支付能力越有保證。經(jīng)營活動的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)負值，即使利潤表中揭示的營業(yè)收入和營業(yè)利潤增長很多，但其中的相當部分可能以賒銷實現(xiàn)，加之地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款和存貨等數(shù)據(jù)上升過快，反映出企業(yè)營業(yè)利潤存在不實或過度包裝之嫌。

鑒于目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)普遍存在以預(yù)售為主的狀況，從年報分析，平均應(yīng)收賬款很少，所以基本不存在賒銷情況，顯然巨額經(jīng)營現(xiàn)金流負值主要是存貨增長過快造成的。結(jié)合去年大量的拿地行為，存貨就更多表現(xiàn)為土地儲備的快速增長。

2007年67家上市房企新增的庫存總額約為1047億元，而全部銷售額是1315億元，顯示開發(fā)商的土地儲備擴張速度太快，去年購地的花費近乎趕上全年的銷售收入。一旦遭遇市場和政策風險，高投入就意味著高風險。不少企業(yè)在亮麗的年報業(yè)績下，掩藏著2008年比較嚴重的資金壓力和企業(yè)風險。

以招商地產(chǎn)為例，其年報顯示，2007年5月，在樓市、股市形勢大好的時候，可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)股或贖回工作成功完成。轉(zhuǎn)股后，增加資本公積人民幣近14億元，為截至2007年12月31日資產(chǎn)負債率較上年同期降低7個百分點作出巨大貢獻，使得2007年末的資產(chǎn)負債比率下降為63.5％。但其2007年末的速動比率是0.366，遠低于67家已公布年報上市房企速動比率平均值0.8，顯示了較弱的短期變現(xiàn)償債能力。

在目前的67家上市房企中，招商地產(chǎn)41億元的營銷收入暫排名第七，而1.8億元的預(yù)收款則排列第32位，遠低于67家上市房企11.7億元預(yù)收款均值。和2006年相比，預(yù)收款金額大幅縮水70％顯示其2007年完工可供預(yù)售項目的減少，這和2007年巨大的存貨增量形成極大反差。對比其2006年末存貨金額，2007年底同比增幅超過1倍，達到171億元，其中新增存貨金額達到87.4億元，顯示招商地產(chǎn)2007年的擴張步幅非常之大。這雖然為企業(yè)后續(xù)發(fā)展帶來了充足的土地儲備，但是，對于2007年銷售收入僅為41億元的招商地產(chǎn)而言，這也意味著2008年沉重的資金壓力。

根據(jù)其負債情況的測算，2008年招商地產(chǎn)至少需要59億元新的籌資以償還2008年到期的銀行借款，方能維持目前的運作。一旦公司需要增加新的土地儲備，那未來需要的資金缺口將會更大。即便維持現(xiàn)有項目的開發(fā)，也需要新的資金投入，而這對于每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流僅為-4.73元的招商地產(chǎn)來說，顯然其資金的緊張程度和籌資困難可想而知。所以，雖然招商地產(chǎn)在2007年成功完成債轉(zhuǎn)股，并在2007年9月，資本市場還一片興旺之時定向增發(fā)募集了23億元資金， 但今年2月20日，招商地產(chǎn)不得不再次宣布了擬增發(fā)幕資不超過80億元的決議。而該決議一旦無法通過證監(jiān)會的審核，其資金鏈將顯得十分緊張。

類似的情況不僅僅存在于A股上市房企。前兩年風光無限的內(nèi)地在港上市房企同樣面臨資金的困境。以富力地產(chǎn)（02777.HK）為例，“富力地產(chǎn)今年計劃銷售240億元，其中上半年85億元，若不能回歸A股，富力地產(chǎn)將拼命賣樓，放緩拿地?！?月2日，富力地產(chǎn)董事長李思廉就曾這樣對記者表示。究其原因，也是因為去年高達100多億元的新增高價土地儲備，在市場和政策的突變下，將公司推入了資金重圍。

從去年4月，富力地產(chǎn)宣布有意回歸A股以來，因市場和政策原因，此計劃已被頻頻押后。在“回A”暫沒有結(jié)果的情況下，富力地產(chǎn)正希望用打折方式來盡快回籠資金，以期渡過目前的資金難關(guān)。其2007年年報披露：截至2007年12月31日，公司期末“凈負債權(quán)益比率139.5％，該比率較上年的71.5％有所增加。本集團由于預(yù)期進行A股融資，固容許負債與權(quán)益比率短期內(nèi)有所上升?！?2007年內(nèi)，富力地產(chǎn)新增借款119.84億元，絕大部分應(yīng)該都用于拿地。根據(jù)年報，僅去年下半年富力地產(chǎn)就已取得天津富力津門湖、佛山東平新城、太原富力城土地，此三項目新增土地儲備高達600多萬平方米，花費接近104億元。

受此影響，富力地產(chǎn)2007年末的速動比率僅為0.3，經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額是-58億元，而2006年底這個數(shù)字則是21.7億元。除此之外，年報信息還顯示，2007年富力地產(chǎn)的利息支出上漲了181％達到人民幣9億元。截至2007年末的銀行短期借款38億元，當期的長期借款為35億元，兩者合計73億元的短期流動負債，需要在今年償還，這一數(shù)值較2006年末上升超過了120％。

如果富力地產(chǎn)無法在2008年內(nèi)舉新債還舊債，也無法在資本市場獲得新的融資，那么它必須依靠經(jīng)營活動產(chǎn)生超過73億元的正現(xiàn)金流入方能解決目前的資金難題，并且在今年還不能拿一幅土地。

然而2008年的資本市場已不復(fù)去年風光。面對再融資，市場已表達了用腳投票的看法，證監(jiān)會也可能為配合宏觀調(diào)控的實施而對這類審批一律從緊。倘若2008年上市房企無法從銀行獲得更多新的增量借貸，其正現(xiàn)金流入只能依靠項目銷售來實現(xiàn)。或許從這點預(yù)測，未來樓市供應(yīng)將會增加，房價也終于有了可以下跌的理由。

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