4月29日，南京市興都花園的業(yè)主小許再一次撥通了開發(fā)商的電話，詢問小區(qū)兩證的辦理情況。放下電話的小許很無奈地對記者說：“好不容易有了點盼頭，卻還是要再等?！?p> 興都花園位于南京市棲霞區(qū)邁皋橋街道興衛(wèi)村，這里的土地屬于農(nóng)村集體用地。小許的房子是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。

小許的“盼頭”源于今年2月江蘇省國土資源廳下發(fā)的《關(guān)于批準南京市2007年度第11批次村鎮(zhèn)建設(shè)用地的通知》（蘇國土資地函［2007］0846號），“將雨花臺區(qū)板橋街道永安村、新建村，鐵心橋街道馬家店村、定坊村，棲霞區(qū)邁皋橋街道興衛(wèi)村，龍?zhí)督值廊俅?、興隆村的5.2762公頃集體建設(shè)用地、1.9878公頃未利用地征為國有”。

文件下發(fā)后，興都花園的網(wǎng)上業(yè)主論壇熱鬧起來，業(yè)主們紛紛做出小區(qū)即將辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證的猜想?！稗D(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，意味著可以辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證，也就是說我們正在向‘大產(chǎn)權(quán)’邁進?！毙≡S說得非常專業(yè)。然而，這一紙文件下發(fā)后，卻沒有了下文。

破題？

記者在江蘇省國土資源廳的網(wǎng)站上查找到了“第5批次”等另外幾份下發(fā)給南京市的村鎮(zhèn)建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的文件，其中共有興都花園、銀貢山莊、七彩星城、長江花園一二期等10個小區(qū)在文件所指的“土地流轉(zhuǎn)”范圍內(nèi)。

興都花園開發(fā)商——南京金橋城鎮(zhèn)綜合建設(shè)公司一位負責(zé)人告訴記者：“我們已經(jīng)繳納了罰款，正在等待后續(xù)的程序?！绷硪恍^(qū)七彩星城的開發(fā)商——江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司銷售部一位工作人員告訴記者：“七彩星城在去年7月底便已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，也補繳了征地補償款，各項程序都在跟著相關(guān)部門的安排進行?！?p> 南京市國土資源局副局長丁和庚曾表示，小產(chǎn)權(quán)房歷史成因極為復(fù)雜，其中一些具備合理因素，因此對小產(chǎn)權(quán)房的處理必須謹慎。2006年，南京市專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產(chǎn)權(quán)房展開全面調(diào)研。

丁和庚表示，對于符合土地規(guī)劃的已建小產(chǎn)權(quán)房，按規(guī)定補辦手續(xù)，將集體土地轉(zhuǎn)換為國有土地，可補辦產(chǎn)權(quán)證和土地證；對于不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，土地性質(zhì)一律不予轉(zhuǎn)換。

據(jù)消息人士透露，南京市曾在2004年下發(fā)《關(guān)于下達集體土地房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃審查意見的通知》，公布了34個通過規(guī)劃審查的項目。上述10個項目，是經(jīng)過“南京市清理集體土地建房小組”原則同意，可將集體土地性質(zhì)轉(zhuǎn)成國有土地性質(zhì)，較終補辦土地轉(zhuǎn)用、征用手續(xù)?！暗疤崾?，開發(fā)商對農(nóng)民的補償安置要到位，土地出讓金和相關(guān)稅費要補繳完畢?！?p> 這一切似乎預(yù)示著“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”將在南京市破題。然而，當(dāng)記者聯(lián)系南京市國土資源局求證時，該局辦公室副主任楊宏煒堅決否認了南京市有部分農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。

楊宏煒承認，南京市早在幾年前確實調(diào)研過集體土地流轉(zhuǎn)問題，但后來發(fā)現(xiàn)沒有法律依據(jù)，原建設(shè)部又再三強調(diào)小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，所以“根本沒有集體土地房辦兩證的可能”。

緩行

“即使能夠有機會轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，一部分人也并不會為此叫好。”南京市一位業(yè)內(nèi)人士表示，“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”意味著需要補繳土地出讓金以及審批的各種費用，這都會加在房價上?！靶‘a(chǎn)權(quán)房的賣點在于便宜，如果價格上升了還有什么市場？”

七彩星城的一位業(yè)主對記者表示，如果要補繳大量的費用，那么寧可不轉(zhuǎn)?！胺凑‘a(chǎn)權(quán)房也是房子，能住就行?！?p> “集體用地轉(zhuǎn)為國有用地是一個極其復(fù)雜的過程，程序繁冗?！敝袊恋貙W(xué)會理事長鄒玉川對記者表示，轉(zhuǎn)換的前提是必須符合土地利用總體規(guī)劃，辦理征收手續(xù)的過程包括依法補償、妥善安置被征地農(nóng)民，以及報上級部門審批等。

“正是因為程序復(fù)雜，南京市不得不叫停集體土地房的辦證?！睏詈隉樥f。

江蘇省一位不愿具名的政府官員表示，“小產(chǎn)權(quán)房”問題實際是城鄉(xiāng)之間的利益再分配問題，“過去征地之后對農(nóng)民的補償并不高，農(nóng)民沒有很好地享受到土地變更后的利益”。

在北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強來看，這種利益的再分配正是矛盾的源頭，他手頭上大部分相關(guān)案件都涉及到補償?shù)募m紛。他表示，“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”涉及到土地出讓金問題，由此產(chǎn)生的種種糾紛是政府不愿意去觸碰該問題的原因之一，“政府也沒有辦法對小產(chǎn)權(quán)房一刀切”。

小許則還在等待。他對記者表示，當(dāng)初購房的房款便已經(jīng)包含了辦證費用，開發(fā)商承諾三年內(nèi)辦理，可眼看三年就過去了。“聽說如果辦證還要交錢”，他頓了頓說，“現(xiàn)在還不知道有沒有交錢的機會。我打算再等上一段時間，實在不行就把錢要回來?！?/p>

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