退地雖然可以全身而退，但損失違約金的風(fēng)險(xiǎn)，讓資金普遍困難的開(kāi)發(fā)商權(quán)衡再三。

而將地王轉(zhuǎn)讓，由于地王價(jià)格過(guò)高，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商又以“現(xiàn)金為王”而非以“土地為王”，地王能否順利轉(zhuǎn)讓也是未知。

土地市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，地王已成為“嗷嗷待哺”的一個(gè)群體。

退地隱形損失

在開(kāi)發(fā)商由于種種原因退地時(shí)，又不得不承擔(dān)由于退地所造成的機(jī)會(huì)成本的損失。

8月12日蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已與上海市黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議，解除去年南京路地王的原土地出讓合同。

南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“南京蘇寧”）于2007年8月24日以總地價(jià)44.04億競(jìng)得上海南京路163號(hào)地塊。該地塊樓板價(jià)達(dá)66930元/平方米，是當(dāng)時(shí)上海的“單價(jià)地王”。南京蘇寧是蘇寧環(huán)球大股東江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司的下屬公司，與蘇寧環(huán)球并無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

據(jù)了解，163號(hào)地塊底下是上海軌道交通10號(hào)線南京東路站站點(diǎn)，該線路較早于2009年底前建成通車(chē)。而南京東路站的建成時(shí)間約在2009年10月左右，受此影響163號(hào)地塊的交付時(shí)間將在拿地兩年之后。

由于土地出讓方?jīng)]有按約定時(shí)間交付土地，因此江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)一方并無(wú)違約責(zé)任，蘇寧方的土地出讓金也被退還。

“雖然并沒(méi)有損失土地出讓款違約金，不過(guò)這次退地江蘇蘇寧環(huán)球的機(jī)會(huì)成本損失較大?！币晃徊辉竿嘎缎彰闹槿耸吭诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，江蘇蘇寧環(huán)球之前已經(jīng)花巨資聘請(qǐng)英國(guó)一家建筑公司做好了設(shè)計(jì)方案，也花費(fèi)了很多精力和資金在這個(gè)項(xiàng)目上。

在一年多的時(shí)間里，江蘇蘇寧環(huán)球在這個(gè)項(xiàng)目上投入的人力、物力資源沒(méi)有絲毫回報(bào)。而如果將這部分資源及4.4億的資金用于其他地產(chǎn)項(xiàng)目或該集團(tuán)的其他業(yè)務(wù)上，也許還會(huì)有不錯(cuò)的利潤(rùn)。

此外，如果上海地產(chǎn)市場(chǎng)明年走好，那么江蘇蘇寧環(huán)球其實(shí)又損失了獲得未來(lái)更大收益的機(jī)會(huì)。這樣一里一外，江蘇蘇寧環(huán)球的隱形損失很難計(jì)算。

“舍地自保是較簡(jiǎn)單的選擇。但這也意味著一些地產(chǎn)商將面臨出局?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任華偉認(rèn)為。

“吐”地轉(zhuǎn)讓求自保

一些開(kāi)發(fā)商由于資金難以為繼，不得不放棄到手的好項(xiàng)目，斷臂自救。恒大轉(zhuǎn)讓地王便是其中的一個(gè)案例。

8月8日，在上海浩坤地產(chǎn)證大分店掛出了浦東源深路1號(hào)地塊轉(zhuǎn)讓的信息，該地塊為恒大今年稱“將斥資14億元收購(gòu)”的地塊。該分店顯示這塊地的轉(zhuǎn)讓價(jià)為19億。

據(jù)記者了解，其實(shí)該地塊從來(lái)就沒(méi)有歸于恒大名下?！霸摰貕K只是與恒大簽訂了出讓協(xié)議，但恒大并沒(méi)有完全支付10%的土地出讓金，只是繳納了一部分訂金。因此土地產(chǎn)權(quán)根本就沒(méi)有歸到恒大名下?！?p>　 　上海穗華置業(yè)有限公司擁有該地塊84％的權(quán)益，另外16%股權(quán)為寶鋼所有。

　 　2007年10月，恒大地產(chǎn)與穗華投資簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，計(jì)劃以14億元收購(gòu)公司100%股權(quán)。同時(shí)穗華承諾“盡努力促使企業(yè)伙伴寶鋼集團(tuán)出售源深路1號(hào)地塊另外的16%股本權(quán)益”。

恒大地產(chǎn)曾表示，已向土地出讓方支付訂金3億港元，余額則將在其全球發(fā)售完成后支付。恒大方面表示，如果公司在今年8月31日前不能完成上市，賣(mài)家可以推后購(gòu)賣(mài)的截止時(shí)間，或要求恒大以現(xiàn)金支付余額以完成收購(gòu)。但如果不能支付余額，除了終止購(gòu)賣(mài)合同外，恒大之前的3億港元訂金也會(huì)被沒(méi)收。

　 　這位不愿透露姓名的人士告訴記者，恒大原本計(jì)劃在今年上市成功后再將資金注入到該土地中，但由于IPO沒(méi)有成功，便沒(méi)有了充足的資金來(lái)購(gòu)得源深路1號(hào)地塊。同時(shí)，恒大地產(chǎn)在廣州及其他城市的一些項(xiàng)目已經(jīng)準(zhǔn)備就緒將要開(kāi)工，因此恒大地產(chǎn)便不得不放棄了該地塊。

但轉(zhuǎn)讓手中的土地似乎也不那么簡(jiǎn)單，繼續(xù)生存對(duì)一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)已經(jīng)變得很困難。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)

對(duì)于好的投資項(xiàng)目，退地或者轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)商都可能面臨極大的機(jī)會(huì)成本，所以有一部分開(kāi)發(fā)商選擇引入合作伙伴共同開(kāi)發(fā)。

今年5月底，萬(wàn)科尋求項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)，正在與上海復(fù)地商談合作浦東地杰項(xiàng)目，萬(wàn)科與復(fù)地各占60%和40%。目前，浦東地杰項(xiàng)目的聯(lián)合開(kāi)發(fā)為住宅部分，主要由萬(wàn)科主導(dǎo)，復(fù)地僅派出少量人員協(xié)作參與。而商業(yè)部分尚未正式開(kāi)工，該部分由誰(shuí)主導(dǎo)尚未確定，具體運(yùn)作細(xì)節(jié)雙方還在商談。

那么聯(lián)合其他地產(chǎn)商一起開(kāi)發(fā)是一條出路嗎？據(jù)了解，目前一個(gè)地塊只發(fā)一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)雖然在股權(quán)上也許有條文的說(shuō)明，但實(shí)際開(kāi)發(fā)中卻會(huì)存在許多問(wèn)題。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的品牌歸屬、開(kāi)發(fā)管理責(zé)任的明確、公建設(shè)施建設(shè)的完成等許多開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都需要雙方進(jìn)行協(xié)商，而這樣的投入產(chǎn)出比是不同的，而且會(huì)帶來(lái)很大的管理成本，因此很多地產(chǎn)商都不愿選擇這條路。

“今年可選擇的地太多了?！币患议_(kāi)發(fā)商的投資經(jīng)理表示，如果說(shuō)去年的地王是多個(gè)開(kāi)發(fā)商搶出來(lái)的，今年的形勢(shì)已經(jīng)反過(guò)來(lái)，成了地塊希望開(kāi)發(fā)商的垂青。這位經(jīng)理表示，現(xiàn)在大家都沒(méi)有資金了，但“嗷嗷待哺”者卻為數(shù)眾多，土地市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，地王高價(jià)在今年已經(jīng)難以為繼，降價(jià)可能將成為今年地王的命運(yùn)。而合作開(kāi)發(fā)雖然是一條潛在可行的道路，但在能找到開(kāi)發(fā)理念相似、有充分資金，又同樣看好地王的合作者，其幾率又少了很多。

一葉知秋，地王是中國(guó)房地產(chǎn)的晴雨表。2007年在房地產(chǎn)一片繁榮時(shí)涌現(xiàn)了一大批地王，這背后其實(shí)是開(kāi)發(fā)商旺盛的投資欲望以及對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走向的良好預(yù)期。2008年地王紛紛傳出退地傳聞，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行態(tài)勢(shì)有著很大關(guān)系。而地王不斷尋找出路的過(guò)程，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的過(guò)程。

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