農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格是土地交易伴隨農(nóng)業(yè)用途轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用途過(guò)程發(fā)生的價(jià)格。從理論上來(lái)講，農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格不是農(nóng)地價(jià)格，也不是轉(zhuǎn)用后非農(nóng)用地的價(jià)格，而應(yīng)是介于兩者之間狀態(tài)的價(jià)格，是一種特殊的土地價(jià)格形式。這種特殊性，頭先是源于農(nóng)地自身的狀態(tài)變化的特殊性，即土地用途由農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用途，以及同時(shí)發(fā)生的土地權(quán)利由原業(yè)主向新業(yè)主的轉(zhuǎn)化；其次是由于土地交易環(huán)境或房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境和條件的特殊性，即農(nóng)地非農(nóng)化開發(fā)環(huán)境及其變化的不確定性；較后則是由于農(nóng)地轉(zhuǎn)用行為的特殊性，即農(nóng)地轉(zhuǎn)用既受到市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，也受到國(guó)家農(nóng)業(yè)政策、農(nóng)地保護(hù)以及糧食安全政策的影響和制約，這些變化和不確定性使農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格的影響因素、確定方法以及價(jià)格的量化都呈現(xiàn)出特殊性。

目前，農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格主要實(shí)現(xiàn)形式是征地補(bǔ)償費(fèi)(價(jià)格)。由于這一交易方式和交易市場(chǎng)的局限性和特殊性，使農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格的實(shí)現(xiàn)受到限制，價(jià)格水平也難以得到充分體現(xiàn)。

征地區(qū)片綜合地價(jià)是確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，也是以價(jià)格形式表示的征地發(fā)生地域的平均征地地價(jià)水平，屬于農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格的一種形式。征地區(qū)片綜合地價(jià)不是農(nóng)用地地價(jià)或農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)，也不是市地地價(jià)或市地基準(zhǔn)地價(jià)，一般情況下是通過(guò)征地實(shí)現(xiàn)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地的一種特定狀態(tài)的價(jià)格形式。

征地區(qū)片綜合地價(jià)水平的確定要考慮征地補(bǔ)償原則

盡管農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格水平是相對(duì)確定的，但是作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的征地區(qū)片綜合地價(jià)水平的確定還要考慮征地補(bǔ)償政策和相應(yīng)補(bǔ)償原則。

對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)意義，一方面是表現(xiàn)在對(duì)原土地使用權(quán)者為公共利益作出的貢獻(xiàn)和犧牲的補(bǔ)償；另一方面也是對(duì)原土地使用權(quán)者失去土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的補(bǔ)償。按照經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)則分析，在為公共利益而實(shí)施特定行政行為時(shí)，如果完全以一部分人的犧牲為代價(jià)，即會(huì)發(fā)生投入和產(chǎn)出的錯(cuò)位。這一方面影響投入者的積極性，另一方面使另一部分人享有純粹的“外部性”效益，使其成為純粹的“搭乘便車者”，增加其投機(jī)收益。因此，在土地征收中，對(duì)原土地使用權(quán)者為公共利益作出的犧牲和貢獻(xiàn)，進(jìn)行合理分擔(dān)和補(bǔ)償是非常必要的。

同樣按照經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)則，土地權(quán)益的喪失，就意味著土地使用權(quán)者生產(chǎn)和生活資料的失去或者減少，不論是為了維護(hù)土地權(quán)益、實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還是為了維持原土地使用權(quán)者的生產(chǎn)和生活狀況不發(fā)生改變，都應(yīng)該對(duì)其土地權(quán)益進(jìn)行合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

合理確定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是公共利益與當(dāng)事人利益協(xié)調(diào)和統(tǒng)一的平衡點(diǎn)，這一平衡點(diǎn)的調(diào)和機(jī)制就是土地補(bǔ)償制度。一般而言，土地征收補(bǔ)償可以按照“使用權(quán)人的價(jià)值”確定征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，即希望通過(guò)補(bǔ)償能夠維持或恢復(fù)征收者原來(lái)的生活水準(zhǔn)；也可以“市值”取代“使用權(quán)人的價(jià)值”為征收標(biāo)準(zhǔn)；還有以“征收者價(jià)值”為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即以需地者取得土地后所能獲得的利益價(jià)值，為補(bǔ)償原使用權(quán)者的價(jià)格水平。顯而易見，按照不同的原則確定的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的。

土地補(bǔ)償原則兼顧和實(shí)現(xiàn)了土地補(bǔ)償?shù)亩喾N經(jīng)濟(jì)意義，不同情況采取不同原則會(huì)得到不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這些平衡點(diǎn)和差異的掌握是土地補(bǔ)償制度的核心和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是實(shí)際中制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則。如在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)可以考慮采取不同的補(bǔ)償原則，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性用地可以考慮采取不同的補(bǔ)償原則等等。

征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算和確定要考慮現(xiàn)實(shí)要求

從一般估價(jià)技術(shù)性來(lái)說(shuō)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)“使用權(quán)人的價(jià)值”、“市值”、“征收者價(jià)值”等確定征收補(bǔ)償原則的價(jià)值評(píng)估方法，已有很多研究和討論，特別是國(guó)外學(xué)者和專家的成果很多，在一些國(guó)家的征收補(bǔ)償法律規(guī)定中也有明確界定，其結(jié)果均可以直接為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定提供依據(jù)。

就我國(guó)現(xiàn)狀而言，由于征地發(fā)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景具有特殊性，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定必須考慮這些特點(diǎn)，才能更好地滿足實(shí)際的需要。目前，我國(guó)正處在城市化快速發(fā)展、城市迅速擴(kuò)張的時(shí)期，往往征地規(guī)模較大、征地發(fā)生速率較快、涉及面也較廣。這種狀況容易導(dǎo)致：現(xiàn)有征地制度的不完善與發(fā)展對(duì)征地制度的高要求之間的矛盾。即在要不斷完善征地制度、特別是完善征地補(bǔ)償制度和相關(guān)配套制度的同時(shí)，要使征地制度能夠滿足這種快速發(fā)展的要求。當(dāng)事人利益和公共或國(guó)家利益之間的矛盾。盡管征地要盡可能兼顧和協(xié)調(diào)當(dāng)事人利益和公共利益，但是在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的特殊時(shí)期，特別是還要強(qiáng)調(diào)遵循公共利益或國(guó)家利益先行或高于當(dāng)事人利益的原則的同時(shí)，往往難以達(dá)到完全協(xié)調(diào)的目的。

為了化解和減少矛盾沖突，特殊和過(guò)渡性的辦法的研究和使用是非常有必要的。征地區(qū)片綜合地價(jià)就是這一時(shí)期的特定產(chǎn)物，它的產(chǎn)生和建立對(duì)于解決征地補(bǔ)償過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾，完善征地制度具有現(xiàn)實(shí)意義。由于征地區(qū)片綜合地價(jià)反映了征地區(qū)片的平均價(jià)格水平，故一定時(shí)期內(nèi)在一定區(qū)域發(fā)生的征地，都可以按照這一平均水平施行補(bǔ)償。這樣，區(qū)片綜合地價(jià)不僅可以滿足一定規(guī)?；蚺握鞯氐囊?，還可以保證一定時(shí)期內(nèi)征地補(bǔ)償?shù)南鄬?duì)平等和公平性。由于征地區(qū)片綜合地價(jià)反映了被征地的價(jià)格水平，標(biāo)志征地補(bǔ)償開始按照土地價(jià)格確定。這不僅表明征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更為接近土地市場(chǎng)行情，同時(shí)以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為平衡點(diǎn)，也便于協(xié)調(diào)當(dāng)事人利益和公共利益之間的矛盾，程度實(shí)現(xiàn)雙方利益的平衡。由于征地綜合區(qū)片價(jià)的確定過(guò)程依據(jù)更為充分、方法更為科學(xué)，可使征地補(bǔ)償制度和結(jié)果更為客觀和合理，從而相對(duì)可以減化可能產(chǎn)生的各種矛盾。

就測(cè)算技術(shù)而言，征地區(qū)片綜合地價(jià)的測(cè)算已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)，不論是《征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算指導(dǎo)性意見(暫行)》規(guī)定的技術(shù)路線和辦法，還是眾多學(xué)者和專家研究的其他理論方法和各地試點(diǎn)使用的方法，都可以用來(lái)解決目前的測(cè)算問題。但較終結(jié)果，即征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和利益平衡點(diǎn)的確定，還要結(jié)合實(shí)際情況綜合考慮征地政策和補(bǔ)償原則而定。

總之，征地區(qū)片綜合地價(jià)即征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定既要遵循農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格的一般規(guī)則，也要考慮征地補(bǔ)償?shù)脑瓌t和現(xiàn)實(shí)征地的特殊需求，這樣確定的方法才能夠?qū)嵱煤屯茝V，得到的結(jié)果也才能夠符合理論和實(shí)際的要求。

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