日前，上海市房地局發(fā)布了新一批國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告，其中，位于長寧區(qū)虹橋地區(qū)的一幅小面積住宅地塊尤為引人注意。這是今年以來，上海住宅市場推出的地理位置較優(yōu)越的住宅用地。

盡管歷年來上海地王頻現(xiàn)，但較終成交樓面地價逾2萬元/平方米的地塊。不過該地塊體量較小，僅2.8億元的總價，令不少開發(fā)商一度認(rèn)為“有實(shí)力拿下該地的公司不在少數(shù)”。

然而，該地塊受“90/70”政策對于小戶型占比限制，加上1.0的低容積率要求，也使開發(fā)面臨考驗(yàn)。

黃金住宅用地出讓

長寧地區(qū)一向出讓土地，住宅用地更是經(jīng)年不見蹤影。

這幅名為長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊的純居住用地，位于青溪路以西、可樂路以南、野奴涇東北，占地面積雖然僅約1.36萬平方米，但地理位置相當(dāng)優(yōu)越，緊鄰西郊國賓館，周邊環(huán)繞多個高端別墅，堪稱上海市惟一的鬧中取靜的高端居住區(qū)。

公告顯示，長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊的起拍價為2.8億元，大致推算樓面地價應(yīng)該在20670元/平方米左右，已創(chuàng)下上海歷年來居住用地出讓底價之較。

實(shí)際上，這一價格已超過去年11月份的“地王”——新江灣城D3地塊的成交價2萬元/平方米，但當(dāng)初D3地塊起始單價尚不足萬元。

但該地塊受“90/70”政策影響，對小戶型占比進(jìn)行了規(guī)定，且1.0的低容積率。

“這就要考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃能力了，這一宅地未來應(yīng)該會定位為別墅類社區(qū)。”一位上海開發(fā)商認(rèn)為。

去年，龍湖地產(chǎn)曾以1萬元/平方米的樓面地價拿下的趙巷地塊，與這一長寧地塊異曲同工，容積率同為1.0，也有著90平方米以下小戶型占比70%的限制。但龍湖地產(chǎn)有關(guān)人士曾向記者透露，將開發(fā)成同時擁有聯(lián)排和疊加別墅的混合型社區(qū)。

不過，北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東表示，由于目前上海樓市呈現(xiàn)觀望局勢，地價走低趨勢明顯，對于起始價就已達(dá)2萬元/平方米的高價地塊而言，是否會引起激烈爭奪，還有待觀察。

下半年修復(fù)供應(yīng)缺口

盡管今年時間已經(jīng)過半，但上海目前入市的住宅土地仍然。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年上半年，上海只成交了南匯9萬平方米的住宅用地。而進(jìn)入7月份以后，政府的推地速度略有加快。

“上半年通常是對整年計劃的調(diào)整和安排，由于在6月份要處理閑置土地，使得現(xiàn)在與計劃差距比較大，今年的供地在800~1000公頃，下半年的住宅地塊的供應(yīng)量會增大，政府將修復(fù)住宅地塊供應(yīng)的缺口?！眲⒐鈻|認(rèn)為。

今年情況或許與去年相仿，據(jù)上海北孚地價指數(shù)統(tǒng)計，2007年上海全年住宅推地量701萬平方米左右，是四年來較多的一次，上半年推地量100萬平方米左右，下半年達(dá)到了600萬平方米左右，其中寶山出讓面積較多，為110.89萬平方米；嘉定出讓面積為110.16萬平方米。

在劉光東看來現(xiàn)在有種“頭輕腳重”的感覺。他認(rèn)為，今年下半年，預(yù)計會有兩波住宅用地供應(yīng)的高峰，9月份會有一次，11~12月份也會有一波供地的高潮，地塊供應(yīng)的將會在浦東、閔行等外圍的區(qū)域。

佑威房地產(chǎn)研究主任薛建雄表示，目前上海市政府可用的地并不多，所以在行情趨穩(wěn)的情況下，政府也就不急于推地。留到行情不好時，重新用來調(diào)控樓市之用。第三季度后會重新出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，那個時候政府可能會大規(guī)模推地。

“從近幾年來看，上海一直沒有完成年初制定的土地供應(yīng)目標(biāo)。由于上半年供應(yīng)量少，下半年將會放量，修復(fù)上半年住宅供地的缺口。”易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭說。

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